На эти и другие вопросы ответила в консультационном пункте BN.ru на прошедшей недавно Ярмарке недвижимости Анастасия Умарова, ведущий менеджер агентства «Петербургская недвижимость».
Год новый – тенденции старые
Все тенденции этого года, отметила эксперт, вытекают из 2018-го. «Если говорить грубо, в 2018 году мы достигли определенного ценового дна и где-то с марта-апреля начали с этого дна подниматься, – рассказала Анастасия Умарова. – Для населения этот подъем стал заметен только летом, специалисты же отметили его раньше».
Первой ласточкой оживления рынка стал тот факт, что из рекламы, в том числе на bn.ru, исчезли объекты, которые висели там достаточно давно, так как покупателей становилось больше, а продавцов – меньше. Рынку помогла ипотека: таких низких ставок, как летом 2018 года, не было никогда. Это в среднем 9,3-9,4% годовых, было и ниже. При этом практически в каждой сделке, в том или ином ее звене, присутствует покупатель с ипотекой. Если 10-15 лет назад гражданин должен был заработать и накопить, то сегодня достаточно первоначального взноса и стабильной работы.
Итак, летом снизился объем предложения, а число покупателей, имеющих возможность взять в долг у банка дешевые деньги, выросло. И естественно, что в такой ситуации начался рост цен. К октябрю-ноябрю он стал очевиден уже для всех.
Этот яркий рост продлился до января 2019 года. Потом Сбербанк резко повысил ставку. Казалось бы, все. Но рынок уже имел огромное количество одобренных ипотечников по старым ставкам, и они прекрасно понимают, что времени для того, чтобы реализовать свой ипотечный кредит, осталось не очень много. Соответственно, весь первый квартал этого года сохранялась ситуация разогретого рынка.
Купили слишком много
По мнению Анастасии Умаровой, тот объем сделок, который должен был быть равномерно распределен на весь 2019 год, выстрелил в конце 2018-го и начале 2019-го. На немножко нервной волне многие покупатели уже приобрели себе недвижимость. И к сегодняшнему дню объем спроса, наверное, выравнялся с объемом предложения.
«Когда говорят о вторичном рынке недвижимости, часто упоминается резкий рост, – отмечает эксперт. – А бывает ли резкое падение цен? Оно практически невозможно. Потому что мы имеем дело с частным лицом. У человека всегда есть свои мотивы, и он очень неохотно идет на снижение цены. Должны быть какие-то существенные жизненные обстоятельства, чтобы продавец сразу согласился на такое». Но тех, кому надо продать срочно, не более 3%. Остальные никуда не спешат.
Отсюда вывод: рост цен на вторичке прошел, но и резкого падения не будет. Даже и плавное снижение наступит примерно через полгода, об этом говорит весь накопленный специалистами рынка опыт.
«Еще весну мы проживем очень интересно, – прогнозирует Анастасия Умарова, – и то, что будет продано, продадут дороже, чем уже осенью. Впрочем, летом начнется позиционная война, и ее итог зависит от соотношения объема предложения и числа потенциальных покупателей».
Вторичный рынок в последнее время довольно серьезно расслоился, и интерес к новым объектам недвижимости гораздо выше, чем к старым. Самая желанная для покупателя квартира – это новая вторичка в доме, сданном в эксплуатацию два-три года назад. Но и здесь расслоение наблюдается. Дом, в котором на этаже 14 или 17 квартир (из них большинство – студии), – это наименее востребованное и потому самое дешевое жилье. В таком доме зачастую есть проблемы со сбором коммунальных платежей, что, конечно, отражается на его состоянии.
Эксперту было задано множество вопросов. Далее приводим ответы на наиболее интересные.
– В среднем – три-четыре. Вообще считается, что если в цепочке пять и более сделок, то вероятность ее развала очень велика. И риэлторы, конечно, всегда стремятся число звеньев уменьшить. В каждой сделке – люди, со своими переживаниями и личными обстоятельствами. Однако, по моим ощущениям, объем сделок в цепочках сейчас составляет в Петербурге около 30%, и он будет увеличиваться, потому что людей, у которых есть миллион рублей на доплату, гораздо больше, чем тех, кто может себе позволить прямую покупку.
