В микрорайоне «Балтийская жемчужина» мы были в прошлом месяце. Теперь посмотрим, как застраиваются и обживаются кварталы по другую сторону Дудергофского канала – рядом с Южно-Приморским парком.
Жилые кварталы исторического района Юго-Запад «надеты» на ось Ленинского проспекта.
Вдоль него мы сегодня и пойдем, оставив машину в парковочном кармане у ЖК «Адмирал» (Ленинский проспект, 82, корп. 1), но сначала посмотрим на карты.
Итак, границы обозреваемой территории: улица Десантников – улица Маршала Захарова – Балтийский бульвар – улица Маршала Казакова.
Метро здесь свет не ближний. И до недавнего времени репутацию территории портили «знаковые» долгострои, которые сейчас уже почти доведены до благополучного финала.
Что было раньше
Больше половины обозначенной территории – намывные. На дореволюционных картах уже в районе сегодняшней улицы Доблести, чуть западнее Угольной гавани, начинается море. Точнее, мелководье: заболоченный берег, частично подсыпанный и прорезанный сетью каналов.
Кварталы вдоль нечетной стороны Ленинского проспекта на участке от улицы Десантников до улицы Доблести (13-й и 19-й кварталы ЮЗПЧ) начали застраивать в позднесоветское время – преимущественно 137-й серией. Затем, уже в послесоветское, когда классической 137-й серии не стало, – кирпичными домами и панельками популярной в 1990-е годы серии «лепили из того, что было».
Большинство построенных к началу нашего десятилетия панелек и по квартирным, и по квартальным планировкам – прямые наследники той же 137-й серии: укрупненные кварталы, в каждом из которых есть детский сад и школа, многоподъездные дома от 12 до 14 этажей. В квартирах – высокие потолки (2,7 м), просторные кухни с электроплитами.
Кстати, строили такие дома, прямо скажем, небыстро. В 1990-е годы отклонения от графиков в три-пять лет были делом обычным и никого не удивляли.
Застройка следующего по ходу 20-го квартала стартовала в середине нулевых. В соответствии с тогдашней практикой городская администрация разместила заказ на возведение здесь жилья для городских очередников и переселенцев из ветхого жилфонда. Без ложки дегтя не обошлось: с исполнителем повезло не с первого раза – им оказался московский холдинг «СУ-155» (ныне банкрот).
Но сегодня это один из самых демократичных по ценам вторичного рынка микрорайон ЮЗПЧ. Планировки квартир – классические «совковые»: студий нет, однушки просторные (38–42 кв. м), есть стометровые многокомнатные для многодетных. К тому же микрорайон, насыщенный социальным жильем, выгодно отличается от других кварталов последнего десятилетия неплохо развитой социальной инфраструктурой: школы и детсады строили почти одновременно с жильем.
Теперь вернемся к начальной точке нашей экскурсии, чтобы оценивать новостройки последнего поколения. Но если быть точными, то их (поколений) два. Первое – образца нулевых: преимущественно точечные объекты с относительно просторными квартирами и подземными паркингами. Второе – нашего десятилетия: комплексные проекты. Но строительство здесь всегда велось неспешно. Поэтому и некоторые дома первого поколения вводили в строй уже в 2010-х годах.
Что построили и что строят
Точечная застройка
Упомянутый выше «Адмирал» компании «Лидер Групп» сдан в 2011 году. Это многоподъездный монолитно-кирпичный дом переменной этажности с простой кирпичной облицовкой, характерной для монолитов прошлого десятилетия.
В продаже на вторичном рынке мы насчитали чуть больше 30 квартир (всего 1166 и подземный паркинг на 76 мест). Среди них и просторные студии (ценовой минимум – 32 кв. м за 3,1 млн руб.), и просторные многокомнатные (141 кв. м за 13,4 млн руб.).
Следующая точка – пересечение проспекта Кузнецова и улицы Маршала Казакова. Здесь также три точечных объекта. И два из них заставили понервничать дольщиков из-за задержек сроков сдачи.
«Балтийскую волну» (752 квартиры, 121 машиноместо, два жилых корпуса: улица Маршала Казакова, 58 и 60, корп. 1) компания «Рант» начала строить в 2012 году, но только под занавес прошлого года ввела в эксплуатацию. Соответственно, квартирография здесь также десятилетней давности: ультракомпактных квартир нет, а однушки и студии просторные (36–55 кв. м).
