Вопрос о переходе застройщиков на проектное финансирование стал главным на IX ежегодной дискуссии «Девелопмент в Ленинградской области». Попутно эксперты выяснили, почему 47-й регион вдруг стал зоной наименьшего комфорта для застройщиков.
Системные сбои
По словам вице-губернатора правительства Ленобласти Михаила Москвина, от того, насколько успешно застройщики пройдут рубеж 1 июля, зависит слишком много. Вырастет ли число обманутых дольщиков, не покинут ли регион застройщики-доноры и не остановится ли строительство социалки в новых районах?
Ответов пока нет. А результаты подготовительной работы чиновников не впечатляют. По предварительным оценкам, под критерии Минстроя (30% готовности дома и 10% проданных по ДДУ квартир) в Ленобласти смогут подстроиться многие игроки. Но 30% всех проектов (82 разрешения на строительство из 233) девелоперам все же придется переводить на эскроу-счета с проектным финансированием банков.
При этом пробиться к банковским деньгам пока сумели единицы. «Подчеркну: 82 проекта нуждаются в банковском финансировании. В банки уже поступило 42 заявки от застройщиков. Две одобрены. Цифры говорят о том, что где-то есть системный сбой», – говорит Михаил Москвин.
Он полагает, что строители уже подтвердили свою готовность работать по новым правилам. А абсолютное большинство банков таким желанием не горят. «Банки считают строительство высокорискованной сферой деятельности. Никто не заставит банк вкладывать средства в проект, если он не видит в этом прибыли. Банкиры отчасти правы, так как, защищая свои вложения, они защищают простых вкладчиков, которые, по сути, являются теми же дольщиками», – говорит Михаил Москвин.
Президент ЛенОблСоюзСтроя Руслан Юсупов в цифрах особой катастрофы не видит. Больше 80% всех жилищных объемов в регионе приходятся на 15 региональных игроков. За последние год-два они сделали хороший задел и смогут заканчивать стройки на деньги дольщиков. «Оставшиеся проекты можно разделить на две части. Первая – это, по сути, “мертвецы”, с которыми всё уже понятно. Это объекты, которые достраиваются или которые придется достраивать при содействии региональных или федеральных властей», – говорит он.
Другая часть будет в зоне риска после 1 июля. В основном в ней окажутся небольшие компании, у которых в портфеле по одному-два объекта. Как правило, в отдаленных от Петербурга локациях. Банкам такие проекты абсолютно неинтересны. А значит, высока вероятность, что эти объекты пополнят и без того внушительный список долгостроев Ленобласти.
Банки своих не бросают
У банков нет ответственности перед застройщиками, которых обязали искать проектное финансирование. Банк – просто коммерческая организация. «Мы берем на себя ответственность лишь за те проекты, в которые войдем. Решение любых проблем с задержкой сроков строительства, деньгами дольщиков на эскроу-счетах и пр. – новое законодательство четко возложило на нас. Поэтому мы так требовательны к застройщикам», – объясняет директор управления финансирования недвижимости Северо-Западного банка Сбербанка Константин Бачкин.
По его словам, средний срок рассмотрения заявки на получение проектного финансирования в Северо-Западном банке составляет два месяца. Но может затянуться и на полгода, чтобы застройщик смог подстроиться под требования банка: повысить финансовую устойчивость проекта, снять неясности с разрешительной документацией и пр.
Но даже у крупнейшего банка страны объемы финансовой поддержки девелоперов пока не впечатляют. За первый квартал Северо-Западный банк Сбербанка одобрил девять заявок на проектное финансирование в Петербурге и ни одной в Ленобласти. На 1 апреля в стадии рассмотрения находилось 38 заявок (лишь три из Ленобласти) на общую сумму свыше 40 млрд руб.
Закат закадья
Один из главных трендов на рынке Петербургской агломерации – бегство покупателя в новостройки городской черты. Вслед за падением популярности муравейников в закадье застройщики резко сбавили там обороты. По словам руководителя КЦ «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, за последние пять лет ежегодный объем предложения упал почти вдвое – до 1,1 млн кв. м в минувшем году. Правда, сам спрос просел не в таком объеме – лишь на 20%. «Преимущество Ленобласти в низких ценах. Здесь можно приобрести жилье в среднем на 25% ниже, чем в городе», – отмечает эксперт.
По словам заместителя генерального директора по экономике и финансам ГК «КВС» Артема Кириллова, изменившаяся конъюнктура рынка заставляет девелоперов закадья растягивать сроки реализации масштабных проектов. «Когда мы на пике приобретали землю под застройку, то планировали завершить свои проекты в 2018 году. Теперь в Сертолово сроки окончания проекта отнесены на 2023 год, в Янино – на 2026-й. Почему так произошло? Динамика рынка изменилась: показатели продаж снизились с 5-6 тыс. до 3 тыс. квартир в месяц», – рассказал он.
Новые модели финансирования строек сделают работу на территории 47-го региона вовсе не выгодной. Областные и городские застройщики окажутся в неравных условиях. «Разница цен на жилье в Петербурге и области довольно существенна, а себестоимость проектов почти не отличается. После введения эскроу-счетов рентабельность многих областных проектов упадет ниже 5%», – говорит Артем Кириллов.
Большая заморозка
Популярности Ленобласти у девелоперов не способствует и новая градостроительная политика властей, которые теперь призывают застройщиков гнаться не за метрами, а за комфортом. С середины 2018-го разрешения на строительство в 47-м регионе выдаются с учетом жестких нормативов по плотности застройки, высотности, парковкам и пр. В Мурино и Кудрово теперь можно строить не выше 12 этажей (норматив для городских поселений). А в Девяткино – только девятиэтажки (максимальная высота для сельской местности). Как рассказал новый глава областного КГА Игорь Кулаков, в пяти самых популярных среди застройщиков муниципальных образований Всеволожского района уже начата корректировка местных ПЗЗ.
Снижение покупательского спроса, жесткие ограничения строительства и неопределенность в связи с отменой долевки – вот три глыбы, которые топят масштабные планы девелоперов в 47-м регионе.
К примеру, у «Группы ЛСР» ушел в дальний запас проект-миллионник вблизи поселка Ковалево Всеволожского района. Масштабная стройка на землях бывшего аэропорта Ржевка так и не стартовала, хотя выйти на площадку девелопер собирался в 2016 году. Группа ЦДС в апреле выставила на продажу шесть крупных земельных пятен в Буграх, отказавшись от продолжения ЖК «Новые горизонты». У этого же застройщика завис еще один крупный проект – в Новосаратовке, где еще пару лет назад заявлялась масштабная стройка на 4 млн кв. м жилья.
По словам экспертов, Ленобласть становится для девелоперов зоной наименьшего комфорта.
Справка
В пригородной зоне Ленобласти 58 застройщиков возводят 77 жилых комплексов. Всего здесь на продажу выставлено 1,1 млн кв. м со средней ценой 79 тыс. руб. за кв. м
