На эти и другие вопросы слушателей в консультационном пункте BN.ru на Ярмарке недвижимости ответил руководитель отдела продаж новостроек АН «Экотон» Михаил Бизимов.
Без прогнозов
Ситуация с правилами игры на рынке новостроек остается неопределенной.
Уже с 1 июля 2019 года застройщики обязаны переводить свои новые стройки на эскроу-счета. То есть средства покупателей будут уходить на специальные банковские счета, а девелоперам придется строить не на деньги дольщиков, а на банковские кредиты. И хотя значительную часть действующих строек все же разрешат завершать по старым правилам, с ними ситуация пока тоже далека от ясности. Какие именно новостройки минуют эскроу, до сих пор нам неизвестно.
Впрочем, в условиях неопределенности рынок новостроек продолжает существовать уже второй год. По словам Михаила Бизимова, если кто-то из экспертов берет на себя смелость прогнозировать будущее строительной отрасли, значит, он лукавит или не знает ничего. Соответственно и покупателю в условиях подвешенного состояния рынка нужно быть особенно осторожным.
Сегодня ясно лишь одно: переходить на проектное финансирование придется абсолютно всем застройщикам. А вот получить его смогут далеко не все. А значит, и для покупателя опасность выбора «неправильного» застройщика и, как следствие, остановки стройки – многократно возрастает.
Группы риска
По словам Михаила Бизимова, риэлторы всегда распределяли застройщиков по трем эшелонам. Первый – это топовые застройщики, у которых в портфеле множество проектов. Второй – средние игроки, которые концентрируются на одном – трех проектах, зачастую крупных и долгоиграющих. И третья группа – не слишком известные компании с одним объектом в работе. В любой застраиваемой локации представлены застройщики всех этих групп.
«Сегодня у топовых застройщиков проблемы могут возникнуть только в исключительном случае, и риски покупателя – в пределах погрешности. То же самое относится и к большинству средних игроков – при условии отсутствия у них существенных задержек, судебных имущественных споров и пр. Но при выборе застройщика среднего звена я сегодня добавил бы еще один дополнительный критерий: хотя бы по одному объекту у него должно быть проектное финансирование. При наличии опыта партнерства с банком гораздо меньше риск, что у таких застройщиков возникнут проблемы при переходе на эскроу-счета. Это будет плюсом», – отмечает Михаил Бизимов.
К покупке жилья у застройщиков третьего эшелона и раньше нужно было подходить с крайней осторожностью. А сейчас риски многократно возросли. Определить эту группу довольно просто – у таких застройщиков цены как минимум на 20% ниже, чем у конкурентов в той же локации.
Эксперту было задано множество вопросов. Далее приводим ответы на наиболее интересные.
Все зависит от ваших целей. Если вам гарантированно нужны ключи к четкому сроку (переезд, семейные обстоятельства и пр.), тогда лучше приобретать у застройщиков первой и второй группы. Но есть клиенты, для которых приоритетом будет низкая цена, а срок сдачи дома принципиально не важен. Среди застройщиков третьего и даже второго эшелона есть игроки, которые сдают всегда с задержками: на полгода, год, полтора... Но всегда свои дома достраивают – так они работают уже на протяжении многих лет. Правда, опять же риски покупки квартир в таких стройках в связи с переходом рынка на эскроу-счета резко возрастают.
Нужно ориентироваться на ваши собственные потребности. Если вам нужна строящаяся квартира в локации с прекрасной транспортной доступностью, с уже построенным детским садом и прочими объектами, вы за такое жилье выложите максимальную цену. Если интересует инфраструктура уже полностью сформированного квартала – тогда вам идти на вторичный рынок жилья.
Для инвесторов локация при покупке жилья должна быть недооцененной. Грубо говоря – приехать и ужаснуться: здесь жить нельзя. Главное – разглядеть перспективы дальнейшего развития этой территории и, соответственно, дальнейшего прироста цен. При этом нельзя ориентироваться лишь на красочные рендеры застройщиков, которые обещают инфраструктурный рай в окружении зелени уже через год. Нужно анализировать, что здесь и когда появится и чего будет не хватать. В противном случае за локацию можно сильно переплатить.