Всего мы насчитали 140 объявлений о продаже квартир от застройщика и во вторичной продаже в двух корпусах данного ЖК (то есть каждая пятая квартира продается). Минимальные по ценам предложения – студии 35 кв. м за 3,5 млн руб.
ЖК «Роза ветров» (Ленинский проспект, 74, корп. 3) – 324-квартирная 22-этажная точка с подземным паркингом на 47 мест. Примечательна она тем, что строительные работы начались в 2007 году, но после возведения нескольких этажей строительство заморозили из-за отсутствия разрешения (к слову, в те годы это было обычной практикой). В 2008 году застройщик – «НПО Стройтехнология» – потерпел банкротство. В итоге в 2011 году проект был передан компании «Стоун» и в 2014-м дом введен в эксплуатацию.
В продаже (разумеется, на вторичке) – восемь квартир: однушки от 47 кв. м (минимум 4,1 млн руб. за квартиру без отделки) и трешки – все как на подбор с дизайнерским ремонтом (от 88 кв. м, минимум 12,5 млн руб.).
ЖК «Тринити» (проспект Кузнецова, 11) сдан в 2014 году. Это три аккуратные точки от YIT с качественной «финской» отделкой, инженерией по европейским стандартам и соответствующими ценниками на вторичном рынке. Однушки – от 42 до 55 кв. м в ценовом диапазоне от 4,9 млн до 6,5 млн руб.
Квартал с проблемами: почти финал
В 21-м квартале расположены два знаменитых на всю страну долгостроя ГК «Город»: ЖК «Ленинский парк» и ЖК «Прибалтийский». Но начнем с хороших новостей. Застройщик, назначенный Смольным, – ГУП «Центр содействия строительству» – в сроки почти уложился. После майских праздников жителям «Прибалтийского» обещают начать выдавать ключи, – пользуясь случаем, спешим поздравить.
Красно-белые фасады «Ленинского парка» выглядят почти празднично. Осталось возвести два корпуса (5А и 5Б – в IV квартале 2019 года), но на сей раз хочется верить, что финал действительно близок.
Давнюю скандальную историю пересказывать не будем, отметим, что строительство было заморожено в 2013 году. Теперь обо всем этом напоминают многочисленные следы авралов: местами неаккуратно выровненные стены, горы строительного мусора. Жильцы делают ремонт, жалуются на кражу крышек люков, протечки по стенам и затопления в паркинге, но жизнь налаживается.
При этом из трех тысяч квартир больше двухсот выведены на вторичный рынок. И это только начало.
Вышли к морю
Двигаясь по Ленинскому проспекту, пересекаем проспект Героев. Градостроительный ландшафт снова меняется. Становится вольготно: чувствуется близость залива.
Вдоль нечетной стороны раскинулись «Огни залива» – комплексный проект компании «БФА-Девелопмент». Квартал на 3,5 тыс. квартир в двух очередях позиционируется в эконом-классе. Первая очередь – три дома с нарядными фасадами в зелено-голубой гамме – сдана в 2016 году. Все квартиры от застройщика проданы – ищите варианты на вторичном рынке.
Вторая очередь – это четыре дома вдоль Ленинского проспекта – строится (см. цены выставленных на продажу квартир в таблице 2). Как будет выглядеть квартал со стороны моря, пока неизвестно, хотя это самое интересное.
Фасадную отделку следует отметить особо: похоже, это тот нечастый случай, когда маркетологам не удалось убедить архитекторов в том, что самые «продающие» цвета – красный и оранжевый (они в изобилии представлены в других здешних проектах). Как выяснилось, не зря: проект «Огни залива», разработанный «Студией 44», удостоен высшей награды Facade Innovations Awards 2017 за лучшие инновационные фасады.
На противоположной стороне Ленинского проспекта также комплексная застройка – квартал «Южная акватория» от «Группы ЛСР». Три первые очереди сдавались в 2016–2017 годах.
Финальная, четвертая, являющая собой собственно морской фасад, выделена в отдельный проект – ЖК «Паруса», сдана в конце 2018 года и позиционировалась уже не в эконом-, а в комфорт-классе.
Это самый дорогой по цене квадратного метра проект как на вторичном рынке, так и (в недавнем прошлом) на первичном. Цены стартуют с отметки 120 тыс. руб. за кв. м, панорамный вид на залив прибавляет к цене квадрата от 6 тыс. до 10 тыс. руб. Минимальная цена однушки 41,6 кв. м – 5,06 млн руб.
