Начало сезона: на низком старте
Для начала мы решили проверить сообщения о том, что дачи в этом году продают за бесценок. Вот что получилось. По данным Центра недвижимости и аналитики БН.ру, за первый квартал 2019 года участки без строений в Ленинградской области подорожали на 2,15%, в пригородах Петербурга (к которым наши аналитики традиционно относят и областной Всеволожский район) – на 2,82%.
Рост незначительный – скорее коррекция в пределах инфляции. Но, во-первых, если обратиться к ценовым данным за год, то это рост без малейшего намека на сезонные провалы. Во-вторых, формат «шесть соток» (а это подавляющее большинство предложений в Ленобласти) тоже не дешевеет.
Что касается готовых домовладений, то здесь тоже наблюдается незначительный рост цен (Ленобласть за первый квартал прибавила 2,43%, Петербург и пригороды – 3,07%). Существенное снижение цен на домовладения было, но не в этом году, а в первом квартале прошлого года.
Итак, нынешней весной ценового спада не было: рынок загородной недвижимости замер в позиции низкого старта. А участники нашего круглого стола этот факт подтвердили. Покупатели прицениваются, выбирая из десятков вариантов. Девелоперы коттеджных поселков осторожничают и не торопятся выводить новые проекты, пока не реализованы те, что в работе.
Горожане против «загородников»
На самом деле центробежные и центростремительные тенденции в градостроительном развитии сменяют друг друга – это явление давно изучают урбанисты. В упрощенном виде выглядит оно так. В кризисные и тревожные времена население стремится сконцентрироваться в больших городах: здесь безопасно, есть работа и легче выживать. В относительно спокойные и денежные периоды – наоборот: горожане желают задышать полной грудью и рассредоточиться в сельских ландшафтах.
Какое сейчас время – сами знаете. Поэтому в середине прошлого десятилетия в самые «урожайные» месяцы петербургские девелоперы ежемесячно выводили на рынок десятки коттеджных поселков, а дома, таунхаусы и участки раскупались как горячие пирожки. Но к началу нашего десятилетия волна сошла на нет. В ближних пригородах, на вчерашних совхозных полях, теперь выращивают многоквартирные монолитные высотки для ипотечных покупателей. И, по всей видимости, в этом году центростремительные тенденции в развитии Петербургской агломерации достигли пика.
Правда, не все с этим согласны. Так, по мнению главного редактора журнала «Пригород» Дмитрия Синочкина, загородная жизнь и раньше была уделом неширокой прослойки населения. Например, за два последних пятилетия в коттеджных поселках всех форматов фиксировалось 1100-1300 сделок в квартал. И примечательно, что эти цифры почти стабильны – невзирая на подъемы и кризисы.
А что дальше? «Как нам объявили в новостных лентах, доходы граждан сокращаются и будут сокращаться, – говорит эксперт. – Встает вопрос содержания: ведь каждый день возить детей в школу и детский сад – это дорого. Вот и получается, что уже не 20, а 10% населения морально готовы к тому, чтобы жить за городом постоянно».
Ипотека как волшебная палочка
В преддверии перехода к проектному финансированию городские застройщики заманивают потенциальных новоселов соблазнительными скидками и рассрочками при покупке квартир. Казалось бы, загород окончательно и бесповоротно проигрывает. Но не факт.
По словам директора выставки «Строим дом» Александра Пудикова, человек с бюджетом от 2 млн руб. может приобрести участок с основными коммуникациями (например, в старых добрых пригородных садоводствах цены стартуют от 400 тыс. руб.), начать с контейнера-времянки и строить дом своими руками или при помощи подрядчиков. Этот путь все чаще выбирают люди, что называется, «с руками» и те, кто морально не готов жить в малогабаритной квартире.
Для всех прочих на «городском» рынке есть волшебная палочка – ипотека. «Она позволяет человеку с финансовой подушкой в те же 2 млн руб. прицениваться к квартирам за 5 млн и больше. Поэтому „загородники“ теряют от 20 до 30% потенциальных клиентов», – делится наблюдениями коммерческий директора ГК «Факт» Алексей Баринов. По его словам, ипотека сегодня основной драйвер, переключающий внимание тех, кто мог бы себе позволить загородный дом, на квартирный рынок.
