На эти и другие вопросы эксперты ответили в ходе круглого стола «Инвестиции в коммерческую недвижимость», организованного «Бюллетенем недвижимости». В первой части дискуссии участники рынка объяснили, почему на рынке встроенных помещений творится ажиотаж и что такое бизнес на хайпе. Теперь – о рисках и нюансах инвестирования в коммерческую недвижимость.
Когда нужно торопиться
Эксперты говорят, что интерес инвесторов к нежилым помещениям в составе строящихся или сданных жилых комплексов растет на глазах. Немудрено: будущее рынка жилья в тумане, а инвестиции в коммерческую недвижимость более понятны для инвесторов. Есть и из чего выбрать: количество нежилых встроек напрямую зависит от объемов вводимого жилья. А его в Петербурге в последние годы вводят в эксплуатацию миллионами квадратных метров.
При этом коммерческие помещения на первых и вторых этажах лишь редкие из застройщиков сдают в аренду – чтобы обеспечить будущего новосела оптимальным ассортиментом товаров и услуг. Большинство девелоперов стремятся встройки продавать, и чем быстрее, тем лучше. Как итог, большинство ликвидных помещений в удачных проектах новостроек выкупаются физлицами и юрлицами уже к концу строительства. А частному инвестору важно принимать решение как можно быстрее.
Главными конкурентами непрофессиональных инвесторов выступают специализированные компании – они стараются отлавливать самые «вкусные» объекты еще на стадии проектирования. «У них наработанные связи с отделами аренды сетевых ритейлеров. К примеру, алкомаркеты выбирают себе объект и “садятся” на аренду еще на этапе строительства дома. В итоге, когда частный инвестор к окончанию стройки вывешивает вывеску “Аренда”, многие арендаторы свои задачи по этому району уже решили», – объясняет руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость УК «Марис» Алексей Федоров.
Сами сетевики подходят к выбору помещения основательно. И четко представляют, что нужно, чтобы магазин в уже застроенной или новой локации эффективно заработал. «У продуктовых или алкогольных ритейлеров есть порядка 60-80 критериев, которым должна соответствовать торговая точка. Местоположение, ближайшие конкуренты и их ассортимент, число квартир в доме, количество молодежи и т. д.– вплоть до анализа мусорных корзин с целью определения напитков, которые потребляют в данной локации», – рассказывает управляющий партнер ГК «Решение» Саида Фигильман. По ее словам, просто так, как грибы, сетевые магазины в одной локации не растут. Ну а если растут, значит, сеть готовят на продажу, – примета такая.
Подход у непрофессионального инвестора попроще. А требования к объекту сводятся к минимальному набору. «По большому счету, для него важны два универсальных критерия – это местоположение (количество людей на квадратный метр в данной локации) и окупаемость. Нужно четко понимать, что цена приобретаемого помещения должна быть эквивалентна 100 месяцам аренды. Это своего рода золотое сечение рынка коммерческой недвижимости», – утверждает руководитель отдела коммерческой недвижимости компании «Этажи» Анна Жилина.
Размер имеет значение
Немаловажный фактор при выборе ликвидного объекта – его планировка и технические параметры. Неудачно спроектированные встройки могут пустовать месяцами. К примеру, ритейл не любит большого количества перегородок и длинные коридоры. Лучше всего классическая прямоугольная форма – арендатор тогда сам к вам придет. Даже у хороших застройщиков не редкость помещения с капитальной стеной посередке и 20-метровым коридором-кишкой. По словам экспертов, бывает, чтобы сделать нормальную планировку, приходится вырубать дополнительные отдельные входы-выходы. А иногда такие объекты вовсе не получится перестроить под нужды потенциального арендатора. И такую встройку тогда не то что окупить, а сдать в аренду получится лишь за копейки.
Другая сложность – слишком большие площади помещений. В основном инвесторы охотятся за небольшим форматом, оптимальный размер – площадь в 100-150 кв. м. Но сами застройщики предпочитают не мельчить. И выставляют на продажу крупные секции под 1-2 тыс. квадратов. Которые могут подолгу пустовать, даже когда новоселы уже давно обжили свои дома.
Впрочем, ситуация постепенно меняется. «В одном из наших корпусов были сложности с реализацией коммерческих объектов больших площадей. Поэтому пошли навстречу пожеланиям инвесторов: переделали и нарезали помещения помельче – по 30-50 кв. м. Сейчас все коммерческие помещения на первых и вторых этажах проданы, хотя сдача относится к 2020 году. При этом у нас существуют определенные пожелания к арендаторам, которых мы хотели бы видеть в своем комплексе», – рассказывает генеральный директор отельного оператора PLG Екатерина Лисовская.
