Желания и возможности
Отягощенному семьей человеку с солидным доходом квартиру выбрать нелегко. Теща ратует за четырехкомнатную на первичке, а свекровь – трехкомнатную на вторичке. И у каждой своя правда, свои аргументы: от «три минуты до работы» до «лучше бы моя дочь вышла за Толика из второго подъезда». Не жизнь, а кошмар.
То ли дело холостой гражданин с накоплениями в 1,0-1,5 млн руб. Его выбор скукоживается до альтернативы. Или ипотека на студию (однушку), или коммунальная ячейка.
Как выбрать комнату в коммунальной квартиреНесмотря на заметное снижение спроса, комнаты в петербургских коммуналках >>При этом сегодня, когда на живописных окраинах Петербурга посреди бездорожья растут шикарные микрорайоны с множеством студий, у человека, который предпочтет купить комнату в коммуналке, должны быть для этого веские причины. По большому счету в чатах покупатели-теоретики муссируют четыре таковых: «хочу сразу вселиться, а ремонт делать без фанатизма, чтобы не класть на ночь под голову поролоновый валик для побелки стен»; «не хочу на периферию»; «не дают ипотеку» – и «покупаю, чтобы сдавать».
В моем случае актуальными были три первых причины.
Дырявые дома
Ремонт – категорически не мое. Я хотел купить и через день перевезти чемоданы. Правда, преимущественная часть отсмотренных коммуналок оказались идеальными площадками для съемок депрессивного кино, не важно – постапокалиптика или документалка из жизни насекомых. Пришлось признать, что новостройки с отделкой гораздо санитарнее, благообразнее и уютней.
Вообще нужно представлять себе, в каком состоянии обычно предлагаются коммуналки. В старом фонде управляющие компании частенько формировались из работничков, воспитанных в советских ЖЭК. Поэтому сервис от подъезда к подъезду крайне неоднороден. В одном подъезде каждый день могут заштукатуривать настенную фреску «Маша любит иностранцев». А в другом – весенний паводок может ежегодно лифт затапливать.
Соответственно, обязательно узнавайте, когда был капремонт. Если «до исторического материализма», то, может быть, разумней от покупки отказаться – мало ли кто в стенах замурован.
На просмотре не стесняйтесь отодвигать шкаф, вдруг он закрывает дыру в перегородке. А если это последний этаж, не помешает и ознакомительная прогулка по крышам.
Помните: одним из главных рисков при покупке коммуналки в старом фонде является угроза купить руины, маскировочно оклеенные новенькими обоями.
Кстати об этажности. В историческом центре лифты установлены не в каждом доме, а лестничные пролеты дадут три форы куцым хрущевкам. При этом по злой иронии половина выставляемых на продажу комнат располагаются на первом или последнем этаже.
Неправда местного значения
Как бы там ни было, вторая причина – периферия не для меня – перевешивала. Десяток лет назад я трудился в ночном ларьке на Московском шоссе, и однажды ночью бандиты реально стали меня выкуривать. Хорошо, ларек был сварен из корабельной брони с соседней свалки, а вокруг фиксировался дефицит хвороста. Но неприязнь к окраинам у меня теперь хроническая.
А спустя лет пять я по кредиту купил питона для разведения в домашних условиях и продажи потомства. Тварь на первом свидании издохла, а я так огорчился, что забыл про долг. В кредитной истории моя вселенская скорбь отражения не нашла, а вот долг… превратился в третью причину, обрекающую меня на коммунальную жизнь. Боюсь, ипотеку не дадут даже моим внукам.
В общем, по запросу «недалеко от центра» и «как можно дешевле» база объектов «Бюллетеня недвижимости» предлагала мне только коммуналки.
Четвертая причина – «стать частным инвестором» – тоже не мое. Тем не менее эта причина оказывает неприятное для клиентов влияние на рыночную ситуацию.
Комната – купить, чтобы сдавать, или Как вложить деньги под 12% годовыхНа первый взгляд, покупка комнаты с >>Уже несколько лет частные инвесторы планомерно скупают не квартиры, а комнаты за 1,0-1,5 млн руб. (то есть коммуналки площадью 8–12 кв. м). Для сдачи в аренду это выгодней, чем инвестировать в однушки.
И большинство агентов со стороны продавцов традиционно спрашивали, для житья или для сдачи я приобретаю квадратные метры. А я некстати отвечал честно – буду жить!
Инвесторы при покупке не особо заморачиваются, появляется ли по первому вызову трезвый электрик, не деревянные ли перекрытия, не выходят ли окна на стоянку мусорных баков… Соответственно, и агенты предпочитают продавать комнаты не бездомным соискателям, а частным инвесторам. Меньше головной боли.
