Мыши хоронят кота
Ранее предпринятые и широко разрекламированные меры ЦБ по борьбе с таким ипотечным продуктом закончились фиаско. Так, в первом квартале текущего года в объемах выдач доля кредитов со взносом менее 20% от стоимости приобретаемого жилья составила 42%.
Регулятор неоднократно заявлял, что вероятность дефолта по ипотеке с низким первоначальным взносом, составляющим всего 10-20%, в полтора-два раза выше, чем в случае с 20-40-процентным. И, напомним, 31 декабря 2018 года повысил коэффициент риска по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом до 200% со 150%.
Этот коэффициент означает, сколько собственных денег банк должен не пускать в оборот, чтобы всегда сохранять возможность закрывать дыры, если кредитуемые граждане начнут банкротиться. И при характерной для ипотечного рынка низкой марже в 2,5-3,0% такой шаг регулятора выглядел как прямой запрет неугодного ипотечного продукта.
«Еще год назад Центробанком было рекомендовано всем банкам повысить первоначальный взнос по ипотеке до уровня в 20%. А с 1 января определено, что по таким кредитам банки создают более высокие резервы», – комментирует территориальный менеджер по ипотеке Северо-Западного филиала банка «ФК Открытие» Татьяна Хоботова.
Как бы там ни было, итог для Банка России печален: почти половина новой выдаваемой ипотеки – 42% – остается в красной зоне риска. Попробуем разобраться, откуда что берется.
Хорошо не забытое старое
На недавней Ярмарке недвижимости руководитель по развитию ипотечных продаж петербургского филиала Промсвязьбанка Анна Тропачева поясняла, что в ряде случаев низкий взнос лишен приписываемых рисков, поскольку носит чисто технический характер.
Например, при ломбардной ипотеке (когда собственник отдает кредитору в залог старую квартиру или долю) некоторые банки все равно требуют какую-то часть первоначального взноса живыми деньгами. Иногда это 5%, иногда 10%. И понятно, что в сумме со стоимостью залога фактически перекрывается до половины стоимости нового жилья. Иначе говоря, реальные, а не надуманные риски низки.
Другие банки требуют «немножко» денег, когда принимают в качестве первоначального взноса материнский капитал. То есть одним банкам маткапитала в качестве первоначального взноса достаточно, а другие все равно запрашивают еще ну хотя бы взнос в 5% живыми деньгами. При этом в рекламе первый вариант частенько подается как ипотека с «нулевым первоначальным взносом».
Что будет с ипотекой после перехода новостроек на проектное финансирование >>Конечно, подобные практики, по сути, являются атавизмом 2005–2008 годов, когда у кредитных организаций еще не было в арсенале приличных скоринговых моделей, позволяющих оценить добросовестность и кредитоспособность заемщика по тысяче наблюдаемых деталей. Например, по тому, насколько часто он отклоняется от маршрута с работы домой, чтобы посетить увеселительные заведения. Это сегодня совершенно не трудно отследить через личные средства связи.
И десять лет тому проверка «Добавь немножко живых денег» имела смысл, поскольку позволяла хоть как-то оценить, умеет ли клиент копить, а значит, и регулярно гасить долги.
Безвременье
Впрочем, сегодня трудно предсказать, как долго эти атавизмы просуществуют.
С одной стороны, ЦБ в страхе перед возможной лавиной банкротств населения продолжает пытаться регулировать все, вплоть до того, какую сумму муж может прятать в заначке от жены. И уж тем более – сколько денег от дохода супруги могут тратить на гашение займа. Например, вот-вот будет принято постановление, что не более 50%.
Стоит ли брать ипотеку в обход банковВсе чаще авторами рекламных предложений по предоставлению ипотечных кредитов >>С другой стороны, ипотечный рынок мелеет – все меньше остается белых и пушистых потенциальных клиентов. Значит, риски дефолтов растут реально, и любое средство сдерживания рисков, пусть устаревшее, оказывается нелишним.
Конечно, эти тенденции толкают ипотечный рынок не вперед, а назад. Характерная подозрительность 2005–2008 годов возвращается – кто тогда брал ипотеку, понимает, о чем я.
Но главный объем выдач в пресловутых 42% процентах составляют кредиты не с технически низким первоначальным взносом, а с фактически низким (менее 20%).
Выходит, вся суета Банка России оказалась бессмысленной. Банкиры придумали обходной маневр, буквально посмеявшись над сурово нахмуренными бровями регулятора.
На разные голоса
«ЦБ повысил нормы резервирования по таким кредитам, в ответ банки повысили уровень доходности», – раскрывает секрет генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов. Проще говоря, повысили процентные ставки по данным продуктам. Разница составляет порядка 1,0-1,5 процентного пункта.
«Решение продолжает зависеть от избираемой банком стратегии. Если он настроен наращивать ипотечный портфель, несмотря на дополнительные риски, и у банка есть возможность увеличивать резервы (снижать прибыль), значит, он может позволить себе выдавать кредиты со взносом в 5–15%. И даже вообще без первоначального взноса. Если банк избегает лишних рисков, продукт закрывается», – рассуждает Татьяна Хоботова. Для справки – в ее банке при стандартном минимуме в 20% определенные категории, а именно зарплатные клиенты, могут претендовать на снижение порога.
Банк вас не хочет. Как его уговоритьСобрались за вожделенной ипотекой? А вы уверены, что ее вам одобрят? И как банк оценит вашу кредитоспособность? >>«Мы для себя решили оставить эту программу, – вторит Анна Тропачева. – Ориентируемся на граждан, у которых нет возможности одновременно платить аренду и копить на первоначальный взнос».
«Мы готовы работать с первоначальным взносом от 10%», – со своей стороны сообщает начальник центра ипотечного кредитования Газпромбанка Юлия Логинова. Такой подход в банке объясняют тем, что отчасти компенсируют риски за счет клиентов, берущих кредиты со взносом в 30–50%.
«Вообще сейчас, после сворачивания подобных продуктов зимой, снижение планки первоначального взноса снова превратилось в тенденцию», – отмечает Татьяна Хоботова.
От редакции добавим, что свою роль сыграл ажиотажный спрос, вызванный переходом застройщиков на эскроу-счета и проектное финансирование. Граждане в массе ожидают заметного роста цен на недвижимость и спешат вложиться.
Для примера: допустим, некто имеет накопления в 1 млн руб. Прежде он бы спокойно засчитывал эту сумму как взнос в 20% и брал бы квартиру за 5 млн с кредитом в 4 млн руб. Теперь же он предпочитает зачесть свой миллион за 10%, чтобы купить квартиру за 10 млн руб., пока не подорожала.
И банки спешат подтолкнуть потенциальных клиентов к подобным решениям.
