На эти и другие вопросы ответила в консультационном пункте BN.ru на Ярмарке недвижимости Анна Горбенко, консультант комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Все условия по приемке квартиры после сдачи дома в эксплуатацию прописаны в договоре долевого участия. В частности, в нем указано, в течение какого срока квартира должна быть передана дольщику, а также отражены обязательства застройщика письменно уведомить дольщика и обязательства дольщика явиться на приемку квартиры в течение определенного срока (обычно 7, 10 или 14 дней).
Как говорит эксперт, бывает, «письмо счастья» от застройщика пришло, дольщик звонит по указанному номеру телефона, а ему говорят: «Подождите, еще не все готово, мы с вами свяжемся». Просто застройщик хотел ускорить процесс, но плохо к этому подготовился. В этом случае, чтобы потом не пропустить сроки, необходимо отправить в офис застройщика заказное письмо с уведомлением и в письме указать, что вы готовы были явиться на приемку, но вам ответили, что приемка квартир еще не осуществляется.
Подобных нюансов множество, и о них Анна Горбенко рассказала, отвечая на вопросы посетителей.
– В договоре долевого участия (ДДУ) эти случаи оговариваются. Одна из сторон обязана уведомить другую об изменении своего местоположения или места жительства. Может быть прописано, что в качестве контактов используются адреса электронной почты. Вы согласились на такое условие добровольно – будьте любезны свою почту проверять. Бывает, что застройщики, опять же в спешке, не высылают уведомлений, а просто обзванивают дольщиков. Здесь уже все зависит от вашей доброй воли. Если вы хотите принять квартиру, то, наверное, сначала нужно хотя бы прийти и посмотреть на нее.
– Опять же на ваше усмотрение. Многое зависит еще и от длительности просрочки. Когда она составляет месяц-два, не стоит рассчитывать на серьезную компенсацию: суды не любят такие дела – если и получите что-то, то это будет совсем незначительная сумма. Застройщик будет всячески доказывать, что вы злоупотребляете своими правами. Безусловно, если это проблемный объект и просрочка солидная – год или ли больше, ни о каком злоупотреблении речи не пойдет.
– Конечно, ДДУ, чтобы сверить то, за что вы заплатили свои деньги, с тем, что есть. Некоторые по наивности ссылаются на рекламные буклеты: именно так они представляли свою квартиру. Открываем договор – ничего подобного. Ну и, конечно, документ, удостоверяющий личность, – паспорт. Хотя в последнее время и его часто не спрашивают. Также необходимо взять с собой авторучку и чистые листы бумаги, чтобы можно было записать свои замечания и претензии.
– Здесь не существует общей практики. Одному застройщику все равно, кто смотрит, были случаи, когда люди приходили без паспорта и ДДУ, а потом выяснялось, что они вообще чужую квартиру смотрели. С другим надо договариваться заранее. Могут еще и доверенность потребовать и будут по-своему правы.
– Акт осмотра мы составляем в том случае, если обнаружили какие-то недостатки.
Если вы вошли в квартиру, а все окна открыты – это тревожный сигнал. Сначала закрываем все окна, а потом уже приступаем к осмотру.
В любом случае, будь это квартира с черновой, предчистовой или чистовой отделкой, должна быть осуществлена разводка электропроводки. Берем с собой любой электроприбор, допустим зарядку для телефона, и проверяем, работают ли розетки. Состояние системы водоснабжения. Даже когда квартира сдается без отделки, можно посмотреть, не текут ли трубы. В квартире не должно быть неприятных запахов. Дальше проверяем вытяжку – работает ли вентканал. Обычный лист бумаги либо зажженная спичка помогут определить, есть ли тяга.
Как принять квартиру у застройщикаМы планировали сходить на приемку квартиры у застройщика с покупателем-дольщиком. >>Далее – остекление. Здесь нужно быть особенно внимательным, поскольку даже замена за свой счет потребует согласования с управляющей компанией. Если из закрытого окна дует, неважно по какой причине, – это неприемлемо. Вся фурнитура должна быть в порядке, все окна легко открываться без приложения особых усилий. Царапины, сколы на стеклах – причина потребовать замену стеклопакетов. Иначе потом это может быть квалифицировано управляющей компанией как результат неправильной эксплуатации, следовательно, замена будет осуществляться за ваш счет.
