В реальной жизни все, как оказалось, намного сложнее и интереснее. Да, с нового года вступил в действие ФЗ-217 «О ведении гражданами садоводства и огородничества...», который должен дать дачным массивам и садоводствам возможность стать именно тем, чем они должны быть, – благоустроенными поселениями, ориентированными на беззаботный загородный отдых и беспроблемное постоянное проживание. Но без накладок и конфликтов интересов не обошлось.
Например, закон дал председателям СНТ реальные рычаги воздействия на неплательщиков с многолетним «стажем». Теперь два месяца просрочки членских или целевых взносов дают возможность встретиться с владельцем заброшенного участка в суде. Разумеется, активные председатели воспользовались окном возможностей, чтобы «поговорить по душам» с владельцами и предложить им выставить объекты на продажу – в добровольном (досудебном) порядке.
Кстати, мы предположили, что именно это и стало причиной выброса на рынок «старых дач», о которых говорят федеральные СМИ. Участники круглого стола эту версию не опровергли. Правда, по мнению экспертов, прирост объемов предложения происходит в том числе и по естественным причинам. Например, благодаря пожилым садоводам, которым трудно поддерживать свои владения. «Ведь многим из тех, кто получал участки в период расцвета садоводческого движения, сегодня уже за 80 лет. И таких – все больше», – пояснила руководитель департамента загородной недвижимости агентства «Прогаль» Людмила Юшина.
А есть ли спрос?
Да, есть, причем во всех сегментах. По словам Людмилы Юшиной, с начала года рынок домов и участков в садоводствах оживился: в удаленных массивах Мшинский и Дунай (которые ассоциируются с бескрайними массивами по шесть «бабушкиных» соток) цены за год выросли на 15%. Агентство фиксирует шквал звонков с запросами на просмотры объектов загородной недвижимости в ценовом сегменте до миллиона рублей. Некоторые смотрят десятки объектов. Правда, сделок, по признанию Людмилы Юшиной, пока немного: потенциальные покупатели присматриваются и прицениваются.
В ближайшее время основным двигателем рынка загородной недвижимости станут покупатели участков для самостоятельного строительства домов по ценам городских квартир, считает директор выставки «Строим дом» Александр Пудиков.
По его словам, неопределенность на рынке городских новостроек, переход к проектному финансированию и высокая цена кредитных ресурсов приводит к тому, что петербуржцы присматриваются к участкам по ценам от 400 тыс. до 1 млн руб. и начинают строить сами либо привлекают профессиональных подрядчиков.
Бюджеты таких частных строек сопоставимы с ценами малогабаритных квартир в периферийных новостройках – от 2,0 млн до 3,5 млн руб.
Число поклонников загородной жизни прирастает и в коттеджных поселках разных типов и классов – от самых демократичных до «премиальных». Согласно статистке, приведенной главным редактором журнала «Пригород» Дмитрием Синочкиным, в течение последних лет количество сделок с объектами (домами и участками) в организованных поселениях в пригородах Петербурга стабильно: 1100–1200 будущих домовладельцев в квартал. По сравнению с рынком городских новостроек – немного (за четыре месяца 2019-го совершено свыше 34 тыс. сделок).
Просторный таунхаус по цене однушки – это реально?Какую недвижимость можно приобрести за 3 миллиона рублей? В Петербурге – >>К тому же речь в данном случае обо всех форматах коттеджных поселков: как для тех, кто проживает там постоянно, так и для тех, для кого дача – второй дом, любимая игрушка или творческая мастерская.
Почему дом лучше квартиры?
Плюсов действительно намного больше, чем минусов. Во-первых, при сопоставимой цене всегда больше площадь. Во-вторых, ваш участок – это тоже ваш дом. «Нет проблем с парковочными местами, можно построить мастерскую и гараж, получить неограниченное число мест для хранения велосипедов», – уточняет коммерческий директор ГК «Факт» Алексей Баринов.
В-третьих, в многоквартирном доме у вас никогда не будет мастерской для совместного творчества детей и родителей, фруктового сада, летней кухни, беседки, погреба, аутентичной баньки и колодца с родниковой водой.
В своем доме можно реализовать свои увлечения и творческие интересы – это также аргумент в пользу загородной жизни. Для многих сегодняшних «мечтателей» о жизни на свежем воздухе в экологичном и не переуплотненном пригороде он решающий.
