Как и что можно перепланировать в квартире? Какие нарушения являются наиболее распространенными? Что можно согласовать и узаконить? Какова практика в различных районах Петербурга?
Об этом на семинаре «Секреты согласования перепланировки квартир» рассказала руководитель отдела продаж компании «Реал-Проект» Виктория Горячева. Семинар был организован учебным центром ГК «Юринфо» при информационной поддержке портала BN.ru. Модератором традиционно выступал вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Павел Штепан.
Азбучные истины
Статья 26 Жилищного кодекса РФ говорит о том, что такое перепланировка, а статья 29 – о последствиях, если она произведена незаконно.
Итак, перепланировка – это любое изменение конфигурации квартиры, требующее согласования и внесения изменений в выписку из ЕГРН. Если дверной проем передвинут даже на 15 см, это уже перепланировка.
Напомним, что выписка из ЕГРН является единственным юридическим документом на квартиру, тогда как технический паспорт – это информационный документ.
Трудности перепланировки, или Как объединить две квартиры в однуКто бы не хотел улучшить свои жилищные >>На сегодняшний день внесение изменений по перепланировке осуществляет Росреестр, а выполнить переобмер и технический план квартиры может любой кадастровый инженер, имеющий аттестат.
Согласованию подлежит также и переустройство, то есть любое изменение инженерных сетей. В выписке из ЕГРН на плане обычно отражены плита, раковина, унитаз, а также душевая или ванна. Если что-то из этого переносится, то необходимо согласование.
Пять шагов к счастью
Добропорядочный и законопослушный гражданин должен знать, что перепланировка состоит из пяти этапов: разработка проекта перепланировки; согласование проекта в межведомственной комиссии (МВК) при районной администрации; переобмер квартиры после ремонта; ввод квартиры в эксплуатацию и, наконец, регистрация перепланировки.
Вся процедура занимает от четырех до шести месяцев, а в некоторых районах Петербурга и до года.
Выбрать многокомнатную квартиру в Центральном районе Санкт-Петербурга
Некоторые покупатели, изначально не собираясь в будущем продавать квартиру, закрывают глаза на незаконную перепланировку. Лет через десять они меняют свое решение, выставляют объект на продажу и теряют время и потенциальных покупателей из-за того, что перепланировка не узаконена. Теряют и деньги, причем немалые. Но о стоимости мы поговорим чуть позже.
Давайте по порядку. Проект перепланировки обязательно должен быть выполнен проектной организацией, состоящей в СРО. Другие варианты просто не будут рассматриваться.
Далее – согласование в администрации района. МВК вправе запросить и промежуточные согласования, которых может быть очень много: управляющая компания, МЧС, КГИОП, собрание собственников, Петербурггаз, Ленэнерго… Это может быть и СЭС, и, например, КГА, если перепланировка касается фасадов.
На этом этапе МВК дает два подтверждения: первое – штамп на самом проекте о том, что он согласован. А второе – решение, которое гласит: мы рассмотрели проект, нарушений нет, и собственник вправе делать ремонт. Расхожее заблуждение состоит в том, что это финал. Ничего подобного: на самом деле администрация предоставила год для проведения ремонтных работ. И в течение этого года данная бумага является основанием для того, чтобы заниматься перепланировкой, и никто собственнику помешать не может.
Но на практике в большинстве случаев перепланировка уже сделана, и ее необходимо узаконить. О том, что все уже шито-крыто, обычно из скромности умалчивают, выжидают некоторый срок и заказывают обмер квартиры «после выполненного ремонта».
Это третий этап – переобмер и изготовление технического плана квартиры. Этим вопросом занимается кадастровый инженер. Он должен быть аттестованным в установленном законом порядке. К техплану прилагается пакет строительной документации. Перепланировка должна быть выполнена компанией, которая опять же член СРО. При этом необходимо представить официальный договор, акты освидетельствования на скрытые работы, справки на вывоз строительного мусора и обязательно технадзор.
