В Петербурге реализовано или на стадии реализации больше 40 проектов, где к продаже предлагают апартаменты, и в этом сегменте рынка недвижимости сегодня действительно наблюдается оживление.
По данным компании Knight Frank, всплеск начался примерно три года назад, когда на рынок стали выводить крупные проекты. С 2016 года суммарная площадь представленных на рынке апарт-комплексов (сданных и строящихся) увеличилась более чем вдвое: с 300 тыс. до 700 тыс. кв. м.
Спрос тоже оживился. Инициаторы и управляющие постоянно устраивают презентации и бизнес-туры для потенциальных инвесторов. Покупателям апартаментов предлагают альтернативу: жить самим (как в обычной квартире) либо получать доход от сдачи в аренду. Декларируемые ставки – от 9%, а в перспективе до 15% годовых.
Выглядит привлекательно, в особенности для предпенсионеров, которых жизнь в очередной раз заставила задуматься об альтернативном пассивном доходе. А что на самом деле?
А на самом деле апарт-комплексы и апарт-отели, в которых предлагают приобрести жилые единицы, – это целый класс объектов, среди которых есть как удачные, так и неудачные проекты: и безнадежные долгострои, и почти классические общаги, и вполне приличные отели разных классов, и настоящие произведения девелоперского искусства – с роскошными квартирами, замаскированными под офисы или гостиничные «нумера».
По цене демократичные юниты сопоставимы с квартирами: она начинается с отметки 1,8 млн руб. (компактная студия в апарт-комплексе в Невском районе), за 3-5 млн руб. предлагают компактные объекты комфорт- и бизнес-класса в серединных районах (преимущественно в Московском районе). Цены на представительские апартаменты в историческом центре или на побережье в Курортном районе и историческом центре выражаются восьмизначными числами и доходят до 60-70 млн руб.
Квартира с излишествами
В оригинальном, французском, варианте слово «апартаменты» – синоним нашей квартиры. В русском языке с ним вышла занимательная коллизия. В дореволюционных словарях этим словом обозначали роскошные представительские квартиры. В советское время оно приобрело шутливую форму, но тоже в основном применялось к жилью не в меру просторному и с излишествами. Так и повелось: квартира – насущная необходимость, апартаменты – жилье необязательное.
В нашем веке никак не определенное в законодательстве слово «апартаменты» стали использовать в тех случаях, когда квартиры (в первую очередь из-за градостроительных ограничений) строить нельзя, но очень хочется, в основном – на территориях с дефицитом социальной инфраструктуры либо в исключительно выгодных и интересных локациях. Например, в историческом центре, или в зонах общественно-деловой застройки – под видом многофункциональных деловых центров с гостиничной функцией, или в прибрежной зоне Курортного района – на базе вчерашних пансионатов и санаториев.
Разумеется, профессиональные игроки рынка апартаментов пытаются выработать и общие правила классификации объектов. Появление новых форматов заставляет переписывать эти правила. Если в общих чертах, то основных форматов три, но грань между ними порой тонкая.
Так называемые несервисные апартаменты – это «почти жилье». Цена квадратного метра в них ниже, чем в аналогичных жилых новостройках, а эксплуатационные расходы выше. Плюс к этому – еще ряд критичных и некритичных (это кому как) неудобств, о которых скажем ниже.
Сервисные апартаменты – явление относительно новое. Это фактически гостиницы, но с номерами квартирного типа, принадлежащими разным владельцам. «Нумера», или, на девелоперском сленге, юниты, могут использоваться собственниками для проживания либо сдаваться в аренду централизованно – через управляющую компанию.
В таких проектах имеется вся основная гостиничная инфраструктура – от прачечной и службы размещения до конференц-залов и спортивно-оздоровительных объектов. Отели эти могут относиться к разным классам, ориентироваться на краткосрочных визитеров и непритязательных командировочных либо на представительский формат и длительное проживание.
Основной признак рекреационных, элитных и прочих представительских апартаментов – эксклюзивная локация. Но все типы апартаментов, кроме несервисных, – это второе жилье или жилье временного пребывания, в этом их основное отличие от привычных квартир.
Что строят?
На стадии проектирования и строительства больше десяти проектов с количеством юнитов больше тысячи и три проекта – свыше трех тысяч юнитов, преимущественно гостиничного формата.
К числу проектов с заявленными сроками сдачи до 2022 года и номерным фондом от тысячи юнитов относятся проекты «ПРО. Молодость», Salut, Zoom-apart, IN2IT, «Yes Марата», Like, Cruise Apart, Dockland, Artline.
Большинство проектов позиционируются как гостиничные комплексы, и, если они войдут в строй, номерной фонд Петербурга увеличится больше чем на 23 тыс. объектов. Оцените масштабы: на сегодняшний день совокупный номерной фонд трех самых крупных гостиниц Петербурга («Москва», «Парк инн Пулковская», «Park Inn by Radisson Прибалтийская») – около 2,8 тыс. номеров.
В чем отличия от квартиры?
При строительстве жилых районов закладывается необходимая социальная инфраструктура – школы, детские сады, поликлиники. Для владельцев апартаментов строить их никто не обязан. Поэтому при прочих равных цена квадратного метра в апартаментах класса «псевдожилье» ниже, чем в аналогичном многоквартирном доме по соседству. В сервисных («гостиничных») проектах она, как правило, выше, потому что в нее входят отделка, меблировка, а также пользование внутренней инфраструктурой.
