Турист дает рост
Рынок апартаментов в Петербурге второй год продолжает демонстрировать чудеса бурного роста. При этом лидерами продаж выступает сервисный формат – объекты с набором услуг гостиничного типа, где управляющие компании предлагают покупателям различные программы доходности и берут на себя заботы о сдаче номеров в аренду. По данным Knight Frank St. Petersburg, число таких проектов увеличилось на петербургском рынке на треть – до 17 объектов, а продажи выросли на 40% по сравнению с первым кварталом 2018-го. Идут наверх и средние цены: за год плюс 16% (148 тыс. руб. за кв. м) – это почти вдвое выше ценовой динамики на рынке жилых новостроек.
Пожалуйте в апартаменты, господа!Что вы знаете об апартаментах? А вы в курсе, чем эти объекты отличаются >>При этом проекты «псевдожилья» – апартаментов для жизни (без сервисных услуг или с минимальным их набором) – девелоперы стали менее активно выводить на рынок. Объем такого предложения за год уменьшился на 30%, средние цены – на 5%. «В связи с высоким спросом, а также уходом хостелов с рынка гостиничных услуг мы увидим еще больший рост сегмента сервисных апартаментов», – прогнозирует руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg Светлана Московченко.
Усиление интереса к сервисным апартаментам объясняется в том числе туристическим бумом, который наблюдается в Северной столице уже несколько лет. Как рассказал начальник отдела туристской инфраструктуры комитета по развитию туризма Алексей Фисенко, в минувшем году Петербург принял 8,2 млн гостей (почти половина – иностранцы), а годом ранее их было 7,5 млн. По планам Смольного, через три года Северную столицу должны посетить уже 9,8 млн туристов.
«У нас за последние два года резко изменился портрет туриста. Появилось очень много приезжих из таких стран, как Китай, Корея, Иран», – в свою очередь отмечает генеральный директор сети апарт-отелей Ye’s Александр Погодин. Это заставляет соответственно менять сервис: объявления на китайском, специалисты со знанием языка скоро станут обыкновенной историей.
Апарты хотят эскроу
Многие покупатели на рынке недвижимости худо-бедно уже начали разбираться в нюансах нового формата недвижимости. Апартаменты – не жилье, а коммерческие помещения, со всеми вытекающими отсюда плюсами и минусами. Но при этом строят их на деньги дольщиков, а продажи ведутся по ДДУ, хотя 214-ФЗ и необязателен для застройщиков апартов. Как объясняют эксперты, исключительно ради спокойствия покупателя: он давно не доверяет предварительным договорам купли-продажи, договорам инвестирования и иным схемам взаиморасчетов на первичном рынке.
Но с 1 июля новый 214-ФЗ заставляет всех девелоперов переходить на эскроу-счета, а бесплатный финансовый ресурс в виде денег дольщиков отменяется. Застройщикам апартов также придется перестраиваться – думать о банковском финансировании проектов. И процесс уже пошел.
«Мы запустили новую очередь проекта с большим объемом инвестирования и не можем рассчитывать только на продажи. У нас уже есть договоренность с банком по поводу перехода на эскроу-счета. Хотели бы в качестве подстраховки иметь и проектное финансирование. Но в банке отвечают: пока в нем нет необходимости, у вас и так хорошо идут продажи», – рассказывает генеральный директор ООО «Вало Сервис» (управляющая компания апарт-комплекса Valo) Константин Сторожев.
Представители банков говорят, что по оценке заявок на проектное финансирование никаких различий между застройщиком жилья или апартаментов не будет. Критерии едины – девелопер и его репутация, отсутствие проблем с исходно-разрешительной документацией, маркетинговые преимущества проекта и его экономика. «Никаких проблем не вижу. Пока что застройщики апартаментов за проектным финансированием к нам не обращались», – в свою очередь говорит территориальный менеджер по работе с партнерами банка «Открытие» Татьяна Хоботова.
Но застройщиков апартаментов, желающих остаться на рельсах 214-ФЗ, могут ждать и законодательные препоны. К примеру, с 1 июля 2019 года одним из критериев допуска девелопера на рынок долевки будет опыт работы в жилищном строительстве не менее трех лет и реализованный проект строительства многоквартирного дома площадью от 10 тыс. кв. м. По словам советника практики «Недвижимость и строительство» юридической фирмы Borenius Group Арины Довженко, отсутствие такого опыта у застройщика, специализирующегося только на строительстве апартаментов, может стать формальным поводом для отказа в работе по 214-ФЗ.
