Однокомнатная квартира традиционно считается беспроигрышным объектом для инвестиций. Но в прошлой публикации мы это расхожее убеждение частично опровергли, показав, что реальный срок окупаемости вложений в студии и однушки за счет аренды – от 12 до 17 лет. Причем это по сегодняшним ставкам, без простоев и с минимальными вложениями в ремонт. А как быть с двушками и трешками? Подходят ли они на роль квартиры-кормилицы для начинающего инвестора?
Начнем с традиционной лабораторной работы.
В каком районе покупать?
Воспользовавшись калькулятором «Оцените свою квартиру» в разделе «Аналитика» на БН.ру, мы попытались прикинуть, где выгоднее владеть двушкой или трешкой: в центре, серединном районе или в периферийной новостройке.
Две оговорки. Во-первых, сервис онлайн-оценки оперирует огромными объемами текущих и архивных данных, но он не умеет заглядывать в будущее. Поэтому приведенные значения – это цены и арендные ставки сегодняшнего дня.
Во-вторых, в отличие от жилья начального уровня (однушек и студий), двушки и трешки – это семейные квартиры. Большинству арендаторов студий и однушек нужна просто крыша над головой – и им обычно не до капризов, была бы цена приемлемая. Арендаторы, ищущие просторное жилье, как правило, более требовательны к качеству обстановки. А если речь о квартире комфорт-класса и выше, то клиенты хотят видеть не простой, а дизайнерский ремонт.
Поэтому сегмент двух- и трехкомнатных квартир отличается более широким разбросом цен и арендных ставок, чем сегмент однокомнатных. Но цены продажи зависят в первую очередь от неизменяемых параметров (тип дома, местоположение), а ставки аренды – от состояния и комплектации самой квартиры.
Формируя подборку, мы пытались подвести эти два показателя к общему знаменателю, выбирая квартиры в состоянии «можно жить», то есть с относительно свежим ремонтом, но без дизайнерских изысков. Результаты свели в таблицу. Вот что у нас получилось.
| Местоположение, тип дома, площадь | Средняя цена, млн руб. | Средняя арендная ставка, тыс. руб. в мес. | Доходность, % в год | Окупаемость, мес. |
| Прикадье | ||||
| Пушкинский район, Шушары, трехкомнатная квартира 88 кв. м в новом монолитном доме | 7,7 | 27,0 | 4,2 | 286 |
| Серединные спальные районы | ||||
| Фрунзенский район, Купчино, двухкомнатная квартира 44 кв. м в панельной брежневке | 4,8 | 24,3 | 6,1 | 195 |
| Приморский район, трехкомнатная квартира 77 кв. м в панельном доме 137-й серии | 9,2 | 41,8 | 5,5 | 220 |
| Московский район, двухкомнатная квартира 50 кв. м в типовом сталинском доме или современном ЖК эконом-класса | 6,7 | 31,2 | 5,6 | 215 |
| Исторические районы | ||||
| Адмиралтейский район, трехкомнатная квартира 52 кв. м в старом фонде после капремонта | 6,3 | 57,8 | 11,0 | 109 |
| Петроградский район, двухкомнатная квартира 48 кв. м в старом фонде после капремонта | 7,7 | 43,0 | 6,7 | 178 |
Предварительные выводы. Центр с набережными и музеями в пешеходной доступности однозначно выигрывает. Серединные районы оправдали свое определение и оказались в середине рейтинга. В то же время срок окупаемости просторных квартир в периферийных новостройках неумолимо стремится к четверти века.
Центр выигрывает
Итак, минимальный срок окупаемости в нашем рейтинге показала квартира в тихой части Адмиралтейского района. Это старый фонд. И при покупке такого жилья, чтобы довести его до кондиции «можно жить», скорее всего, потребуется не косметический, а капитальный ремонт. Так что серьезные вложения неизбежны.
Разумеется, жилфонд исторических районов неоднороден. Спросом у арендаторов пользуется «золотой треугольник», тихие дворы близ Невского проспекта. Примечательно, что даже в фешенебельных районах имеются коммунальные квартиры, требующие серьезных вложений, но перспективные для рантье.
Чтобы выветрить дух вчерашней коммуналки, придется менять полы и отчищать стены до кирпича. Да, это немалые траты. Но есть существенный плюс. Расселение коммуналок частично финансируется из городского бюджета – продавцы комнат могут рассчитывать на компенсацию по программе «Расселение коммунальных квартир». А потому у сегодняшних покупателей есть возможность приобрести требующий заботы кусочек «города-музея» по вполне гуманной цене.
