Для участия в конференции «Рынок ипотечного кредитования: актуальные вопросы и проблемы развития» на сайте www.gilproekt.ru зарегистрировалось более 370 профессионалов рынка недвижимости, это новый рекорд «Жилпроекта». Вели конференцию генеральный директор ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» Владислав Назаров и полномочный представитель президента Российской гильдии риэлторов в Северо-Западном Федеральном округе Павел Созинов. Генеральным спонсором мероприятия выступил АКБ «Альфа-Банк».
Ипотека по-ленинградски
Заместитель генерального директора ОАО «Ленинградское областное жилищное агентство ипотечного кредитования» Виталий Смирнов подвел итоги областной ипотеки за 2007 год, рассказал об участии ЛеноблЖАИК в реализации инвестиционно-строительных проектов на территории области, а также поведал собравшимся о планах на ближайшее будущее.
За прошедший год областное агентство рассмотрело около 500 заявок на получение ипотечных кредитов, из которых одобрило 354. Всего в Ленобласти было выдано 309 кредитов на общую сумму боле 300 млн руб.
В начале своей деятельности агентство намеревалось строить работу через ипотечных брокеров. Но очень скоро выяснилось, что такой вариант малоэффективен, были жалобы от клиентов на завышение стоимости услуг со стороны брокеров и серьезные замечания к пакетам документов, которые они готовили.
В конце 2006 года ЛеноблЖАИК пошло по пути создания своих представительств. В минувшем году было создано шесть новых подразделений, общее их число достигло одиннадцати. До конца 2008 года планируется открытие офисов в неохваченных районах, в первую очередь, в Волосовском и Сланцевском.
К началу 2008 года при агентстве аккредитованы 13 банков, которые работают по стандартам АИЖК, 6 оценочных компаний, 12 ипотечных брокеров и 6 страховых компаний. В прошедшем году областное агентство начало принимать участие в инвестиционно-строительной деятельности. Был подписан ряд инвестиционных договоров с муниципальными образованиями об инвестициях в строительство. Сейчас разработана программа строительства малоэтажных быстровозводимых домов. Полный цикл строительства такого двухэтажного 10-квартирного теплого дома с чистовой отделкой, стеклопакетами и остекленными лоджиями занимает три месяца. Эти дома приходят на смену ветхому и аварийному фонду.
Возле кризиса
Обзор текущей ситуации в США и странах Европы и последствия этих событий для России проанализировала начальник отдела ипотечного кредитования Центра ипотечного кредитования ВТБ-24 Татьяна Хоботова.
Завершилась эпоха дешевых денег. Ставки по кредитам с августа выросли во многих банках на 1 – 2 пункта. И если в начале лета ипотечный кредит в России можно было получить под 8%–9% в долларах, то в сентябре индекс подрос до 11%– 12%. На волне кризиса индекс РТС упал примерно на 10%. Примерно так же, как в Европе и Азии, но позднее инвесторы потеряли уверенность, и описывают ситуацию на фондовом рынке, как «весьма неопределенную». Ряд российских банков испытали проблемы с ликвидностью. Но, как ни странно, в выигрыше оказались российские вкладчики.
Аналитики гадают: станет ли Россия «тихой гаванью» для всего мира, либо ее инвесторов станет «трясти», как и в прочих странах. «Я считаю, - заявила Татьяна Хоботова, - что российский мировой рынок может пострадать от падения мировых индексов, но не катастрофически. Эксперты уверены, что высокие цены на нефть помогут притоку капитала на нашем рынке. Кроме того, по их мнению, «черное золото» продолжит дорожать. Пока американский кризис, в принципе, мало сказался на нас. И даже повышение стоимости заимствований на внешних рынках почти не оказало влияния».
Замедление темпов роста мировой экономики само по себе не грозит радикальным улучшением. В любом случае, говорить о начале кризиса образца августа 1998 года нет никаких оснований. Наиболее реалистично выглядит сценарий замедления роста банковского сектора.
Тенденции развития ипотечных банковских программ на квартирном и загородном рынке осветил директор по ипотечному кредитованию филиала «Санкт-Петербургский АКБ «Альфа-Банк» Вячеслав Михайлов.
Он отметил, что в прошлом году произошел значительный рост в кредитовании под залог строящейся недвижимости. На рынке обозначились банки, которые специализируются именно на ипотечном кредитовании на первичном рынке.
На все параметры ипотеки самое сильное влияние оказал ипотечный кризис в США. Во многих банках произошла дифференциация ставок. То есть чем выше первоначальный взнос, тем ниже ставка. Также уровень ставки может зависеть от того, какой доход – «белый», «серый» или «черный». Основной срок, на который клиенты брали кредит – 15 лет. Сейчас есть тенденция увеличения сроков. Но, как показывает практика, для заемщика при нынешнем уровне ставок (10-12% в долларах) увеличение сроков далее 15 лет не дает существенной прибавки к сумме кредита.
К середине прошлого года стала снижаться доля долларовых кредитов. Связано это было с тем, что рублевые ставки упали и приблизились к долларовым. И люди предпочитали платить той валютой, в которой они получают заработную плату, чтобы не зависеть от разницы курсов. К концу года, когда доллар стал падать, доля долларовых кредитов опять стала расти.
Банки начали более тщательно отслеживать кредитные истории заемщиков. Эта положительная тенденция будет развиваться и в этом году.
В одной лодке
О взаимоотношении банков, брокеров и других участников рынка говорил руководитель рабочей группы по ипотечному кредитованию Ассоциации банков Северо-Запада, заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.
