Мне, как журналисту, много лет пишущему о недвижимости, изменения на рынке заметить проще, чем читателям: если раньше на редакционную почту валом сыпались пресс-релизы о всевозможных акциях и подарках покупателям, то теперь этот поток превратился в небольшой ручеек.
И так нормально
Нет, ждать его полного осушения все же не стоит: небольшая часть застройщиков по-прежнему от инструмента скидок не отказалась. Но их стало в разы меньше, чем было еще год назад.
Собственно, все логично: зачем застройщику сбрасывать цену, если товар и так продается. По словам самих участников рынка, так и есть.
«В течение первого квартала рынок недвижимости Петербурга сохраняет ту активность, которую мы наблюдали в прошлом году, –утверждает директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Сережина. – Информация о переходе на эскроу-счета и страх дальнейшего роста цен повлияли на покупателей, и многие решили поторопиться с приобретением квартиры».
Впрочем, мониторинг девелоперских сайтов показал, что в принципе любовь к спецпредложениям застройщики (не говоря уж о покупателях) сохранили. Вот только приняла она совсем иную форму.
Львиная часть акций теперь касается условий рассрочки (в устах продавца, разумеется, «выгодной»): скидка на первоначальный взнос либо увеличение срока, а иногда и то и другое вместе. Расчет строителей понятен: ставки по ипотеке в последние полгода выросли и распугали часть клиентов, а продавать жилье надо быстрее. Как минимум 10% квартир и коммерческих помещений в каждом доме требуется реализовать до 1 июля – чтобы иметь возможность продавать остальное без использования эскроу-счетов.
Продажа в рассрочку в эти 10% прекрасно вписывается, ведь договор долевого участия будет заключен, а считать станут их. Именно поэтому застройщики идут навстречу потребителям, снижая порог первоначального взноса для беспроцентной рассрочки до 30% (ранее этот порог составлял не менее 50%).
Все равно не берут
Второй распространенный вид спецпредложений в последние месяцы – «паркинги в подарок». Если раньше на них давали скидку, причем только при покупке трешек, то сейчас в некоторых случаях дают «в нагрузку» даже к однокомнатной квартире, правда, не малогабаритной.
Причина лежит на поверхности: машиноместа в Петербурге покупают убийственно плохо. Так было и десять лет назад, так обстоит дело и сейчас. Исключение – элитное жилье. В комфорт-классе же и 25-процентная реализация к моменту сдачи дома – большой успех.
Неспроста в начале апреля один из крупнейших петербургских застройщиков «Группа ЛСР» подала заявку на изменение Правил землепользования и застройки, в которой попросила уменьшить внутри городской черты (кроме центра) нормативы по машиноместам в новостройках на 40%. Если уж у такого гиганта плохи дела с продажами, то что говорить о компаниях помельче. А ведь законодательство всех без исключений обязывает строить паркинги, хоть они обычно и стоят полупустыми.
Что дальше?
Будут ли застройщики использовать привычный инструмент в дальнейшем? Особенно после перехода на проектное финансирование, когда рынок в нынешнем виде существовать фактически перестанет? Многие эксперты склоняются к тому, что время скидок прошло.
У вторички Петербурга все шансы подешеветь этой осеньюЧто происходит на вторичном рынке жилья >>«Регулярные денежные скидки нередко практиковали застройщики, которые некорректно просчитывали экономику своих проектов и в связи с этим испытывали определенные проблемы с соблюдением своих обязательств. Многие из них уже покинули рынок. Крупные, надежные девелоперы в условиях растущей себестоимости строительства ограничены в возможностях формирования особенных ценовых предложений», – говорит директор по продажам компании «Главстрой Санкт-Петербург» Юлия Ружицкая.
Впрочем, она допускает точечные дополнительные скидки на определенные типы квартир. Такая гибкая маркетинговая политика будет актуальна и после перехода на работу со счетами эскроу.
«Ведь девелопер будет заинтересован в стабильном поступлении денежных средств дольщиков на эскроу-счета, поскольку чем больше привлечено денег, тем ниже ставка проектного финансирования, предложенная застройщику банком», – добавляет эксперт.
Акции и скидки на самом начальном этапе продаж все же, видимо, окончательно уйдут в прошлое. По мнению директора департамента недвижимости Группы ЦДС Сергея Терентьева, возможности для снижения ставки по кредиту будут не настолько существенными, чтобы форсировать реализацию по минимальной стоимости. Так что увеличение начальной цены продажи будет соответствовать 20-30-процентной готовности объекта.
Но все же чем-то заманивать покупателей застройщикам придется, ведь конкуренция, смеем надеяться, никуда не денется.
«Возможно, будет расти количество возможных включаемых в конечный объект опций. В одном жилом комплексе, например, будут корпуса разного уровня комфортности и укомплектованности. При этом застройщик может гарантировать известное качество продукта, но позволять покупателю делать шаги в сторону улучшения комфорта или приоритета низкой цены», – рассуждает сооснователь АН Art Estate Константин Назаров.
Отметим, что многие застройщики, мнением которых поинтересовался БН, отказались комментировать судьбу спецпредложений в эпоху эскроу. Некоторые честно признавались, что просто не знают и не могут даже предположить. Что ж, их можно понять. Ведь несмотря на то, что до июля осталось чуть больше двух месяцев, даже сами законотворцы не очень себе представляют, как будет функционировать рынок в новых условиях.
