На вторичке сократилось предложение, а продавцы установили на квартиры неадекватные цены. Почему вдруг стали популярны комнаты? Какие квартиры самые дешевые? И что будет происходить со вторичным рынком жилья из-за реформы новостроек?
На эти и другие вопросы БН ответил генеральный директор АН «Петербургская недвижимость» Сергей Дроздов.
– Сергей Федорович, в прошлом году на первичке был ажиотаж и ценовой рост. Сейчас непонятно: кто-то говорит о последней волне активности, кто-то, наоборот, утверждает, что покупатель уже взял тайм-аут. А как реагировал вторичный рынок, что здесь происходило со спросом?
– В прошлом году на вторичном рынке также отмечался всплеск покупательской активности – начиная с сентября-октября. Начавшийся ажиотаж на первичке, вызванный законодательными изменениями и прочими факторами, захватил и рынок готового жилья – в конце прошлого года у нас продавалось все, что могло. В новый год входили в парадоксальной ситуации: к примеру, клиентам нужны были студии в Мурино или в Кудрово, но по адекватной рыночной цене их было уже не найти.
В этом году картина спроса постепенно менялась. В первом квартале активность покупателей оставалась еще довольно высокой – на уровне прошлогодних показателей. Бурный рост остановился в марте, и по итогам второго квартала объемы сделок, скорее всего, будут ниже примерно на 10% относительно первого квартала. Объем предложения на вторичке по сравнению с 2018 годом также заметно уменьшился.
– С чем вы связываете падение активности – может быть, покупатель ушел на первичку?
– Во-первых, это вызвано повышением цен. Усиление спроса на хорошее ликвидное жилье в конце прошлого – начале этого года привело к тому, что цены росли достаточно высокими темпами. И второй момент – уменьшение числа заемщиков ввиду возросших ставок. Начиная с марта мы начали фиксировать снижение количества ипотечных сделок. Если еще в первом квартале доля ипотеки в общей структуре сделок была на уровне 52-53%, то сейчас уже менее половины.
– Насколько выросли за время ажиотажа цены?
– Средний рост цен за год составил примерно 10% – то есть примерно так же, как и на первичном рынке Петербурга. Но при этом вторичный рынок отличает большая неоднородность. Некоторые объекты за год подорожали на 15% – в первую очередь это касается небольших однокомнатных квартир и студий в новых домах. А невостребованные варианты – квартиры в домах старого фонда без капремонта, панельных хрущевках и т. д. – продолжили дешеветь. За последние пару лет цены на такие квартиры упали в среднем на 5-6%.
– Это вполне объяснимо: застройщики ежегодно вводят миллионы квадратов жилья, которые в том числе пополняют вторичный рынок. Какими темпами растет доля «свежих» квартир?
– Роль новой вторички на рынке продолжает усиливаться. Если год назад доля таких квартир в сделках составляла около 40%, то сейчас показатель уже вырос до 50%. То есть половина всех сделок на вторичном рынке жилья – с квартирами в домах, построенных в последние пять-семь лет.
– Вы упомянули тренд сокращения предложения. Почему частные продавцы снимают объекты с продажи – выжидают, как дальше будет дальше развиваться ситуация на первичке?
– Такой тренд был особенно характерен для начала этого года. Сейчас предложение на вторичке начало постепенно расти, но становится популярной другая история. Продавцы настолько привыкли к росту цен, что новые объекты выставляются на продажу по более высокой стоимости, чем аналогичные квартиры месяц назад. И чем дальше, тем сильнее увеличивается разница между ценой предложения и ценой сделки. Это обычная ситуация после ценового роста – идет инерционная волна, которая растянется месяца на три-четыре. Пока к продавцам не придет понимание, что цены на вторичном рынке уже притормозили и не будут так сильно расти.
– Какие еще тенденции характерны для вторички в этом году?
– Можно отметить снижение сделок со студиями: если в прошлом году на них приходилось 19% всех сделок, то сейчас показатели снизились на 2-3%. Это объясняется вымыванием самого ликвидного предложения. При этом на 4-5% выросла доля сделок с комнатами – опять же свидетельство выросших цен и снижения числа ипотечных заемщиков. Комнаты остаются самым дешевым товаром на вторичном рынке – вполне приличные варианты можно приобрести за 1,3-1,5 млн руб. За счет этого сейчас выросло количество сделок в Центральном районе. А вот в популярных районах города – Приморском, Выборгском, Невском – число сделок по сравнению с прошлым годом сократилось.
– Какие локации у нас сейчас популярны на вторичном рынке? Там, где рядом ведется самое активное жилищное строительство?
– Если брать Петербург вместе с ближней пригородной зоной, то на первом месте по-прежнему Всеволожский район – интерес ко вторичному рынку жилья в Кудрово и Мурино достаточно высок. Главную роль здесь играют несколько факторов: это новое жилье, низкие цены и большое число предложения. Если брать Петербург – то на первом месте по популярности Приморский район, за счет локаций в конце Комендантского проспекта и в районе улицы Оптиков. На третьем – Красносельский, это территории в конце Ленинского проспекта.