Вторичка: квартиры и цены
На вторичном рынке цены на однокомнатные квартиры (35–38 кв. м) в состоянии «можно жить» в советских домах начинаются с отметки 3,5 млн руб.
Двушки в рассматриваемых кварталах – от 44 кв. м и от 4,5 млн руб. Цены классических трешек (площади – от 62 кв. м) стартуют с отметки 5,6 млн руб. Кстати, примерно по таким же ценам (то есть близким к указанным минимумам) на вторичном рынке предлагают и квартиры в «Ленинском парке» и «Прибалтийском» (21-й квартал).
В «социальном» 20-м квартале однокомнатные квартиры и просторнее, и дороже (38–42 кв. м – от 3,8 млн руб.). При этом в каталогах представлено около полутора десятков просторных четырехкомнатных (обнаруженный нами минимум – 113 кв. м за 7,9 млн руб.).
Поклонникам квартир-студий в социальных и послесоветских кварталах вдоль нечетной стороны Ленинского проспекта ловить нечего, но они широко представлены в более современной застройке на противоположном «берегу». Ценовой диапазон – 2,9–3,5 млн руб.
Плюсы и минусы
Во-первых, здесь есть где гулять и на что посмотреть. Конечно же, в первую очередь это набережная (хотя пока не слишком благоустроенная) с роскошными видами на морскую гладь и Южно-Приморский парк с аттракционами и велодорожками. Но гулять комфортно не в любую погоду. Ведь близость моря – это не только свежий воздух, но и пронизывающий ветер. Одеваться нужно теплее.
Во-вторых, репутация интересной в градостроительном плане территории подпорчена многолетними долгостроями. Сегодня ситуация близка к благополучному разрешению, но осадок, что называется, остался. Замусоренные пустыри напоминают, что еще недавно здесь шли бои дольщиков с запутавшимися в собственных финансовых потоках застройщиками. Но пустыри – это временно.
В-третьих, благоустройство также хромает: почти нет деревьев и не везде есть тротуары. Зато в прибрежной части микрорайона широкие улицы, а машин пока немного. Поэтому жители спокойно гуляют по проезжей части. Это тоже временно.
Социальная инфраструктура
Значительные объемы нового «бюджетного» жилья покупателей отпугивают, рисуя в воображении гетто. Да, порядка в таких кварталах меньше. Но благодаря социальной направленности ситуация с инфраструктурой заметно лучше, чем в новых жилых районах с преобладанием коммерческой застройки. Детские сады и школы здесь почти всегда вводились в эксплуатацию одновременно с жилыми домами.
Так, в неоднократно упомянутом 20-м квартале имеется коррекционная школа и одна из самых больших в Петербурге общеобразовательных: в ней около 2,4 тыс. учеников, два бассейна, просторные спортзалы и даже стоматологический кабинет. Школа и детсад построены также в 21-м квартале.
Транспортная ситуация...
...прямо скажем, на тройку с минусом. До действующих станций метро далеко. Например, от ЖК «Ленинский парк» чуть больше шести километров до «Автово», «Ленинского проспекта» и «Проспекта Ветеранов». То есть больше часа бодрым шагом под пронизывающим ветром. На наземном транспорте – почти без задержек днем, но есть риск застрять в пробках в утренние и вечерние часы пик.
В планах развития метрополитена значится открытие трех станций новой Красносельско-Калининской линии на обозначенной территории (четвертая – у «Балтийской жемчужины»). Лет через десять от любого дома до метро здесь будет не больше десяти минут неспешной ходьбы.
Какие жилые комплексы получат метро в шаговой доступности?Жилье в непосредственной близости от >>«Казаковская» (она же «Юго-Западная») должна открыться в 2022 году – на официальном сайте метрополитена даже есть эскизы ее архитектурного оформления. Минувшей зимой в СМИ появились бравурные репортажи, показывающие строительство тоннеля от «Казаковской» в сторону «Кировского завода». Станции «Брестская» и «Улица Доблести» запланированы к вводу в 2026-2027 году.
Но, как показывает опыт, все может измениться: с приближением выборов и пересменками строительных вице-губернаторов эти сроки все время двигаются, причем как маятник – то в одну, то в другую сторону. А деньги в бюджет то закладывают, то перебрасывают на другие участки.