Неудивительно, что после моего честного ответа агенты обычно отправляли меня «в игнор». Случалось, я ежедневно целую неделю упрашивал одного агента прислать на емейл копии документов на квартиру. И каждый день мне выдвигалась новая причина, почему вчера это не было сделано. А другой агент мне на голубом глазу заявляла, что копии пришлет только после того, как я внесу аванс.
С другой стороны, и я забраковал не глядя львиную долю предлагаемых комнат из-за неприличной детали «ванна на кухне». У этого ужаса два варианта. Или установлена душевая кабинка, или действительно ванна – за шторкой. А теперь представьте предновогоднюю суету, когда все на кухне готовят праздничный стол и моются-моются-моются...
Торг уместен, но неэффективен
Естественно, когда речь идет о более крупных комнатах, неинтересных инвесторам, тут уж агенты потенциального покупателя всячески обхаживают. Но это не значит, что говорят правду.
Например, я пересмотрел пару десятков комнат, и, по версии продавцов, ни в одной не было перепланировок. Даже эти стаканы-душевые на кухнях – «это не перепланировка, а ванну выкинули, а кабинку поставили».
В общем, сторговать цену, напирая на перепланировки, вряд ли получится.
Торговаться с агентом трудней, чем с жителем нефтеносных барханов. Собственник бы давно уже сбросил 130 тыс. руб. и радостный отправился тратить живые деньги. Агент же к обговоренной с владельцем сумме аккуратно прибавляет 50 тыс. руб. и вставляет эту цифру в объявление, скромно приписав: «Торг». И удавится, но больше этих 50 тыс. не сбросит.
Поэтому по итогу торгуйтесь с хозяином, а не с агентом.
С кем жить, чтобы по-волчьи не выть?
Важность справок по формам 9 и 12, если собрался жить в коммуналке, возрастает стократно. Напомню: форма № 9 – справка о регистрации, в которой указана информация обо всех лицах, зарегистрированных в жилом помещении, и о тех, кто был снят с регистрационного учета. Форма № 12 – справка о снятии с регистрации некоторых категорий граждан, где указаны граждане, которые могут в будущем претендовать на жилье.
К чтению этих документов следует подходить даже тщательней, чем к изучению правил дорожного движения перед сдачей на права. В частности, эти справки могут прояснить ситуацию с первым главным риском при покупке коммуналки – вдруг еще кто-то кроме продавца имеет права на эти метры. И потом не станет сюрпризом, когда один из прежних жильцов вернется из армии.
Но, увы, из этих документов ничего не узнаешь о соседях. А плохие соседи – второй главный риск. В то же время именно в коммуналках скапливается самый шаткий контингент. Вот показал мне агент вполне приличную коммуналку. И я уже раскатал губу, но тут агент проговорился, что соседняя комната сдается только временно. Почему? Потому что собственник через два года из тюрьмы вернется…
И ведь объективного механизма узнать подноготную будущих соседей по коммуналке не выстроено. Только ходи вокруг да бабушек на лавочках расспрашивай.
Впрочем, есть косвенный механизм – это справка по форме 7 «Характеристика жилого помещения». В ней среди прочего приводятся фамилии-имена-отчества всех собственников квартиры как отправная точка для дальнейших изысканий.
Ничего не забыли?
Читал я много статей на эту тему. И там такая мудреная тарабарщина про всяческие нюансы оформления сделок с долями написана, что начинаешь верить, будто юристы заслуженно деньги берут.
Но на самом деле покупка комнаты обязательно проходит через нотариальное оформление. А нотариус делает все возможное, чтобы потом к нему не было никаких претензий.
Также болезнен вопрос денежных расчетов. Не ищите себе приключений на банковскую ячейку, рассчитывайтесь по безналу. Это безопасней, и нет суеты с пересчетом купюр потными руками.
И на посошок еще одна фишка. Бывает, продавец обещает покупателю оставить в придачу к комнате мебель, стиралку и холодильник. А после сделки бесцеремонно грузит эти ценные предметы обихода и увозит в даль светлую.
Одним из способов пресечь подобную практику будет заблаговременное получение с продавца расписки. Не стесняйтесь требовать.
В сухом достатке
Мне пришлось смириться, что идеальных комнат на рынке нет, а ходить на просмотры, тратя свое и чужое время, можно бесконечно. В общем, я удовольствовался тем, что сбил цену не на 50 тыс., а аж на 100 тыс. руб. (правда, полностью оплатил нотариальное оформление – чуть больше 20 тыс. руб.).
Теперь я живу на 11 квадратных метрах собственности с двумя соседями. Каждый метр мне стоил 108 тыс. руб. Зато к этому бесплатно прилагается просторный коридор (а я видал много очень-очень непросторных) и кухня на 12 квадратов.
И еще у меня вид из окна не на пыльный Московский проспект или мутный Обводный канал, а на детскую площадку. Но, увы, это последний этаж. Впрочем, хотя бы с лифтом.
Рассказ Евгения Созидалова записал Игорь Чубаха
