Отодвинутая реформа и ипотека
Премьер Дмитрий Медведев в конце апреля подписал постановление, благодаря которому преимущественная часть застройщиков получила возможность и после 1 июля 2019 года вести достройку своих жилых объектов по старым правилам – без привлечения проектного финансирования (ПФ) и использования эскроу-счетов.
Для этого достаточно, чтобы строящийся объект был готов не менее чем на 30% (в ряде случаев степень готовности проектов снижается до 15% и до 6%), а доля средств дольщиков, привлеченных в рамках договоров участия в долевом строительстве по данному объекту, составляла не менее 10%.
По сути, это постановление отодвигает реформу первички на неопределенный срок: теперь перейти на эскроу до нового года будут обязаны, по разным оценкам, лишь 15–30% новостроек.
Но в любом случае реформа жилищного строительства не может пройти стороной мимо ипотечного рынка. Соответственно, тема, как именно внедрение ПФ скажется на жилищном кредитовании, оказалась самой острой на проведенном БН круглом столе «Ипотечные ставки остановились?».
Разговор начался с вопроса: «Понятно, что застройщики либерализации условий по переходу на ПФ обрадовались. А как к этому отнеслись банки? Они вздохнули с облегчением или огорчением?»
По словам территориального менеджера филиала «Северо-Западный» банка «ФК Открытие» Татьяны Хоботовой, кредитные организации вздохнули с облегчением, потому что преимущественная часть застройщиков («и мы вместе с ними») еще какое-то время будет работать по старым правилам.
Реформа с самого начала была непопулярна в среде застройщиков. «Увы, все чаще со стороны властей отмечаются решения по некорректному принципу. Сначала у тебя отбирают всё, ты понимаешь, что это – конец, а потом возвращают треть, и ты счастлив», – дает более эмоциональную характеристику происходящему глава «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов.
Но, подчеркивает эксперт, ПФ не отменено, а отсрочено. Руководствуясь заботой о дольщиках, государство продолжает действовать по правилу «Если мы хотим, чтобы люди не тонули, мы не учим их плавать, а запрещаем купаться или осушаем водоемы».
Монополии не будет
Поскольку рано или поздно в рамках реформы контроль над застройщиками от государства перейдет к кредитующим их банкам, с точки зрения ипотечных заемщиков главным становится вопрос, не попытаются ли кредиторы воспользоваться привилегированным положением. Не потребуют ли, чтобы получивший ПФ застройщик навязывал именно свои ипотечные продукты?
«Несмотря на то что законодательство не предусматривает за счет обслуживания эскроу-счетов и предоставления ПФ ограничения выдачи ипотеки другими банками, большинство системообразующих кредиторов такую возможность попробовали не упустить», – констатирует Максим Ельцов. И там, где банковские подразделения по ПФ работают в жесткой сцепке с розничными отделами, вырабатывались предложения приблизительно следующего содержания: банк предоставит ПФ, а строитель гарантирует, что 60% заемщиков возьмут ипотеку именно у этого банка.
Впрочем, к концу зимы подобные инициативы появляться перестали. Застройщики смотрели на ипотечные ставки банка и хватались за голову: «При всем уважении – у вас ставка выше на 1,0-1,5 п. п., как мы покупателям объясним, что ипотеку следует брать у вас?!»
«Диалог не сложился. Банкиры умерили аппетиты. Соответственно, уже понятно, что никаких монопольных ограничений будущим заемщикам опасаться не нужно», – резюмирует руководитель «Первого ипотечного агентства».
«Раньше на рынке строительства жилья средства дольщиков составляли 79% и только 13% – банковские кредиты. И кредитовавшие строителей банки, еще даже до объявления реформы, время от времени выставляли условия по определенному объему ипотечных займов», – соглашается Татьяна Хоботова.
В нынешней ситуации изменение финансовой модели, по ее мнению, наоборот ведет к отказу рынка от такой концентрации. Все будет подчинено именно экономике проекта.