Второй момент – прописка. В жилом доме можно получить постоянную в виде штампа в паспорте. В апартаментах, если они расположены в здании гостиничного типа, – только временную регистрацию по месту пребывания на срок до пяти лет. Правда, разница в данном случае не критична. По месту пребывания вы можете пользоваться тем же набором социальных льгот и госуслуг: устраивать ребенка в школы и детские сады, получать пенсию, водительское удостоверение и т. п.
Третий неприятный момент – коммунальные платежи, повышенная ставка налога на имущество и отсутствие налоговых вычетов при покупке. Платить за воду и свет по счетчикам владельцу апартаментов приходится не по тарифам ЖКХ, а по ставкам для предприятий и организаций. В общей сложности у владельцев апартаментов расходы на 20-30% выше, чем у собственников квартир.
Но самый важный нюанс в том, что в многоквартирном доме обслуживанием занимаются управляющие компании либо ТСЖ, а основные вопросы эксплуатации решаются собранием собственников и регламентированы стандартами ЖКХ. Требования к минимальным площадям и набору обязательных элементов квартиры изложены в СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные». Застройщики и управляющие компании обязаны соблюдать санитарные нормативы (естественное освещение, звукоизоляция, воздухообмен) и требования Жилищного кодекса.
Например, над жилыми помещениями, даже если речь об общежитии, нельзя размещать санузлы, кухни, офисы. То есть в здании с апартаментами, замаскированном под жилой дом, собственник не застрахован от появления общаги гастарбайтеров, столовки над головой или офисов сетевых компаний, превращающих подъезд в проходной двор. Конечно, не факт, что все это произойдет. Но имеется вероятность, что в погоне за прибылью управляющие компании и другие собственники пойдут вразнос и серьезно осложнят жизнь тем, для кого «мой дом – моя крепость».
Но есть и плюсы
Впрочем, не бывает минусов без плюсов. В противном случае описанный выше формат недвижимости не вызывал бы столь живого покупательского интереса.
Во-первых, апарт-комплекс – это всегда нетиповой проект и почти всегда интересная локация.
Во-вторых, в сервисных проектах к вашим услугам не только помещение, но и вся внутренняя инфраструктура, а также сервис – вплоть до свежего постельного белья и комплексных обедов.
В-третьих, инициаторы апарт-проектов предлагают покупателям не только жить, но и зарабатывать. В многоквартирных домах на арендаторов смотрят косо, здесь – как на общий с вами бизнес.
Таким образом, апартаменты – это жилье для тех, кто мобилен, легок на подъем, не готов заморачиваться с уборкой и ремонтом. Но этот формат не подходит тем, для кого переезд – это контейнеры нажитого скарба и домашней утвари.
Нюансы и правила выбора
Таким образом, апарт-комплексы и апарт-отели – это принципиально иной формат объектов, чем многоквартирные дома. Но есть нюансы.
Апартаменты входят в зону рискаАпартаментам теперь придется получать «звездность», иначе бизнес попадает под запрет. Чем это грозит собственникам >>При покупке квартиры в многоквартирном доме вы автоматически становитесь совладельцем общего имущества. Применительно к сегменту апартаментов вопросы общего имущества и защиты интересов дольщиков-инвесторов законодательно не урегулированы. Поэтому чем заманчивее обещания, тем выше вероятность получить не то.
Первое правило при покупке апартаментов – не соблазняйтесь обещаниями пассивного дохода, а начинайте с выбора локации и формата, которые по тем или иным причинам привлекательны лично для вас. Если местность и объект, в котором вам предлагают приобрести недвижимость, вас не вдохновляют – это не ваш проект. Если проект вам неинтересен, то не факт, что он будет интересен другим – как собственникам, так и возможным арендаторам.
Во-вторых, обозначив для себя точки притяжения, анализируйте предложение в этих точках, просчитывайте потенциал территорий на перспективу – не на два-три года, а минимум на десятилетие. Оценивайте вероятные объемы предложения в данной локации и форматы конкурентных проектов. Ведь при взрывном росте объемов предложения никто не сможет гарантировать доходность. Перегрев рынка в лучшем случае обернется снижением арендным ставок, в худшем – невостребованностью. В то же время по счетам придется платить: эксплуатационные расходы с вас никто не снимет.
В-третьих, задайте себе и представителям застройщика вопрос, каким категориям пользователей может быть интересен данный объект. Работникам соседних офисных центров и учреждений, студентам окрестных системообразующих вузов? Насколько данная локация действительно интересна для гостей города?
И последний момент. Оценивайте не только квалификацию застройщика, но также – в первую очередь – работу управляющих компаний на объектах и ваши предстоящие эксплуатационные расходы. Ведь задачи застройщиков и управляющих расходятся: первые заинтересованы продать квадратные метры площадей, вторые – обеспечивать инвесторам стабильный доход. Квалифицированное управление – это 80% успеха проекта. Но эксплуатационные расходы, стоимость услуг и правила игры, устанавливаемые управляющей компанией, – это тот случай, когда договариваться нужно «на берегу».
