Все под цифрой ходим
Строители жилой недвижимости постепенно осваивают цифровые технологии. Как рассказывает БН начальник IT-службы «КВС» Алексей Рыбаков, его компания сейчас развивает в цифре следующие направления. Идет интеграция с сервисами Сбербанка «ДомКлик». Внедряется электронный документооборот и строится единая IT-инфраструктура, что «упрощает жизнь» всех сотрудников компании. Организуется видеонаблюдение строящихся объектов с открытым доступом – чтобы прямая трансляция позволяла дольщикам следить за строительством не выходя из дома.
И, наконец, на этапе проектирования внедрены BIM-технологии. «Программа нацелена на трехмерное проектирование и дает возможность архитекторам, дизайнерам и проектировщикам создавать информационные 3D-модели зданий и сооружений с последующим получением чертежей», – поясняет Алексей Рыбаков.
А компания RBI объявила, что с 2019 года все новые объекты будет проектировать в BIM и станет того же требовать от своих подрядчиков. «RBI – уже не только девелоперская, но и внедренческая компания, мы одновременно ведем пять-семь проектов в области развития, в основном на тех или иных IT-платформах», – отмечает президент Группы RBI Эдуард Тиктинский.
И, несмотря на то что Минстрой в своих планах передвинул дату обязательного внедрения BIM-технологий на стройке с 2019-го на 2024 год, эти технологии все чаще используют и другие застройщики. При этом тот же Минстрой уже разработал законопроект о включении понятия BIM в Градостроительный кодекс.
«Это не мода. Внедрение этих технологий весьма целесообразно. Трехмерные модели значительно снижают количество ошибок. Это банально выгодно, – констатирует генеральный директор компании “Петрополь” Марк Лернер. – Да, “старые” компании могут относиться к таким решениям косно. Да, это требует дополнительных инвестиций. Но смысл внедрения очевиден».
Впрочем, выгода для застройщика не всегда гарантирует выгоду покупателей. Поэтому БН постарался найти ответы на вопрос, что несет эта новация рядовым гражданам и как сказывается на конечной стоимости новых квартир.
Вэлкам ту Раша
«BIM-технологии – это, прежде всего, единая среда данных и инструментарий, обеспечивающий использование этих данных для принятия решений на всех стадиях жизненного цикла объекта недвижимости», – уточняет вице-президент Национальной палаты инженеров России Владимир Малахов. То есть это не только проектирование, но и эксплуатация, и интеграция в «умный город». Напомним, российская концепция «умного города» была представлена в середине марта.
Но пока застройщики осваивают только начальный уровень BIM, то есть проектирование объектов. Да и то – со скрипом. Прежде всего из-за того, что продукт пришел к нам с Запада и обходится недешево.
«Технологии BIM реализуются на западном ПО, внедрение которого стоит серьезных денег, а отечественных аналогов нет, и в ближайшее время таковые вряд ли появятся, – сетует основатель проектного бюро Rumpu Евгений Богданов. – И если крупные заказчики и генподрядные организации позволяют себе приобретение или, точнее сказать, аренду лицензии, то ждать, что так же поступят мелкие участники рынка, – утопично».
«Мы говорим о перспективах развития страны, о всеобщей цифровизации, о работе с защищенными от иностранного воздействия базами данных. Но сегодня скелет любого программного продукта в строительной индустрии оказывается произведен за рубежом», – соглашается генеральный директор архитектурного бюро «А.Лен» Сергей Орешкин.
С другой стороны, рассказывает координатор группы информационного моделирования Setl Stroy Михаил Терелецкий, в настоящий момент практически любая стройка не попадает в изначальную сметную стоимость, потому как в процессе строительства постоянно возникают переделки, доработки и дополнительные соглашения, которые увеличивают смету на 5%, 10%, а может, и 20%.
И здесь использование BIM-технологии, за счет получения гораздо более качественной рабочей документации и оптимизации сроков ее доставки на строительную площадку, позволяет сократить количество изменений, которые приходится вносить в уже готовый проект жилого комплекса. А это, в свою очередь, снижает себестоимость объекта на 5-10%.
Как уточняет руководитель технического департамента строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге Игорь Ейбогин, это не значит, что без BIM-технологий качество вводимых домов не будет соответствовать нормативным требованиям, но в случае ошибки на ее исправление потребуются дополнительные временные и трудовые ресурсы. «Конечно, все эти доводы не отменяют тот факт, что профессионализм работников при двухмерном проектировании может быть столь же высоким, однако BIM-технологии помогают облегчить весь процесс», – подчеркивает эксперт.
В итоге, по оценке Михаила Терелецкого, благодаря использованию BIM-технологий строитель может добиться сокращения себестоимости строительства на 5-10%. И теоретически первым плюсом для конечного потребителя становится возможное снижение стоимости жилья, а вторым и третьим, которые связаны непосредственно с качеством рабочей документации, – улучшение качества приобретаемого жилья и гарантия соблюдения сроков сдачи объекта.
Впрочем, Евгений Богданов напоминает, что сегодня нет прямой корреляции между себестоимостью и розничной ценой квадратного метра на первичном рынке недвижимости. «Однако использование застройщиком BIM-технологии дает покупателю другой плюс, выраженный в итоговом качестве строительства, – поясняет эксперт. – С внедрением цифровизации качество растет по тем же причинам, по которым сокращается стоимость: отсутствие ошибок, прозрачность и точное планирование».
Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu:
– Главным образом BIM-технологии позволяют сократить количество ошибок и переделок на строительной площадке, сократить сроки переделок. Также 3D-среда позволяет более точно посчитать объемы материалов и их стоимость, а значит, нивелируется риск купить лишние материалы или, наоборот, потом докупать то, чего не хватает.
Более точное планирование на всех этапах и контроль, безусловно, позволяют сократить себестоимость, однако, я полагаю, конечный покупатель этой эффективности не почувствует и скидок не получит.
Игорь Ейбогин, руководитель технического департамента строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге:
– Для покупателей очевидные плюсы внедрения новых технологий заключаются и в общем повышении качества строительства, и в сокращении сроков работ. Кроме того, BIM-проектирование удобно для последующего обслуживания дома управляющей компанией. Модель здания содержит данные о расположении и технических показателях оборудования в доме, что позволяет специалистам техслужбы оперативно контролировать его состояние.
Михаил Терелецкий, координатор группы информационного моделирования Setl Stroy:
– BIM-модель совместно с другими программными комплексами дает возможность осуществлять инвестиционный контроль совершенно на другом уровне. Более точно и своевременно получать информацию со строительной площадки о возникающих рисках и быстро реагировать на эти риски.