– Получается, что самые востребованные квартиры на вторичке – это маленькие студии без отделки в Мурино? Почем их сейчас можно приобрести?
– В Мурино неплохую квартиру-студию с хорошей отделкой можно найти за 2,8 млн руб. Есть варианты и дешевле – вторичный рынок в последнее время стал активно пополняться миниатюрными метражами в 20-21 кв. м. Правда, реализовать их гораздо сложнее, чем более просторные варианты площадью 24-25 кв. м. Когда люди приобретали такие студии, они не понимали, что на 20 квадратах разместиться очень проблематично: маленькие прихожая и санузел, стиральная машина не встает и т. д. Сейчас покупатели готовы доплатить и приобрести студию чуть больше размером.
И вторая особенность – гораздо лучше продаются квартиры с отделкой. Без ремонта предложений слишком много, и они могут подолгу висеть в листингах.
– Каков ваш прогноз до конца года? Перестройка строительного рынка, обещанный рост цен, риски появления новых проблемных объектов и прочие факторы могут усилить интерес ко вторичке?
– Ажиотаж покупателя, уверенного, что до 1 июля нужно обязательно вложить деньги в стройку, уже ушел. Но объемы строек таковы, что еще пару лет первичный рынок жилья успешно проживет на старых запасах. На фоне главенствующей популярности новостроек никаких особых факторов, которые могут резко повысить интерес ко вторичному рынку, я пока не вижу. Возможно, при реальном снижении ипотечных ставок, когда они опустятся ниже психологической отметки в 10%, активность покупателя вторички усилится уже этой осенью.
– Насколько сильно отличаются между собой покупатель первички и вторички?
– Все-таки это разная клиентская среда. На первичном рынке это в большей степени инвесторы, они строят планы на будущее – купить, чтобы сохранить сбережения, перепродать, сдавать в аренду, улучшить условия проживания и пр. А вторичный рынок – это то, что нужно покупателю прямо сегодня и прямо сейчас.
– На первичке застройщики продолжают поднимать прайсы и по-прежнему пугают покупателя дальнейшим ростом цен. Это сильно отражается на ценообразовании рынка готовых квартир?
– Разумеется, продавцы на вторичном рынке сразу же реагируют на эти повышения. Но это касается только объектов новой вторички. Старая вторичка – панельные пятиэтажки, старый фонд и т. д. – чем дальше, тем больше живут своей жизнью. Парадокс в том, что строящаяся квартира-студия в Приморском районе сейчас стоит дороже, чем вполне приличная хрущевка в конце проспекта Ветеранов или в Невском районе.
– Но при этом «старая» вторичка может предложить немало качественных вариантов. К примеру, в сталинках или кирпичных домах, расположенных в зеленых микрорайонах с хорошей транспортной доступностью и сложившейся инфраструктурой. Такие квартиры востребованы?
– В основном популярностью пользуются двушки – и даже в панельных пятиэтажках, домах-кораблях и т. д. Они дешевле двухкомнатных квартир в том же Мурино или Кудрово и поэтому очень хорошо продаются. То же самое касается сталинок – но опять же спрос есть только на двухкомнатное жилье. Трешки и многокомнатные квартиры не пользуются популярностью: они не отвечают потребительским запросам покупателей такого уровня. К примеру, клиенту в большой квартире уже нужен второй санузел. Поэтому громадные сталинские квартиры в генеральских домах на Московском проспекте висят в листингах невостребованными. Или в историческом центре можно найти трехкомнатные квартиры без существенных недостатков в приличных домах старого фонда и приобрести по цене 100 тыс. руб. за кв. м. Выбор есть, а большого спроса нет. Парадокс.
– Какое влияние в перспективе могут оказать на вторичку законодательные революции на рынке новостроек?
– Об этом можно будет судить только года через два, когда новостройки окончательно перейдут на новые схемы финансирования или продажу готового жилья. Вполне возможно, что ситуация на рынке недвижимости будет меняться каким-то коренным образом. К примеру, можно вспомнить СК «Темп» – девелопера, который делал ставку на реализацию только готового жилья. В свое время крупными объемами предложения этот застройщик достаточно серьезно понизил цены в районе станции метро Большевиков. У некоторых застройщиков в этой популярной локации возникли проблемы с продажами, и даже на вторичном рынке продавцам пришлось снижать аппетиты.
– На что сейчас стоит обратить внимание продавцам и покупателям на вторичном рынке?
– Продавцам я бы советовал реально подходить к оценке своих объектов и не ожидать, что цены выросли настолько, что можно легко загребать жар руками покупателя. А покупателям в свою очередь советовал бы не торопиться – на вторичном рынке всегда есть возможность искать и торговаться. Большую часть объектов сейчас характеризует завышенная цена – и вполне реально сбить с нее как минимум 8-10%.