Под кого брать
Частному инвестору важно сразу четко представлять, какого рода арендатор поселится в его будущем объекте. «Сейчас очень хорошо развиваются сети медицинских лабораторий, пункты выдачи интернет-покупок – такие клиенты активизировались. Небольшие помещения под 100-150 квадратов хорошо берут под всевозможные детские центры – это последний хайп, который продлится еще пару лет. В новостройках также востребованы частные детские сады: застройщики еще не научились вовремя строить инфраструктуру», – советует Анна Жилина.
Девелоперы, в свою очередь, стремятся расширить для инвестора круг его потенциальных арендаторов. «Застройщики все чаще уходят от узкой направленности в сторону помещений свободного назначения. Такие объекты имеют хороший набор характеристик: электрическая мощность 15-20 КВт, наличие приточно-вытяжной системы вентиляции, свободное пространство, не ограниченное капитальными стенами. Собственник может посадить туда общепит, а может сделать офисное пространство», – отмечает руководитель отдела коммерческой недвижимости NAI Becar Инна Кошелькова.
При этом требования к качеству встроек усиливаются с двух сторон. С одной – арендатор, избалованный богатством выбора, становится все капризнее. С другой – государство усиливает контроль и надзор во всех сферах. «Многие помещения оказываются несдаваемыми из-за несоответствия пожарным требованиям, санитарным нормам, назначению и прочим параметрам. К примеру, требования к помещениям медицинского профиля настолько специфичны, что во встройках жилого дома их обеспечить почти невозможно», – отмечает Алексей Федоров.
По его словам, в этом плане для начинающего инвестора предпочтительней будет покупка объекта на вторичном рынке. Все затраты на отделку, на соответствие многочисленным нормам и требованиям уже взял на себя прежний владелец. И, как правило, они несильно отражаются на конечной цене объекта. А если помещение выставлено на продажу вместе с арендатором, еще лучше – экономим время на его поиск.
Ставка на простой
Эксперты предупреждают, что период экспозиции у начинающего инвестора может съесть заложенную прибыль. «Крупные сети приходят только после того, как дом начинает заселяться. Даже в комплексных проектах черты города, где строится много домов, встроенные объекты не сдать иногда полгода-год. Простои неизбежны, и это тоже нужно закладывать в период окупаемости», – предупреждает директор компании «Аренда Плюс» Александр Родионов.
По мнению Инны Кошельковой, в условиях, когда застройщики задирают цены на встройки, одним из главных рисков становится купить ее задорого и ошибиться с верным определением арендной ставки. «Разрыв между стоимостью квадратного метра и прогнозом по арендным ставкам сейчас увеличивается в геометрической прогрессии. И по факту, когда дом сдан и уже вовсю заселяется, инвестор с завышенными ожиданиями будет месяцами сдавать свое помещение. И это при том, что многие застройщики сейчас помогают инвесторам – дают контакты потенциальных арендаторов, заключают предварительные договоры аренды и пр.», – говорит она.
Некоторые эксперты категоричны: чтобы не ошибиться, на рынке коммерческой недвижимости нужно становится полноформатным профессионалом. Либо оставлять полный инвестиционный цикл специалистам и приобретать у них уже готовый продукт с оформленными документами и уже в аренде. Инвестору останется лишь оценивать, сколько он сможет получать на вложенный капитал.
Куда еще вкладываться
Главными мотиваторами инвестиций в коммерческую недвижимость все чаще выступают наши законодатели. «Количество предложений на рынке встроек сейчас уменьшилось. Сначала в силу новостей об упразднении пенсионных вкладов. Затем пришла новость о кардинальных поправках в 214-ФЗ, и все инвесторы жилья решили переключиться на коммерческую недвижимость», – рассуждает Анна Жилина.
Свежее федеральное решение запретить гостиничные услуги в жилых домах вызвало всплеск сделок с мини-отелями в небольших зданиях. По словам Саиды Фигильман, частные инвесторы в сегменте гостиничной недвижимости стали переносить свой интерес с расселенных коммуналок на отдельно стоящие здания. Правда, этот сегмент не каждому инвестору по карману – порог составляет 50 млн руб.
Есть и «нехайповые» форматы, которые, по словам экспертов, сейчас получают популярность. Это, к примеру, складская и производственная недвижимость. Речь не о заводах, а о гаражах, цехах и других объектах, которые используются под небольшие частные производства. «Таких помещений площадью от 20 до 100 кв. м, в отличие от всех других видов коммерческой недвижимости, становится все меньше, так как промышленный пояс массово идет под реновацию. А спрос не сокращается: такие объекты арендуют под частные мини-производства или просто какие-то хобби», – рассказывает Алексей Федоров. По его словам, это как раз тот формат, который стоит пока дешево, а в качестве арендного бизнеса способен приносить до 15-20% годовых.
Такие мнения были высказаны на круглом столе «Инвестиции в коммерческую недвижимость», организованном «Бюллетенем недвижимости». Тему следующего круглого стола можно будет узнать из календаря наших мероприятий.
Иллюстрация: Designed by Jigsawstocker