Если в общих чертах, то арендные ставки на двух- и трехкомнатные квартиры в центральных районах стартуют с отметки 25 тыс. руб. (состояние «жить можно») и доходят до шестизначных значений (видовые квартиры в фешенебельных районах).
Стабильная середина
Актуальные арендные ставки самых демократичных двух- и трехкомнатных квартир в спальных районах – почти такие же, как в сегменте однушек (до 20 тыс. руб.). Но состояние таких квартир можно охарактеризовать как убитое.
Это либо «филиал овощебазы», который активно эксплуатировался несколькими поколениями съемщиков-гастарбайтеров, либо объект класса «бабушкин ремонт», в котором одна из комнат превращена в склад хозяйской утвари.
Но если это типовая двушка в панельке, то качественный ремонт плюс оснащение полным набором бытовой техники позволит перевести квартиру в разряд семейного жилья (арендная ставка – 24-28 тыс. руб. в месяц). Такое жилье обычно снимают надолго – на несколько лет.
Актуальный диапазон арендных ставок для просторных трешек в относительно свежих домах – от 30 тыс. до 50 тыс. руб. В первом случае речь о незахламленной квартире с демократичной обстановкой. Чтобы соответствовать верхней границе ценового диапазона, квартира должна быть в идеальном состоянии и располагаться в пешеходной доступности от метро. Но специфика данного сегмента в том, что сроки аренды короче.
Периферия: все сложно
В новых ЖК в районах прикадья, под завязку забитых малогабаритными квартирами, встречаются действительно просторные двушки и трешки с большими кухнями. Но арендный спрос на такое жилье, мягко говоря, ограничен, и даже изысканным дизайном и ремонтом ситуацию не исправить.
Результат: однокомнатную квартиру или студию с идеальным ремонтом можно сдавать за 20 тыс. руб. в месяц, при этом актуальная ставка для 90-метровой трешки едва ли превысит 30 тыс. руб. в месяц. Более того, располагая таким бюджетом, можно рассчитывать даже на 100-метровую четырехкомнатную квартиру в доме, заселенном многодетными семьями, получившими жилье от государства.
Кстати, никакого парадокса в таком раскладе нет. Ведь просторные квартиры в таких новостройках ориентированы в первую очередь на семьи с двумя-тремя детьми. При этом сегодняшний уровень инфраструктурного развития новых территорий массовой застройки – с очередями в детские сады и двусменным режимом в школах, с пробками на выезде – прямо скажем, не манят обремененных семьями съемщиков в Шушары и Кудрово.
Потенциал, впрочем, есть: возможно, в обозримом будущем съемщиками станут сегодняшние владельцы однушек и студий, которые обзаведутся семьями, но не захотят покидать привычный район. Но повлиять на ход процесса вы не сможете: перспективы зависят не от квартировладельцев, а от властей – а именно от того, как они будут решать проблемы со школами, детскими садами и транспортом.
Вывод: три или одна?
Очевидно, что в краткосрочной перспективе для непрофессионального инвестора, который располагает суммой от 7 млн руб., приобретение двух однокомнатных квартир (разумеется, в инфраструктурно развитых районах) – более выгодное решение, чем покупка трешки.
В то же время у владельцев просторных квартир все-таки больше возможностей подстраиваться под конъюнктуру рынка аренды. Трешку можно приспособить под разную целевую аудиторию. Это может быть семья с детьми. Квартиры арендуют предприятия, привлекающие иногородних или иностранных специалистов. В основном на срок до года.
Есть еще варианты: сдавать квартиру покомнатно или разделить просторное жилище на студии (такая перепланировка в старом фонде обычно возможна на первом этаже или над нежилыми помещениями).
Но, во-первых, такие объекты недвижимости требуют не пассивного инвестирования, а квалифицированного управления. Во-вторых, в случае с краткосрочной арендой есть риск попасть под законодательные ограничения, регламентирующие размещение хостелов и мини-отелей в жилищном фонде. В-третьих, не дремлют и конкуренты – девелоперы и владельцы апартаментов.
Проверка на ликвидность
И напоследок – совет. Даже если вы приобретаете квартиру для себя и не рассматриваете ее как источник ренты, всегда прикидывайте шансы выгодно продать или сдать жилье в аренду, если что-то в ваших планах пойдет не так.