Он констатировал, что сегодня в Росси, к сожалению, нет четкого понятия, чем ипотечный брокер отличается от риэлтора. И можно наблюдать такую ситуацию, что клиент платит деньги только за то, чтобы его средства оказались в банке, который принимает документы. Поэтому если потребитель приходит к ипотечному агенту или брокеру, и тот говорит, что может получить положительный результат от любого банка, стоит задуматься.
Настало время всем участникам рынка, считает Игорь Жигунов, сформировать грамотный, цивилизованный подход. Когда работа ведется грамотно как с клиентом, так и с брокером (то есть, до последнего доводится «кредитная история» клиента). Но при этом брокер должен быть не зависим ни от банка, ни от клиента.
Советник по связям с общественностью Международной финансовой корпорации (IFC) Лидия Голикова рассказала об инициативах в сфере ипотечного кредитования, направленных на повышение финансовой грамотности населения и экспертного сообщества. В частности, в последнее время IFC были разработаны два глоссария. Первый включает в себя термины ипотечного финансирования и секьюритизации, второй – страховые термины, используемых при проведении страховых операций, связанных с жилищным ипотечным кредитованием.
Кроме того, при поддержке Федеральной антимонопольной службы IFC разработан кодекс ипотечного кредитора. Главная его задача – выработка и применение стандарта профессионального поведения ипотечных кредиторов по отношению к заемщикам и к раскрытию предконтрактной информации.
Ценный груз
Влияние ипотечного кредитования на ценовую ситуацию на рынке жилья стало темой доклада главного аналитика ГК «Бюллетень недвижимости» Сергея Бобашева. В прошлом году было выдано 18,6 тыс. ипотечных кредитов на сумму более 46 млрд рублей. И несмотря на повышение ставок на конец прошлого года, только за 4 квартал 2007 года было взято 8 тысяч кредитов на 20 млрд рублей. То есть, потребитель, по оценке Сергея Бобашева, никак не отреагировал на ужесточение требований. Эти цифры, по его мнению, говорят о том, что в начале 2007 года потребитель ждал, что жилье подешевеет. Но не дождался – и стал брать кредиты с уже ужесточенными требованиями и повышенными ставками.
Соответственно, вырос и средний размер кредита. Но при этом сделок с жильем в Петербурге больше не становится. За 2007 год на «вторичке» в Питере, как и в предыдущие два года прошло примерно 65 тысяч сделок. А на первичном рынке было продано 2,2 – 2,3 млн. квадратных метров жилья. Что, в принципе, чуть-чуть больше, чем в 2006-м. Однако совокупный итог не изменился - около 100 тысяч сделок.
К 2009 году стоимость квадратного метра жилья, по словам г-на Бобашева, может составить 120 тыс. рублей. Помешать этому способен только один фактор, а именно выход на рынок таких крупных жилищных проектов как «Балтийская жемчужина», Кудрово-град и малоэтажный комплекс «Новая Ижора». Если же сегодняшняя динамика сохранится, то годовой прирост цен превысит 50%, чего раньше не прогнозировалось.
Анкета от Назарова
Генеральный директор ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» Владислав Назаров всем представителям банков по окончании их докладов предлагал ответить на два вопроса:
1. Американский кризис – это хорошо или плохо для российского рынка ипотеки?
2. Когда прекратятся в России процессы, связанные с кризисными явлениями, и процентные ставки вновь начнут снижаться, и что для этого должно произойти?
Импровизированное экспресс-анкетирование дало следующие результаты:
Татьяна Хоботова, ВТБ 24:
1. В начале 2007 года прошла такая либерализация требований к заемщикам, что кризис в США дал такую встряску, что все вернулось на круги своя. Я считаю, что непосредственного влияния не было, но взвешенный подход к андеррайтингу вернулся.
2. Рынок, конечно, не стоит на месте. Мы наблюдали, как в начале 2007 года произошло снижение процентных ставок на один-два пункта, а к концу они вернулись на прежний уровень. Мне кажется, что 2008 год пройдет в стадии ожидания: все, кто хотел повысить ставки, уже сделали это, и те, кто решил ужесточить требования к заемщикам – ужесточил.
Вячеслав Михайлов, Альфа-Банк:
1. С одной стороны – хорошо. Это, действительно, несколько охладило пыл, и банковские кредитные продукты в России стали более сбалансированными. С другой стороны, конечно, плохо. Для банков: рефинансирование не выросло, они вынуждены поднять ставки, число клиентов снижается и конкуренция обостряется. Для заемщиков это означает меньшую сумму кредита при том же уровне собственных доходов, а цены растут.
2. Обратная тенденция рано или поздно начнется, но все зависит от американцев. Надо пожелать им, чтобы они поскорее преодолели кризис. Надеюсь, положительные процессы начнутся в 2009 году.
Игорь Жигунов, Городской ипотечный банк:
1. Американский кризис обострил не только ту проблему, что надо тщательнее проводить андеррайтинг и диверсифицировать блок, связанный с фондированием, но и изначально грамотно строить работу участников рынка в рамках партнерских отношений. Как бы злобно это ни звучало, но очень хорошо, что кризис произошел именно сейчас, а не через пять лет, когда российские банки навыдавали бы кредитов и не понимали, чем это может закончиться.
2. Есть азбучная истина: недвижимость стоит столько, сколько за нее готовы платить. Точно так же адекватна и ставка по ипотечному кредиту.