Следующий шаг связан с новым посещением МВК в районной администрации: ремонт завершен, примите!
Итак, если у нас все с ремонтом в порядке, МВК выдает акт ввода в эксплуатацию, в нем указывается новая площадь квартиры. Она после перепланировки, как было сказано выше, обычно меняется. По словам Виктории Горячевой, был такой случай в практике, когда квартира на Петроградской стороне площадью 109 кв. м уменьшилась после выравнивания стен гипроком на 5 квадратов. Хозяин был в шоке, ведь терял при продаже кругленькую сумму.
Наконец, заключительный, пятый, этап: кадастровый инженер подготавливает пакет документов в электронном формате, за электронной подписью, для подачи в Росресстр на внесение изменений, которые потом будут отражены в выписке из ЕГРН.
Важная деталь: если квартира приобреталась в ипотеку – в пакете документов должно быть согласие банка. Если изменилась площадь квартиры – дополнительное соглашение к кредитному договору.
Цена вопроса
Вся процедура согласования перепланировки, что называется, под ключ стоит в среднем от 100 тыс. до 120 тыс. руб.
Стоимость перепланировки зависит от множества факторов: для расчета цены специалистам требуется ознакомиться с ситуацией на объекте недвижимости, пожеланиями заказчика и в первую очередь – документацией на данный объект.
Выбрать многокомнатную квартиру в Петроградском районе Санкт-Петербурга
Что можно и чего нельзя
В многоквартирном доме собственник квартиры на многое имеет право, но кое-что запрещено. Для первого и последнего этажей – свои правила, для промежуточных – свои. Если снизу никого, то проще и безопасней – можно и кухню перенести. А вот если соседи и сверху и снизу, то размещение санузла или кухни над комнатой соседа, что живет внизу, запрещено; комната над кухней или санузлом – пожалуйста.
Основные нарушения при перепланировках связаны с так называемыми мокрыми зонами. Грязной мокрой зоной считается санузел, а чистой – кухня. Соединить их – нельзя, просто потому, что это разные вентиляционные каналы.
Все, что касается кладовок, гардеробных и т. д., – это самая нейтральная зона, за счет которой можно расширять или уменьшать пространства.
Очень часто в старом фонде (включая сюда и советское типовое жилье) входная дверь на кухню расположена ближе к туалету. И если мы увеличиваем комнату, то какие-то 60 см площади, исходя из расположения вентканала, будут относиться к кухне. А это недопустимо, поскольку у кухни и туалета разные вентканалы.
По закону можно расширять кухню за счет комнаты или наоборот на толщину стены (если она не несущая, конечно). На эти 10-20 см можно перемещать влево-вправо.
Избежать нарушений помогают и такие мелочи, как встроенный шкаф, например, под стиральную машину. Дверки в шкафу могут быть временные, типа жалюзи.
Очень часто в старом фонде встречаются квартиры, где нет ванной. Возникает задача – увеличение санузла за счет жилой комнаты, чтобы поставить душевую кабину. Казалось бы, ситуация неразрешимая (либо все, кто на одной трубе, договариваются, либо никак). Но есть вариант – перенос двух стен на толщину демонтируемых перегородок: для душевой кабины должно хватить.
В кухне с газовым оборудованием обязательно должна быть дверь. С электроплитой – можно и без нее.
Законные требования
Напоследок отметим: если вы собрались что-то перепланировать, то оглянитесь вокруг: возможно, что-то уже не соответствует новым нормативам, но в проекте перепланировки должно быть учтено и узаконено. Например, газовая колонка в туалете сегодня категорически незаконна, ее надо будет переносить на кухню. Возможно, вы или предыдущий владелец квартиры еще чего-то в свое время нахимичили – та же самая история. Проект рисуется на всю квартиру, все, что не так, необходимо будет привести в соответствие с нынешними стандартами. Вот и двигай стенки в туалете после этого ради душевой кабины…
