В России около 2,5 млн многоквартирных домов и 21 тыс. управляющих компаний. Годовой оборот этой отрасли вот-вот дойдет до впечатляющей цифры в полтриллиона рублей. В Петербурге, по данным портала МинЖКХ, 23,1 тыс. домов и 399 действующих УК – тоже внушительно. Понятно, что такой лакомый кусок привлекает множество нечистых на руку людей. Ведь чем больше бюджет, тем меньше вероятность, что найдут недостачу, которая может быть и не самой большой, но зато регулярной.
Попробуем разобраться, какие уловки чаще всего применяют недобросовестные сотрудники управляющих компаний для собственного обогащения.
Манипуляции с тарифами
Каждый, кто хоть раз оплачивал квитанцию на ЖКУ (то есть, видимо, все), прекрасно знает, что львиная доля расходов уходит на электричество, воду и тепло, а в некоторых домах еще и газ. Тарифы для их поставщиков устанавливает Смольный, и брать что-то сверху не могут ни они, ни УК. Казалось бы, что тут можно украсть?!
Что нужно делать, чтобы деньги не утекали вместе с водойПлатить по счетам за коммунальные услуги >>Оказывается, можно. Ведь есть еще и общедомовые нужды, которые, по идее, не должны превышать установленных правительством нормативов. Если же это произошло, то по умолчанию платить за это должна УК из собственных средств. Но многие из них всеми правдами и неправдами стараются провести через общее собрание норму о распределении перерасхода между всеми собственниками. Тут руководство УК чаще действует уговорами: мол, без этого не сможем построить новую детскую площадку или лифты отремонтировать. Но могут и попросту подделать протокол – такие случаи были, и не раз.
Если это удалось, «перерасходы» неожиданно начинают фиксироваться регулярно: доступ к общедомовым счетчикам УК старается всем подряд не давать. А жильцы могут довольно долго этого просто не замечать: сумма-то, как правило, небольшая, рублей 50-70 в месяц. Но для УК, обслуживающей дом с тысячей квартир, доход неплохой.
Ремонт, которого не было
Тарифы на общедомовые нужды государством не регулируются, их каждая УК устанавливает для себя сама, но в случае повышения обязана обосновать его необходимость на общем собрании и получить одобрение большинства. Но возможностей для различного рода хищений здесь значительно больше.
Почему растет наша квартплатаЧто нужно делать для того, чтобы размер платы за коммунальные услуги не повышался так стремительно? Стоит ли ставить счетчики >>Самый распространенный способ – брать деньги за неоказанные услуги. Скажем, по нормативам должны проводить влажную уборку мест общего пользования дважды в неделю, но на самом деле делают один, а пожарной лестницы тряпка может не касаться месяцами. Хотя за все это вы заплатили. То же самое касается и содержания придомовой территории, где подобные нарушения встречаются еще чаще.
Но если заметить такое несоответствие дотошному жильцу довольно просто, то совсем другое дело – содержание общедомового имущества. Почти всегда УК планируют конкретные виды и объем работ на год вперед, но общему собранию заявляется к одобрению только общий размер платежа на эти нужды – без конкретики. Проверить, сколько раз ремонтировался лифт, наверное, еще можно чисто визуально, но вот другое оборудование, общего доступа к которому нет (например, котельная), – гораздо сложнее.
Ну и, конечно, классика жанра – взимание денег за услуги, которых просто не существует в природе. Скажем, содержание системы видеонаблюдения, которая давно не работает, или отсутствующего диспетчера.
Реклама и аренда
Третий способ мошенничества не приводит к дополнительным тратам со стороны владельцев квартир, однако лишает дом дополнительных заработков, которые могли бы пойти на улучшение инфраструктуры. Прежде всего это сдача в аренду помещений, являющихся общим имуществом. Например, известны случаи, когда в жилом комплексе диспетчеры из нескольких корпусов переводились в один (причем в подвал, для этих целей совсем не приспособленный), а освободившиеся площади сдавались под суши-шоп и салоны красоты. Стоит ли говорить, что арендные платежи шли в обход УК прямо в руки ее председателя.
Кроме того, крыша и фасад дома могут использоваться для размещения рекламных конструкций, особенно если здание удобно расположено. Разумеется, и здесь средства от рекламодателей должны идти в бюджет управляющей компании, но в лучшем случае попадают туда частично. Кстати, и рекламные объявления внутри корпусов (в лифтах, местах общего пользования, на номерных табличках этажей) – тоже источник дополнительных доходов.
Наконец, нечистый на руку глава УК может обеспечить нелегальное подключение арендаторов помещений на первых этажах к общедомовым электросетям. В результате счета будут оплачивать жильцы, а сам управленец – получать конверты с купюрами. Особенно эта схема распространена в центре города.
Фиксировались в стране (правда, не в Петербурге) и совсем уж экзотические схемы обогащения. В Ижевске два дома на одной улице получали горячую воду по цене, отличающейся вдвое. Оказалось, что часть труб, ведущих к одному из них, выкупила фирма, близкая к председателю УК. И «за транзит» брала свою мзду – очень немаленькую.
Как бороться?
Несмотря на то что за УК надзирают множество организаций – от Роспотребнадзора и жилищного комитета до прокуратуры, главной причиной того, что многие махинации проходят безнаказанно, является пассивность самих жильцов. Созвать их на общее собрание даже раз в год, если в доме больше 500 квартир, – задача чрезвычайно сложная в любом городе.
Собственно, это главный козырь в руках злоумышленников: подделать голоса в протоколе собрания проще простого, если собственник на нем не был и ничего проверять даже не собирается. Инициативные люди всегда находятся в подавляющем меньшинстве и их энергии подчас просто не хватает, чтобы поймать мошенников за руку. Тем более если никаких полномочий у них для этого нет.
Выходом из ситуации могло бы стать образование совета дома (кстати, это предусмотрено Жилищным кодексом). В него, как правило, входят как раз те самые неравнодушные жильцы, но желательно, чтобы они еще и обладали специальными техническими познаниями – это важно. Такой совет является своеобразным посредником между УК и ТСЖ и явно более эффективен в решении оперативных вопросов, чем общее собрание.
Одно наличие подобного органа может снизить аппетиты нечистых на руку сотрудников УК. Ну а в пиковом случае активисты могут собрать собственников для смены управляющей компании. Несмотря на все жалобы о трудностях этого бизнеса, желающий прийти на ее место, думается, всегда найдется.