Недорогие квартиры в новостройках между Кудрово и МуриноЕсли бюджет покупки новой квартиры невелик, >>На севере города выделю проект комплексного освоения в Ручьях, который реализует один из топовых застройщиков. Это совсем не освоенная территория, и по стоимости предлагаемого жилья она еще во многом недооценена покупателями. Это как раз для тех, кто покупает на перспективу, с дальним прицелом.
Следующая интересная локация – новостройки на Октябрьской набережной, на улице Крыленко и вокруг нее. Здесь существенный плюс в том, что вокруг уже есть сложившаяся инфраструктура. А застройщики и сами строят детсады и школы, которые будут сдаваться во вторую и третью очередь. Если двигаться дальше на юго-запад – это активно осваиваемая застройщиками территория завода «Самсон». Еще одна перспективная площадка Московского района – район Кубинской улицы. Там уже работают топовые застройщики и будут заявляться новые проекты.
Топ-10: самые дешевые трехкомнатные квартиры в новостройках ПетербургаТрехкомнатная квартира – мечта большинства семей, в которых есть дети. Это дорогостоящая покупка, и распространено мнение, что трешек в Петербурге дешевле 6 миллионов просто не существует. Однако это скорее миф: если внимательно поискать, то найти можно, причем даже не один вариант. >>В так называемом сером поясе Петербурга сейчас сосредоточено наибольшее число интересных предложений. Но нужно учитывать важный момент. Если вы собираетесь переезжать туда с семьей прямо сейчас, то детсадов, школ и прочей инфраструктуры придется подождать. Все перечисленные территории станут вполне комфортными для проживания лишь через два-три-пять лет.
Мурино привлекало тех покупателей, у которых были ограничения по бюджету и для кого метро было необходимо в ежедневном формате. Для них покупка такого жилья была идеальным вариантом. Но теперь все объекты, которые там можно приобрести, за редким исключением, уже находятся от метро в 10-15 минутах езды транспортом. А ценник уже далеко не тот, как во времена старта локации.
Ситуация с Кудрово немного другая. Там никогда не было преимущества пешей доступности от метро. Этот микрорайон уже вполне сформирован. Сейчас там будут достраиваться буквально несколько жилых комплексов, их сдадут самыми последними. Среди них есть объекты достаточно привлекательные с точки зрения прироста цены и дальнейшей перепродажи.
Повышение цен, как и скидки на строящееся жилье, – это процесс постоянный. Но, по моему убеждению, сильный ценовой рост – это большей частью маркетинговая история. К примеру, застройщик заявляет о повышении цены на 3-5%. И тут же с первого числа месяца объявляет для покупателей скидку на 2-3%. То есть ценовой рост происходит, но он ниже декларируемого. Впрочем, покупатель все равно платит чуть больше, чем если бы он приобретал квартиру в предыдущий период времени.
В 2019 году новые проекты уже не так массово выходили в продажу по демпинговым ценам, как это было в 2018-м. Тем не менее и в этом году было несколько стартапов по привлекательным стартовым ценам. По ним четко прослеживалось, что застройщик не хочет попадать под действие эскроу-счетов и стремится активизировать продажи.
Как правило, застройщик работает с выгодой для себя в 5-7%. У кого-то маржа в 10% – и это уже примеры успеха. Расходы застройщиков увеличатся за счет того, что в цепочку покупатель – застройщик теперь встают банки, у них будет свой интерес. И за счет минимальной маржинальности застройщик не сможет компенсировать свои возросшие затраты. Поэтому и цены будут расти. По поводу развития рынка есть различные мнения, в том числе и самые пессимистичные – о резком сокращении числа проектов, уходе игроков с рынка. Не хочется нагнетать, но сейчас возможно все что угодно, так как рынок по-прежнему продолжает оставаться в интересном положении – состоянии полной неопределенности.