Не так дорого, как кажется горожанину
Те, для кого многоквартирная застройка – основной рынок сбыта, пугают потенциальных домовладельцев дороговизной загородной жизни, неразвитостью социальной инфраструктуры и сложностями транспортного сообщения.
Да, за городом выше затраты на обустройство территории, отопление и транспортные расходы. На самом деле, как мы выяснили на круглом столе, затраты на содержание городского и загородного жилья оказываются сопоставимыми. В первую очередь из-за того, что ЖКХ, а также расходы на содержание общего имущества многоквартирных домов для квартировладельцев – почти всегда «черный ящик».
В то же время бюджетом загородного дома можно управлять: например, не отапливать пустующие помещения, отказаться от навязываемых управляющей компанией коттеджного поселка или правлением СНТ излишеств.
Что касается сложностей транспортного сообщения, дефицита мест в школах и детских садах, то, как говорится, у кого что болит. Градостроительное развитие зашло в тупик именно в условиях переуплотненной городской среды – за десятилетие неконтролируемого строительного бума. В одноэтажных и малоэтажных пригородах, и не в последнюю очередь из-за пока еще относительно невысокой активности рынка жилой недвижимости, самые интересные процессы еще впереди.
Город vs загород? Прямая речь
– Загородные объекты в ценовой категории до миллиона рублей продаются активно. На мой взгляд, нам «помогает» городской рынок недвижимости, точнее, ситуация, которая на нем сложилась. Ведь с точки зрения проектного финансирования, чем дольше ведется строительство, тем дороже квадрат. Все просто: при строительстве за год удорожание составляет 5%, за три года – все 15%. Но покупателю с ограниченным бюджетом за растущими ценами угнаться сложно.
Поэтому, на мой взгляд, двигателем самого демократичного сегмента загородной недвижимости становятся те, кто рассматривает возможность построить дом по цене квартиры. Например, малогабаритная квартира на первичном рынке стоит от 2,0 млн до 3,5 млн руб. Участок можно приобрести по цене от 400 тыс. до миллиона, далее – по мере возможностей – строить по принципу «сам себе кредитор». А если человек по жизни и по призванию сам строитель – это и удобно, и интересно, и перспективно: он может и жить, и строить.
– Я не вполне согласен с мнением коллеги. Как показывают наши данные, человек с бюджетом в 2 млн руб. обычно рассматривает возможности приобретения жилья за 5 млн руб. и больше. Такую возможность на городском квартирном рынке ему дает ипотека. Развитая система кредитования поддерживает рынок многоквартирного жилья, а застройщики подогревают покупательский интерес скидками, акциями, привлекательными условиями, а подчас и действительно интересными проектами.
То есть многоквартирные дома оттягивают спрос и выигрывают в борьбе за частного инвестора. Результат: по нашим наблюдениям, до 20-30% тех, кто могли бы позволить себе загородный дом, все-таки выбирают квартиру.
– На предмет того, как связаны городской и загородный рынок, есть статистика. За четыре месяца 2019 года в Петербурге заключено 34 тыс. договоров долевого участия. А что на рынке загородной недвижимости? Так вот, в течение последних лет в организованной застройке (речь о коттеджных поселках всех типов и классов) за квартал заключается от 1100 до 1300 сделок, то есть 5 тыс. в год. В хороший год это значение доходит до 5,2-5,5 тыс. сделок. Таким образом, по нашим наблюдениям, активность загородного рынка не зависит от активности городского.
Теоретически можно предполагать, что часть денег, которые могли бы быть вложены в загородную недвижимость, ушли в городскую, – действительно, сейчас немало выгодных предложений. Но, повторюсь, прямой зависимости мы не наблюдаем.
– Драйвером рынка недвижимости называют ипотеку. Но мнение, что «загородная» ипотека – это трудно, а получить ее почти нереально, активно поддерживается в СМИ. На самом деле все не так. Никаких сложностей и проблем с кредитованием покупки загородной недвижимости давно нет! Проблема, на мой взгляд, только в том, что потенциальные покупатели не знают своих возможностей.
Мы активно реализуем объекты с ипотекой – в Выборгском, Приозерском, Всеволожском районах, в том числе в ДНП. Да, доля ипотечных сделок невелика – около 20%, но она растет, и в первую очередь за счет тех покупателей, которые рассматривают возможность купить участок в рассрочку. Дело в том, что, пока участок не выкуплен полностью, мы не разрешаем строить. Ипотечный кредит позволяет получить деньги на строительство и начать освоение участка.
