Почему в Москве комната в коммуналке является отдельным объектом недвижимости, а в Петербурге – это доля на право в общей собственности? Можно ли на практике выделить свою долю «в натуре»? Какие нюансы учитывают судебные органы в спорных ситуациях с долями?
Фундаментальные понятия
Самое интересное в данной теме – это, конечно, судебная практика. И Марьяна Баларева об этом рассказала. А чтобы разобраться в судебных хитросплетениях, сначала необходимо пройти скучный, но важный законодательный ликбез. Запасайтесь терпением, поверьте, оно того стоит.
Итак, в основе законодательного регулирования сделок с долями лежат глава 16 Гражданского кодекса РФ, Жилищный кодекс РФ, глава 7 Семейного кодекса РФ, а также Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015.
Согласно Гражданскому кодексу, общая собственность возникает в том случае, если мы имеем несколько правообладателей, а вещь нельзя физически разделить без ущерба для нее.
Общая собственность бывает совместной и долевой. Самый распространенный вариант совместной собственности – это имущество супругов. В законодательстве прямо указано, что нажитое в браке является совместной собственностью. Есть и другие варианты. Фермерские хозяйства нас в данном контексте не интересуют. Но речь еще может идти об имуществе садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества – сегодня эту тему опустим. Говорим только о квартирах. В них совместная собственность могла возникнуть и в результате приватизации. Но это в основном самое начало приватизации, когда такую собственность даже не называли совместной: она считалась собственностью без определения долей.
Тяжелая доля. Что делать, если в собственности лишь часть квартиры?Конфликтные ситуации у владельцев долей >>Хотя в большинстве случаев квартиры оформляются в долевую собственность. При этом если среди сособственников есть несовершеннолетние, то их доля при приватизации, так же как и при покупке новой квартиры, должна быть выделена обязательно.
Интересная деталь: от совместной собственности можно потом перейти к долевой, достаточно оформить нотариальное соглашение об определении долей. А вот обратный процесс уже невозможен.
Важный момент – собственнику принадлежит доля в праве на общее имущество, а не доля в имуществе. Есть такое понятие «идеальная доля» – это как раз доля, не привязанная к конкретному имуществу. И права собственников (владение, пользование, распоряжение) должны осуществляться по взаимному согласию всех сособственников. Если такого согласия нет – добро пожаловать в суд.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле. Если это по каким-то причинам невозможно, то он вправе требовать от других сособственников компенсации.
Все сособственники в случае желания одного из них продать свою долю имеют преимущественное право покупки. Они должны быть письменно уведомлены с указанием цены. Если в течение 30 дней (речь идет о недвижимом имуществе) никто из них не выказал желания, владелец доли может продать ее стороннему покупателю.
Несоблюдение этих условий влечет за собой много судебных споров, но о них мы поговорим чуть позже.
«Многие нотариусы заняли сейчас довольно твердую позицию, – констатирует Марьяна Баларева, – что поскольку сделка с долями в любом случае нотариальная, то и уведомление должно быть в нотариальной форме. Нотариус сам отправит эти предложения сособственникам, а потом выдаст свидетельство о том, что никто из них не выразил свою волю или отказался. Однако в законе нигде не написано о нотариальном удостоверении этих уведомлений, а если сособственников много – это обойдется недешево».
Как делить, как продавать, как налоги платить
Участник долевой собственности имеет право выдела своей доли из общего имущества. Если не удается договориться с другими сособственниками о выделе своей доли в натуре, то можно сделать это в судебном порядке. Нюанс в том, что закон говорит: такой выдел возможен, только если не причиняется вреда общему имуществу. Еще с советских времен считается, что, даже когда теоретически можно сделать отдельный вход, отдельную кухню и отдельный санузел, то практически это происходит крайне редко. Обычно это сложноразрешимая ситуация, которая опять же приводит к определению порядка пользования помещениями либо к продаже своей доли через суд.
При этом в случае, если доля незначительна, не может быть реально выделена и сособственник не имеет интереса в использовании общего имущества, суд может обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию – пусть даже он с этим не согласен. Получив компенсацию, право собственности он, естественно, утрачивает.
Ежели собственник доли – должник, то кредитор может обращать взыскание только на его долю. Он вправе предъявить требование о выделе доли в натуре (мы уже убедились, что это практически невозможно), потом – требовать продажи этой доли другим сособственникам по цене не ниже рыночной. И только после этого (если все отказались) – через суд обращения взыскания на эту долю путем продажи с публичных торгов.