Проверяем батареи. Понятно, что в летний период можно произвести только внешний осмотр, но все равно подтеков или пятен рядом быть не должно. Счетчики – их показания необходимо зафиксировать, иначе придется платить и за то, что было израсходовано до вас. При подписании акта приема-передачи не забудьте на все приборы учета получить паспорта.
Ровные ли стены, иногда проверить проблематично, но хотя бы прямые углы – вполне реально.
Конечно, проверяем бетонную стяжку – чтобы там не было подтеков. Это очень дорогое удовольствие – устранять потом такие недостатки.
В акт осмотра необходимо вписать все замечания по качеству. Он может быть составлен и в произвольной форме, если у застройщика нет специального бланка. Обязательно указывают дату, время, перечисляют тех, кто был на осмотре.
– Здесь, безусловно, есть свои нюансы. Например, кафельная плитка. Ведь если она плохо положена в ванной комнате, то это даже чревато травмами. В данном случае, наверное, лучше привлекать специалистов, которые каждую плиточку простукают и отметят, какие должны идти под замену. Техническое заключение специалиста будет иметь вес, а ваше личное мнение – вряд ли.
– Во-первых, ссылка на договор долевого участия. Во-вторых, документ, подтверждающий факт оплаты. Естественно, адрес с номером квартиры, ее площадь (с указанием, не изменилась ли она по сравнению с той, что указана в ДДУ). Очень часто в акт приема-передачи застройщики вписывают пункт о том, что стороны не имеют друг к другу никаких финансовых претензий.
Есть ли смысл покупать однокомнатную квартиру, чтобы сдавать >>В любом случае можно сказать: «Вычеркните этот пункт». Если застройщик не согласен, такой акт подписывать не стоит, а нужно в этот же день написать заявление, что вы отказываетесь подписывать акт приема-передачи из-за этого пункта и просите внести изменения, после чего готовы акт подписать. То есть вы не отказываетесь от своих обязательств. Это заявление необходимо вручить в офисе сотруднику компании-застройщика, чтобы он поставил на нем входящий номер. В случае отказа, а такие случаи бывают, – вы идете в ближайшее почтовое отделение и отправляете заявление заказным письмом с уведомлением и с описью вложения. При этом акт осмотра вы подписали раньше, на объекте. Надо четко понимать, что акт осмотра и акт приема-передачи не одно и то же.
В законе прописано: дольщик имеет право не подписывать акт приема-передачи, если квартира непригодна для проживания. Когда недостатки существенные, например, раковина с трещиной или неисправна канализация, – стоит качать права. И есть застройщики, которые устраняют такие проблемы чуть ли не по первому звонку.
При несущественном браке, таком как небольшие неровности на стене, потолке и пр., вы не сможете уклониться от подписания акта приема-передачи. В акте нужно будет указать все недочеты объекта, а застройщик подписывает обязательство устранить их в определенный срок.
– Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта дольщику, если иное не предусмотрено договором.
Как вернуть 650 тысяч рублей после покупки жильяИногда государство щедро одаривает граждан. Не верите? А зря. Покупатель квартиры >>Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого объекта, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Если что-то пошло не так, требуйте либо устранения этих недостатков, либо компенсации средств на их устранение. Был, например, такой случай: жили люди четыре года и решили переклеить обои. Снимают обои, а вместе с ними отваливается огромный кусок штукатурки. Выявились нарушения при штукатурке стен. Кроме того, оказалось, что, когда ставили стены, не хватило кирпича, половинок не нашлось и между потолком и стеной заткнули дыру строительным мусором. Предъявили претензию – и застройщик свою недоработку устранил.
– Если не было никаких контактов, то как минимум нужно составить еще одну бумагу, что было обращение и нет результата, – по той же схеме, что мы описывали раньше. Это необходимо для того, чтобы в дальнейшем было что предъявить в суде. Крайний случай, но что делать. Без такой переписки вы в суде предстанете в бледном виде.