– С удовольствием, с нежностью и любовью. Ко всему нужно относиться творчески. Главное, чтобы было что готовить, тогда и кофе сварим, и занавески постираем. Но если готовить нечего, а такое бывает, тогда мы стараемся по возможности сделать квартиру похожей на квартиру без отделки. Бывают такие квартиры, в которые заходишь и понимаешь, что дальше коридора идти не хочется. Если есть возможность вывезти из нее все имущество и оставить голые стены, это хорошо отразится на возможности продажи.
– Конечно, за последние лет десять рекламные возможности развились сильно. Если раньше это была бюллетеневская строчка с кратким описанием квартиры, состоящим из понятных каждому риэлтору сокращений, то сегодня мы можем посмотреть фотографии и даже 3D-изображения. Зачем мы тогда идем в квартиру? Ведь ни одной покупки без просмотра не происходит. Мы идем, чтобы что-то почувствовать, понюхать парадную, квартиру. Очень часто мы приходим посмотреть, какие люди живут в этой квартире, все ли у них порядке и какая атмосфера после них останется. Это то, что оценивают покупатели.
А уже задача специалиста по недвижимости смотреть на конструктив, на документы. Даже есть ли в квартире балкон. Поверьте, люди на эмоциях, в состоянии стресса часто забывают настолько существенные вещи. Ведь для нашего клиента покупка недвижимости – это самое дорогое приобретение в жизни. Поэтому главное, что требуется от риэлтора, – это холодный и строгий взгляд на объект.
– Сейчас на первый план выходит имя компании, потому что именно агентство задает определенные стандарты работы. Все риэлторы немного художники, но компания постоянно загоняет их в некие рамки: пусть агенту будет сложно, зато клиенту комфортно.
Далее: риэлтора сегодня можно выбрать и онлайн, но количество визитов в офис для знакомства с потенциальным агентом не уменьшается. Люди хотят услышать, как он разговаривает, установить какой-то личный контакт. Если это серьезная компания и вы эмоционально совпали с риэлтором – можете не беспокоиться, даже если этот риэлтор начинающий. Структура настолько иерархически сложная, что ему просто не дадут ошибиться.
– Это в первую очередь касается истории приобретения квартиры. Известно, что маткапиталом можно погасить часть ипотечного кредита, и люди успешно этим пользуются уже более десяти лет. При этом был период, когда обязательные доли детям сразу не выделялись, а писалось нотариальное согласие о том, что родители обязуются выделить эти доли после погашения ипотеки. Кредит платить долго, и многие, не по злому умыслу, а просто по забывчивости, эти доли так и не выделяли. На сегодняшний день на вторичном рынке недвижимости выставлено на продажу достаточно большое количество таких объектов.
Это, конечно, зона ответственности риэлтора, который должен серьезно проанализировать документы. Если я вижу, что была ипотека и в квартире проживают двое несовершеннолетних, то однозначно требую выписку из Пенсионного фонда о состоянии счета – лежат ли там средства материнского капитала. Если я вижу, что была ипотека (а это указано в договоре долевого участия), что родители не пенсионного возраста и у них вполне могут быть дети, которые не прописаны в этой квартире и живут в другом месте, я все равно попрошу справку из Пенсионного фонда. Пусть в этой справке будет написано, что сертификат никогда не выдавался. Не должно быть ни малейших сомнений.
Пока мне неизвестна судебная практика на этот счет, о последствиях можно только догадываться. Но это все вопрос времени.
– Сложно сказать. Честно говоря, мне не встречается информация о таких торгах. Если речь идет о закрытых торгах, то, наверное, это вопрос к банку. Вообще банк всегда до последнего пытается договориться с человеком, который по тем или иным причинам не в состоянии выплачивать ипотеку. Проблема обычно как раз со стороны такого заемщика, который просто не идет на контакт. И еще один важный момент: купить такой объект покупателю с ипотекой будет в принципе невозможно.
Я бы заострила внимание вот на чем: все, что продается ниже рыночной цены, должно потенциального покупателя настораживать. К счастью, тех, кто готов покупать что-то странное и ничего не боится, ничтожно мало, исходя из моего опыта. Большинство понимает, что дешево и без проблем – не бывает. В цене всегда заложен риск для покупателя. И чем он больше, тем ниже стоимость объекта. Этот риск может проявиться через пять или десять лет, когда вам уже кажется, что все хорошо. Я никогда своим клиентам такого не посоветую. Лучше работать, добиться увеличения заработка на две тысячи рублей в месяц, а это будет означать, что можно взять ипотечный кредит на полмиллиона больше.
