Об этом шла речь на бизнес-завтраке в рамках конкурса «Доверие потребителя» «Проектное финансирование – есть свет в конце туннеля! Практические кейсы и рекомендации».
Учиться будем вместе
На данный момент очень узкий круг горожан может похвастаться, что знаком с механизмом приобретения квартиры через счет эскроу не понаслышке.
К проектному финансированию будь готов!Банки, в основном те, что с государственным участием, уже разработали программы >>При том что в Петербурге и Ленобласти имеются отделения сотни кредитных организаций, уполномоченных Центробанком на работу с проектным финансированием и эскроу, реальные сделки проводили лишь единицы. «Как правильно работать с эскроу, банки разберутся через полгода – девять месяцев», – констатирует руководитель Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Мария Батталова.
Тем не менее Сбербанк уже несколько месяцев кропотливо наращивает клиентскую базу в данном направлении. Директор по работе с партнерами Северо-Западного банка Сбербанка Вячеслав Лебедев рассказывает, что по СЗФО банком уже одобрено решений на общую сумму 23 млрд руб., причем преимущественная часть из них приходится на головное отделение Сбербанка по Санкт-Петербургу.
Впрочем, даже специалисты Сбербанка не знают ответов на все вопросы или не могут доходчиво объяснить застройщикам. Так, руководитель отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова жалуется, что не может разобраться, как с эскроу-счетами стыкуются банковские аккредитивы.
Или другая проблема: согласование с банком содержания договора, который при продаже квартиры будут подписывать покупатель и застройщик. Кстати, и после 1 июля этот договор именуется ДДУ.
Правда, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин уверяет, что согласование ДДУ отнимет всего один день. «Для банка это внесение в документ определенных пунктов, касающихся вопроса залога, не более», – уточняет специалист.
Он же делится опытом, как в его компании проходит оформление сделок через эскроу-счета.
Пошаговые навыки
«По идее, эскроу-счет можно открыть в любом отделении банка. Но практика будет в значительной мере зависеть от компетенции сотрудников этого отделения», – говорит представитель «ЛенРусСтроя».
Собственно схема выглядит следующим образом: заключаем договор долевого участия, покупатель едет в отделение банка и открывает эскроу-счет. Застройщик сообщает банку о подписанном ДДУ. И банк регистрирует документ, а о регистрации информирует и клиента, и застройщика. И далее клиент перечисляет деньги на открытый эскроу-счет.
С практической точки зрения для клиентов главным недостатком новации являются заметно выросшие сроки оформления сделки.
«Первая сделка у нас заняла порядка двух недель, – рассказывает Максим Жабин. – Сейчас мы сократили процесс до пяти-семи дней. Но зачастую срок удлиняется не от технических сложностей, а от нерасторопности клиентов. Ожидаю, что, когда мы полностью перейдем на электронный документооборот, этот процесс заметно ускорится».
Также отметим следующие нюансы. Покупатель, скорее всего, не сможет самостоятельно выбрать банк для обслуживания своего эскроу-счета. Но каждая кредитная организация будет предлагать всем покупателям квартир в одной новостройке равные условия. При этом собственно порядок расчетов по сделке будет прописан в ДДУ.
Эскроу по осени считают
Между тем публикация проекта законодательного акта о вводимом с 1 октября запрете подавать заявки на достройку домов без счетов эскроу поставила точку в последней интриге реформы рынка жилищного строительства.
Из документа становится ясно, что застройщики, желающие избежать перехода на счета эскроу и работать, как и раньше, на деньги дольщиков, должны подать заявления на выдачу заключения о соответствии критериям (ЗОСК) до этой даты. Поясним: критерии 30% готовности новостройки и распроданности 10% квартир должны быть подтверждены соответствующим документом.
Если бы запрет не был перенесен на осень, отмечает генеральный директор СРО НП «Объединение строителей СПБ» Алексей Белоусов, на эскроу-счета были бы вынуждены перейти 80% проектов Петербурга. Теперь – гораздо меньше.
«Мы долго ждали согласования формы документа – формуляра, который должны подготовить сотрудники ГУИОН, – уточняет Светлана Денисова. – И сейчас мы все – более 400 строящихся домов – лихорадочно получаем такие документы, чтобы продолжать работать по ДДУ без перехода на эскроу-счета».
При этом в городской администрации документы рассматривает семь человек. Понятно, что работа идет в авральном режиме. Впрочем, Алексей Белоусов подчеркивает, что со своей стороны комитет по строительству городской администрации прилагает «феноменальные усилия» по оказанию помощи застройщикам в подготовке этих деклараций. «И, насколько я понимаю, там никаких особенных проблем не возникает», – говорит эксперт.
В общем, строительный рынок получил очень важную для себя отсрочку.
Праздник на улице переуступок
С другой стороны, перенос дедлайна на осень делает неточными любые сегодняшние прогнозы – какая часть новостроек будет вынуждена перейти на эскроу и как будут вести себя цены на первичку до конца года.
«Ведь в любом случае переход на эскроу-счета – это потенциальное удорожание стоимости заемных денег, которое может составлять и 15, и 20%, – рассуждает глава „Объединения строителей СПб“. – И следующие продажи уже будут проходить с другими ценовыми параметрами. И понятно, что кроме роста цен следует ожидать снижения объемов и ввода, и реализации нового жилья».
У ряда строительных компаний отмечаются проблемы не только со строительной готовностью возводимого дома, но и с числом проданных квартир.
И некоторые застройщики пошли на хитрость, запустив вполне легальную схему выкупа объектов у самих себя. «На прошлой неделе городские риэлторские агентства начали получать письма от строительных компаний с объявлением о том, что квартиры теперь будут продаваться по переуступке права собственности, – сообщила пресс-служба ГК Active. – Судя по всему, девелоперы решили выкупить сами у себя нужное количество квартир, которое позволит им не задействовать банковские кредиты, не нарушив закон».
Впрочем, Светлана Денисова и руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева полагают, что подобный прием не станет массовым. «Подобные продажи на короткий временной отрезок могут составить не более 10% от общего объема», – считает Светлана Денисова.
От себя добавим, что теоретически приобретение такой квартиры для покупателя сопряжено с дополнительными рисками. Но эти риски будут компенсироваться щадящей ценой.