Риски нового формата
Покупателей апартаментов подстерегают и другие риски, связанные с госрегулированием. К примеру, на повестке дня новая классификация гостиниц, которая вместо добровольной стала носить обязательный характер. По словам Арины Довженко, апарт-отели должны подтверждать свою звездность. И уже с 1 июля весь гостиничный бизнес с номерным фондом свыше 50 номеров без свидетельств о классификации попадет под запрет. Юрлиц собираются наказывать рублем – в пределах от 1/40 до 1/25 выручки. А физлицам, помимо НДС и штрафов за незаконную предпринимательскую деятельность, грозит и уголовная ответственность.
Куда инвестировать на рынке недвижимостиЖилая или коммерческая недвижимость – куда с наибольшей выгодой можно вложить >>Новая классификация уже вызвала многочисленные нарекания участников рынка – теперь дотянуться до заветных звезд не у всех получится. «Наш новый проект по сервису и всем прочим параметрам соответствует апарт-отелю уровня 4 звезды. За исключением одного критерия – номера в апарт-отелях теперь могут быть только двух видов: апартаменты площадью от 40 кв. м и студии от 25 кв. м. А у нас минимальные по метражу номера – 16,8 кв. м», – рассказывает Константин Сторожев. По его словам, классификация требует уточнений. К примеру, апарт-отели теперь могут быть исключительно в категории 4 или 5 звезд. Меньше – нельзя.
«Мы успели получить классификацию как четырехзвездочный апарт-отель. Всего у нас прошли классификацию 120 номеров. Все остальные без классификации – в них живут собственники», – рассказывает коммерческий директор ГК Docklands Development Екатерина Запорожченко.
Вправе ли эти собственники самостоятельно сдавать свои «неклассифицированные» помещения в аренду после 1 июля, даже зарегистрировавшись в качестве индивидуальных предпринимателей, – специалисты пока сказать затрудняются.
Обманутые инвесторы
По словам эксперта Дмитрия Синочкина, в свете новой классификации неясными видятся и перспективы получения звезд апарт-отелями с медицинской и спортивной составляющей, которых много строится в рекреационных зонах. Отдельная тема – пополнившие в последнее время рынок новые проекты апарт-отелей с низким уровнем сервиса, расположенные вне туристских локаций и при этом с заманчивыми для инвесторов программами доходности, чуть ли не под 20% годовых. Смогут ли они получить звезды и выполнить обещания перед инвесторами – тоже пока есть сомнения.
Эксперты предупреждают, что рынок апартаментов в Петербурге пока на стадии формирования. Реализованные проекты успешно работающих апарт-отелей можно пересчитать по пальцам. Покупателя призывают трезво оценивать обещания высокой прибыли.
«Очевидно, что не все новые проекты смогут обеспечить заявленную доходность. Потому что рынок специфичен сложностью управления такими объектами. К примеру, в нашем проекте на Московском проспекте на заполняемость в 80%, при среднем чеке в 3,8 тыс. руб., мы вышли только на пятый год работы. И если уже в первый год инвестору обещают 90% заполняемости и 17% годовых – сразу очевидно, что такие цифры недостижимы», – предупреждает управляющий проектами Becar Asset Management Group Николай Иордан.
«Рынок апартаментов ждет размежевание. Обманутые дольщики в апарт-отелях в свете ужесточившегося 214-ФЗ вряд ли появятся. Но обманутые инвесторы точно будут. Собственник получит на руки свою недвижимость, и ему даже в течение какого-то времени будут выплачивать обещанный доход. Но потом он окажется один на один с номером, который нереально будет сдавать по заявленным ставкам», – уверен заместитель генерального директора компании Salut Владимир Федоров.
Угроз в том, что жилищные девелоперы на волне высокого спроса на апарты станут массово осваивать новый формат, эксперты не видят. Запускать такие проекты имело смысл раньше, в рамках старых правил 214-ФЗ. А делать это в условиях ужесточившегося законодательства, с использованием эскроу-счетов и недешевого банковского финансирования, станет не слишком рентабельным бизнесом.
