При покупке участка с находящимися на нем объектами культурного наследия девелоперов зачастую обязывают провести их реконструкцию. Или, в лучшем случае, законсервировать таким образом, чтобы избежать дальнейших разрушений.
Сначала сломать, потом построитьНезабвенный дядя Федор когда-то емко сформулировал основной экономический постулат домохозяйства в деревне Простоквашино: >>В Северной столице расположено более 200 зданий промышленного назначения, находящихся под охраной государства. В основном это заводские и фабричные цеха, построенные на рубеже XIX и XX веков. К сносу они запрещены, но приспособить под другие нужды – можно. Правда, порой неимоверно трудно.
Премиальная старина
Один из самых распространенных примеров, когда дать вторую жизнь памятнику чрезвычайно сложно, – многочисленные петербургские водонапорные башни. По своему прямому назначению они уже давно не используются, но переделать такое строение, площадью всего 7-10 кв. м, под что-то другое – это задача сложная.
Именно так произошло с водонапорной башней Городских скотобоен на улице Красуцкого. Компания YIT, купившая землю под строительство ЖК «Новомосковский», опыта редевелопмента исторических промышленных зданий не имела и реконструкцией самостоятельно заниматься не собиралась. В итоге покупателя на нее в прошлом году найти все же удалось, но как ее будет использовать новый собственник, пока непонятно.
А вот холдинг RBI историческую водонапорную башню на территории своего ЖК «Четыре горизонта» отреставрировал самостоятельно, вложив 75 млн руб. Как пояснил президент Группы RBI Эдуард Тиктинский, эти затраты сами по себе не вернуть, но зато наличие памятника на территории комплекса дает определенную премию к стоимости жилья, то есть косвенно выручку все-таки увеличивает.
RBI вообще задает тон в отношении работы с памятниками. Ведь на ее счету также приспособление газгольдера на Заозерной улице под паркинг (инвестиции – 230 млн руб.). В нынешнем году компания начала работу по созданию общественно-делового пространства на Левашовском хлебозаводе (1 млрд руб.).
А вот Setl City тратить деньги на реконструкцию здания канатного цеха с башней на территории завода «Красный гвоздильщик» не захотел. Этот объект расположен рядом с ЖК «Палацио». Изначально компания собиралась устроить здесь торгово-развлекательный центр, два месяца назад передумала и выставила объект на продажу за 330 млн руб.
В целом работа с памятниками архитектуры крупные девелоперские структуры не привлекает – и их можно понять. Для этого нужны особые компетенции, штат специалистов и другие затратные мероприятия. Сложностей здесь выше крыши.
«Одна из главных – нестабильность градостроительного законодательства, частые изменения в нормативных документах. Может сложиться ситуация, когда девелопер входит в проект на одних условиях, а далее требования внезапно меняются, и реализовать проект в таком виде становится невозможно. При этом охранные требования очень жесткие, и процесс согласований всегда непростой. Не говоря уже о самих работах по реконструкции – с учетом того плачевного состояния, в котором памятники обычно к нам попадают», – говорит Эдуард Тиктинский.
О непостоянстве чиновников и их трактовке охранного законодательства лучше всего могли бы рассказать в компании «Главстрой», чья попытка реконструкции Апраксина двора (весьма, кстати, дорогостоящая) закончилась ничем во многом как раз из-за этого. Но там события недавнего прошлого предпочитают не комментировать.
И еще о типично петербургской проблеме: в нашем городе очень высоки риски, связанные с общественным мнением. Памятник обычно оказывается в центре внимания градозащитников не тогда, когда годами стоит и разрушается, а когда дело доходит до его реконструкции.
Искусство больше не в долгу
Добавим, что в Петербурге до сих пор нет ни одного жилого лофта, то есть квартир (или хотя бы апартаментов) внутри исторического промышленного здания. Хотя в Европе, США, Японии научились приспосабливать под эту функцию не только цеха и склады, но даже здания бывших электростанций.
В Москве два подобных проекта уже имеются. У нас же сочетание сложного согласования в инстанциях и высокой стоимости любой реконструкции (это априори дороже нового строительства) делают такие инвестиции слишком рискованными. И, соответственно, никому неинтересными.
А вот под общественно-деловую функцию переделывать здания-памятники в Петербурге уже, можно сказать, научились. Разумеется, тут речь уже не о башнях, а о крупных цехах старых заводов и мануфактур. Причем во многих случаях заводу и переезжать никуда не нужно: современное производство уже не требует огромных площадей, как 100-150 лет назад, и, соответственно, они постепенно освобождаются.
Можно, конечно, по-прежнему сдавать бывшие цеха под склады, как это повсеместно делалось еще лет десять назад, но сейчас все больше оформляется тренд на так называемые креативные (или арт-) пространства. Обычно там размещаются кафе, рестораны, магазины, концертные площадки и художественные галереи.
Второй причиной того, что освоение промышленных территорий, находящихся под охраной, идет только в сторону арт-кластеров, является опять-таки законодательство.
«С ними все проще, к ним значительно меньше требований, чем к жилью, в первую очередь в разрезе градостроительной документации и собственно строительства», – уверен основатель проектного бюро Rumpu Евгений Богданов.
И действительно: КГИОП может предъявлять совершенно разные требования при реконструкции различных объектов. Все решает соответствующая комиссия, состоящая из экспертов в области истории и архитектуры: в одних случаях позволяется сохранить только фасад здания (именно так произошло с цехами завода «Севкабель», где сейчас развивается одноименное арт-пространство), а в других – всю «начинку», включая межкомнатные перегородки (на это в свое время жаловались инвесторы, проводившие реконструкцию швейной фабрики на Мойке под универмаг Au Pont Rouge). Разумеется, затраты и последующие доходы в обоих случаях отличаются в разы.
«Но все же КГИОП нельзя назвать сатрапами: они стараются идти навстречу, если видят, что инвестор может помочь сохранить разрушающееся здание. То есть, с одной стороны, делать дополнительные окна и двери в здании-памятнике нам запрещают, но зато есть планы под одним из них сделать цокольный этаж», – рассказывает генеральный директор «Люмьер-холла» Евгений Гудов. В собственности его компании находятся три старинных газгольдера на Обводном канале, в одном из которых расположен планетарий.
Справка БН
На сегодняшний день в Петербурге, по данным Knight Frank, работает около 60 креативных пространств, занимающих площадь 300 тыс. кв. м. Самые крупные и известные из них – «Этажи» (Лиговский проспект), «Порт Севкабель» (Васильевский остров), «Люмьер-холл», «Ткачи», «Красный треугольник» (все три – на Обводном канале) и «Новая Голландия» на одноименном острове. Все они занимают площади в бывших фабриках и заводах. Есть также крупные арт-пространства в бывших жилых домах, например, «Голицын лофт» на Фонтанке и «Бертгольт Центр» на Гражданской улице.
Благодаря масштабному редевелопменту бывшие индустриальные территории города постепенно превращаются в современные жилые районы. А исторические промышленные здания получают новую жизнь.
А вы бы хотели, приобрести квартиру в комплексе, на территории которого есть подобный объект?