Но все меняется. «Загородники» тоже начали работать с ипотекой. Пока не то чтобы активно, и не все потенциальные домовладельцы об этом знают. Тем не менее Людмила Юшина, руководитель департамента загородной недвижимости АН «Прогаль», подтвердила, что уже и в демократичном дачном сегменте почти половина сделок проходит с привлечением ипотечных кредитов.
По словам Марины Агеевой, директора по продажам ГК «Пулэкспресс», мнение, что «загородная» ипотека – это трудно, а получить ее почти нереально, активно поддерживают и СМИ, и городские застройщики: «На самом деле сложностей и проблем с кредитованием покупки загородной недвижимости давно нет! Мы активно реализуем объекты с ипотекой – в Выборгском, Приозерском, Всеволожском районах, в том числе в ДНП. Да, доля ипотечных сделок невелика – около 20%, но она растет».
Что дальше?..
На наш взгляд, несмотря на нерешенные законодательные вопросы (о них мы тоже писали), разворот в сторону малоэтажки и индивидуального жилья в обозримой перспективе видится логичным и неизбежным. Во-первых, потому что спрос все-таки есть. Во-вторых, потому что поставленную правительством задачу – обеспечивать с 2024 года ежегодный ввод 120 тыс. кв. м жилья – с повестки никто не снимал, а на городских застройщиков надежды нет: они строят высотки с миниатюрными квартирами и портят статистику.
Кстати, в мае началось бодрое обсуждение новых законодательных инициатив по развитию сельских и пригородных территорий в рамках национального проекта «Жилье и городская среда». Федеральные СМИ сообщили, что Минстрой вот-вот представит в правительство проект программы развития индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
В результате должны появиться планировочные стандарты для поселков ИЖС, базы типовых проектов односемейных домов, призванных удешевить строительство, механизмы кредитования и софинансирования.
Жаль только, что законотворческая деятельность идет не то чтобы активно, а ее результаты мы, скорее всего, увидим уже осенью, когда российские депутаты вернутся с каникул.
Загородная жизнь: дорого или нет?
– За последние несколько лет загородная жизнь сложилась. Стираются различия между сезонным и постоянным жильем. В моем Колокольцево, а это 110 км от Петербурга, человек десять из пятидесяти живут постоянно. Еще столько же – три-четыре дня в неделю. Кому-то ехать на работу на Парнас удобнее, чем из квартиры в городе. Я, например, большую часть времени работаю по удаленке. Практически у всех, кто покупает приличное домовладение, есть квартира в городе. И люди поняли, что квартира и загородный дом – это всего по два: два телевизора, два холодильника, два гаража. Но с этим вроде как все уже смирились.
– Конечно, если постоянно жить за городом и отапливаться электричеством, содержание загородного дома будет обходиться не меньше чем в 15 тыс. руб. в месяц. Но весь вопрос в том, за что мы платим. На мой взгляд, в первую очередь за тот уровень комфорта, который не дает аналогичная по цене городская квартира: за городом есть и парковочные места на участке, и охрана, и неограниченное количество мест для хранения... К примеру, у меня пять велосипедов и я собираюсь приобрести шестой. Арендовать под них кладовку в городе – от 6 тыс. руб. в месяц. Да и за машиноместа в паркинге тоже надо платить...
Вот и получается, что, если подвести эти запросы к общему знаменателю, стоимость жизни в доме и квартире окажется сопоставимой, а уровень комфорта – не сопоставим. Если же дом отапливается газом, то, по нашим подсчетам, затраты снижаются до 9–12 тыс. руб. в месяц.
– В демократичных садоводствах, как мы уже сказали, бюджеты складываются из членских взносов – иногда это 6-8 тыс. руб. в год. Важно понимать, что содержание дома – это не просто плата за потребленные ресурсы, но также трудозатраты: дом нужно ремонтировать, поддерживать в порядке дренажные системы, косить... Да, пожилым людям это не под силу, поэтому они дачи продают, а молодежь – покупает.
Сейчас на рынке действительно очень много дач. Выбор большой: люди приезжают, смотрят, уезжают подумать. Некоторые смотрят десятки домов и не просто прицениваются, но считают, в какие суммы выльется реконструкция, текущий ремонт, содержание. Поэтому видимость спроса большая, реальный спрос – значительно меньше.
Тем не менее есть факт: по цене квартиры в 40-50 кв. м можно приобрести или построить дом, который будет втрое больше этой квартиры по площади. Словом, есть над чем думать.