Тему общей собственности супругов выносим за скобки – она слишком обширна и заслуживает отдельного разговора. А вот о том, как продавать, нужно сказать главное: все сделки с долями в праве на недвижимое имущество с 2016 года должны осуществляться исключительно в нотариальной форме. О преимущественном праве выкупа мы уже говорили.
И, конечно, налогообложение. Тут три аспекта. Первый: каждый участник долевой собственности платит налоги соразмерно своей доле. Если он имеет какие-то льготы, то они распространяются только на его долю, остальные платят в полном объеме. Второй: при продаже доли в составе единого объекта недвижимости при сроке владения менее минимального налоговый вычет в размере миллиона рублей распределяется между всеми сособственниками пропорционально их доле. Если доля продается отдельно, то ее владелец имеет право на имущественный налоговый вычет в тот же миллион, но уже единолично. И третий: при покупке недвижимости в долевую собственность и получении права на вычет после 1 января 2014 года каждый из собственников имеет право на вычет в размере 2 млн руб. (если стоимость приобретенного больше этих 2 млн).
Москва не Питер, Питер не Москва
В Петербурге больше, чем в каком бы то ни было городе России, процветает долевая собственность. Конечно – коммунальная столица! Между прочим, показатель был бы вполне сопоставим с московским, если бы не одно «но».
Как выбрать комнату в коммунальной квартиреНесмотря на заметное снижение спроса, комнаты в петербургских коммуналках >>Дело в том, что в Москве комната в коммунальной квартире регистрируется в Росреестре как отдельный объект недвижимости со своим кадастровым номером. Тогда как в Петербурге это всегда доля в праве на общее имущество. В Москве же понятия разделены: комната – отдельно, доля в общем имуществе (места общего пользования) – отдельно.
«Я не знаю, почему возникла такая разница в толкованиях российского законодательства, но это факт», – говорит Марьяна Баларева.
Встать, суд идет
А теперь, вооружившись знаниями, переходим к самому интересному. Обзор судебной практики Марьяна Баларева начала с вопросов, связанных с определением порядка пользования сособственниками общим долевым имуществом. Такой порядок может быть определен и самостоятельно, но часто сособственники не могут договориться и обращаются в суд, которому приходится иметь в виду множество нюансов.
Например, суд учитывает, есть ли в квартире помещение, которое соответствует доле. «Как адвокат я своим клиентам всегда рекомендую: давайте возьмем помещение чуть поменьше, у вас будет отдельная комната, а суду легче вынести решение», – рассказывает Марьяна Баларева.
Но даже если одна сторона соглашается на такие уступки, другая может возражать, ссылаясь на то, что она не препятствует, дескать, пусть живет где угодно. Суд такие аргументы обычно не принимает, поскольку никто не обязан доказывать, препятствовали ему пользоваться или нет. Если препятствовали, речь будет идти о другом исковом требовании – о вселении. А в данном случае сособственник использует свое формальное право определить в судебном порядке право пользования.
Естественно, до подачи иска необходимо уведомить другую сторону о том, что предлагается такой-то порядок пользования. Вам на это уведомление не ответили – тогда уже имеете полное право обращаться в суд.
Второй важный момент, который учитывает суд, – какой порядок пользования сложился на момент подачи иска. Но главное – это, конечно, пропорции долей сособственников.
О ситуации с преимущественным правом выкупа. Исковой срок здесь всего три месяца, но не с момента совершения сделки, а с того момента, когда истец узнал, что его права были нарушены (например, он не был уведомлен о продаже или доля продана по цене ниже той, что была указана в уведомлении).
Здесь отметим такой нюанс: договор купли-продажи доли не может быть расторгнут даже по решению суда. Сособственник подает иск о переводе на себя прав собственности. И в этом случае одним из обязательных требований является внесение на расчетный счет (депозит) суда той суммы, которая прошла по договору. Это подтверждает серьезность намерений истца. И если судом будет доказано, что истец прав, то собственником спорной доли станет он, а ответчику будут перечислены деньги с депозита.
Существует достаточно распространенный способ обойти право преимущественной покупки путем дарения своей доли. Мизерную часть доли не позволит подарить нотариус. А вот подарить целиком никто не мешает. И довольно сложно доказать в суде, что это была притворная сделка – что дарением просто-напросто прикрыли куплю-продажу. Необходимо представить документальные доказательства.
И в качестве постскриптума. Как говорят юристы, у нас такие суды, что идешь выигрывать – и проигрываешь, и наоборот. Прецедентного права, как известно, нет, поэтому каждое дело – чистый лист, несмотря на обобщения судебной практики Верховным судом. Даже четверть квартиры может быть признана «незначительной долей» – были и такие случаи.