«Не очень понятно, как можно монополизировать ипотеку при ПФ. Если застройщик переходит на новый формат, быстрые продажи превращаются в первостепенную задачу, – подхватывает заместитель руководителя бизнеса ипотечного кредитования банка “Санкт-Петербург” Антон Комаров. – Но с ипотекой только одного банка хороший клиентский поток не наладить». Ведь каждый банк имеет собственную систему критериев оценки заемщиков. И тем клиентам, которым отказывает один банк, спокойно выдает кредиты другой.
На первый взгляд, такая аргументация слабовата. Ведь ничто не мешает банку разработать отдельный ипотечный продукт для «своих» новостроек, предполагающий более широкие рамки одобрения заявок. «В этом случае у банка существенно вырастет риск. Получается, что мы все риски соберем в одну корзину – и по ПФ, и по ипотеке», – парирует Антон Комаров.
Скидки вместо монополии
Банки отказались от попыток навязывать монопольные условия и потому, что возобладал другой тренд. Татьяна Хоботова рассказывает, что в начале 2019 года, когда многие банки представили первые варианты программ, по проектному финансированию обычно предлагалась ставка, которая будет снижаться в зависимости от роста средств на эскроу-счетах. «Чем больше продано, тем ниже ставка по ПФ», – уточняет эксперт.
Сейчас же банки предлагают увязывать ставку по ПФ помимо наполнения эскроу-счетов с другими факторами в рамках некой формулы. «Если нашему банку совместно с застройщиком потребуется увеличить объем продаж, мы у себя снизим ипотечную ставку, и покупатели квартир получат выгодное на фоне ставок “для клиентов с улицы” предложение. Но при этом ставка для самого застройщика по ПФ будет расти», – поясняет специалист.
Татьяна Хоботова акцентирует внимание, что это не будет механизмом прямого субсидирования застройщиком ипотечной ставки. Тем не менее зависимость предполагается: застройщик будет сам принимать решение, что ему лучше – быстрые продажи или более низкая ставка ПФ.
Впрочем, снижение ипотечной ставки вряд ли окажется слишком заметным. Наверное, следует ожидать движения вниз на 0,2-0,3 п. п. Но все подробности будут сильно зависеть от экономики каждого конкретного проекта. Стороны будут скрупулезно рассматривать, что им выгодней в каждом отдельном случае.
Максим Ельцов подытоживает, что сейчас наблюдается информационный ажиотаж и очень много покупок совершается в эмоциональном порыве. Приходится слышать вопросы «А что, стройку вообще запретят?», ну а большинство граждан сообразили, что недвижимость подорожает, и спешно закупаются. Кстати, граждане в массе не услышали, что с переходом на ПФ минимизируются риски оказаться в рядах обманутых дольщиков.
«Начиная с осени предложение новостроек по ценам, не учитывающим ПФ, будет достаточно быстро вымываться, – прогнозирует эксперт. – И к концу осени игроки первичного рынка недвижимости начнут реально понимать, как этот рынок выглядит: какую цену смогут ставить застройщики, какая модель взаимодействия с банками окажется жизнеспособной и какие векторы начнут руководить ипотечной сферой».
Мнения экспертов короткой строкой
– В рамках избранной стратегии развития мы вообще отказались от проектного финансирования. Корпоративное кредитование предполагает, с нашей точки зрения, чрезмерно высокий уровень рисков.
– Многие застройщики могли бы не пережить 1 июля, если бы сохранилась первоначальная концепция, по которой оценку 30-процентной готовности объекта производили бы государственные структуры. Представляете, что такое единовременно посетить 400-500 строек Петербурга и по каждой дать экспертное заключение? Но в окончательном варианте здравый смысл возобладал, и эта оценка будет носить уведомительный характер от самого застройщика.
– Мы начали работу по предоставлению проектного финансирования и сейчас согласовываем соответствующие правила и документы с несколькими ключевыми партнерами. Но такого, что «вы нам дайте привилегированную ставку, а мы вам пул ипотечных заявок», – нет.
– Проектное финансирование, еще не стартовав, за год – с 1 июля 2018-го по 1 июля 2019 года – претерпело серьезные изменения. Кстати, и по дорожной карте это время было названо «переходным периодом».
– Правительственное постановление мы встретили с определенным облегчением. Нам стало проще в том смысле, что мы получили время на более тщательную подготовку к реформе.