Впрочем, если проблема с метро благополучно разрешится, у застройщиков наверняка возникнет соблазн продолжить намыв. На то, что в отдаленной перспективе Балтийский бульвар может повторить судьбу Морской набережной Васильевского острова, намекает нумерация домов вдоль Ленинского проспекта: нечетная сторона начинается с дома 43, четная – с 54-го.
Но в ближайшем десятилетии, как минимум до появления метро и очередного витка градостроительного развития, дальнейший намыв территории не планируется. Тем более что и на освоенной территории немало пустырей.
Ленинский проспект: интересные факты
Ленинский проспект – стратегическая магистраль, часть проекта Центральной дуговой магистрали, последовательно реализуемого с 1960-х годов (аналога московского Третьего транспортного кольца).
Это название появилось на картах Ленинграда в 1977 году. Сегодняшний Ленинский проспект «составили» из двух улиц – Галстяна и проспекта Героев. При этом обе эти улицы «переехали»: именем Галстяна назвали проезд у площади Победы, новый проспект Героев «приземлился» в Южно-Приморской части.
Также после переименования была изменена нумерация домов на Ленинском проспекте, а именно – к каждому номеру прибавили сотню (то есть дом 7 стал домом 107). В связи с этим по Ленинграду поползли слухи, что территорию собираются намывать чуть ли не до Кронштадта.
Сегодня, чтобы развеять эти опасения, достаточно оценить масштабы по «гуглокартам»: на самом деле расстояние между Кронштадтом и ближайшей точкой Ленинского проспекта по прямой – около 26 км, то есть почти столько же, сколько и до Всеволожска.
Глас народа
Дмитрий С., директор digital-агентства:
– В этом году мы въехали в трехкомнатную квартиру 90 кв. м в ЖК «Паруса». Выбор был обусловлен, во-первых, интересным местоположением, во-вторых, репутацией застройщика, у которого мы покупали предыдущую квартиру.
Скажу сразу: реальность превзошла ожидания. Отделка оказалась очень качественной, соседи – приятными, вид из окна – отличным. Несмотря на то что это не парадный фасад, залив виден. Но можно подняться на общий балкон на 22-м этаже, и морские виды становятся просто захватывающими.
Гулять с детьми по набережной – одно удовольствие, много детских площадок, «Паруса» надежно прикрывают дворы от ветра.
Тем не менее на улицах часто бывает действительно ветрено, и бежать к магазинам или через квартал к автобусным остановкам (они пока далеко) совсем не хочется. В такую погоду лучше перемещаться на машине. То есть своя машина здесь просто необходимость.
Пробки на выездах – тоже проблема. Хотя, на мой взгляд, не столь критичная, если выработать свои маршруты и график.
Таблица 1
Жилые комплексы ЮЗПЧ (построенные)
| № | Название ЖК | Застройщик | Кол-во квартир | Год сдачи |
| 1 | Адмирал | Лидер Групп | 1166 | 2011 |
| 2 | Балтийская волна | Рант | 752 | 2018 |
| 3 | Роза ветров | Стоун | 324 | 2014 |
| 4 | Тринити | YIT | 508 | 2013 |
| 5 | Южная акватория | ЛСР | 4093 | 2017 |
| 6 | Паруса | ЛСР | 1088 | 2018 |
| 7 | Прибалтийский | ГУП Центр содействия строительству (ГК Город) | 1007 | 2019 |
Таблица 2
Жилые комплексы ЮЗПЧ (строящиеся)
| № | Название ЖК | Застройщик | Сроки сдачи по очередям | Кол-во квартир | Студии, мин. цена, млн руб.* | 1ккв, мин. цена, млн руб.* | 2ккв, мин. цена, млн руб.* | 3ккв, мин. цена, млн руб.* |
| 1 | Огни залива | БФА-Девелопмент | I-II кв. 2016, II кв. 2020 | 3422 | 2,75 | 3,75 | 5,70 | 6,55 |
| 2 | Ленинский парк | ГУП Центр содействия строительству (ГК Город) | Корп. 5A, 5Б – IV кв. 2019 | 1936 | Н.д. | Н.д. | Н.д. | Н.д. |
Таблица 3
Минимальные цены на вторичном рынке жилья
| Кол-во комнат | Цена, млн руб. |
| 1 | 3,5 |
| 2 | 4,5 |
| 3 | 5,6 |
| 4 | 7,9 |
Источник: БН
