Для объединения квартир вам понадобится и согласие жильцов, и разрешительная документация, и, конечно, грамотный проект.
Если совсем кратко, то путь объединения (перепланировки) квартир таков: вначале сбор документов и разработка проектной документации, после чего производится согласование проекта в различных инстанциях (получение разрешения на перепланировку), далее непосредственно выполнение работ, и в качестве завершающего этапа – ввод объекта в эксплуатацию и получение новой документации.
Горизонталь и вертикаль
Специалисты выделяют два способа объединения квартир: по горизонтали и по вертикали.
Установка двери в общем коридоре: четыре совета «новичкам»В многоквартирных домах, как правило, >>Воплотить в жизнь вариант с объединением по горизонтали значительно проще. Он предполагает соединение квартир, имеющих общую стену либо расположенных на одной лестничной площадке. В последнем случае затрагивается общедомовая собственность, поэтому придется получать разрешения от собственников других квартир вашего дома.
При объединении квартир, как и при обычной перепланировке, категорически запрещено сносить несущие стены – перекрытия могут не выдержать. Но если расчеты позволяют, в капитальной стене делают дверной проём и его укрепляют. В интерьере используют также подпорные конструкции в виде колонн.
Перепланировка квартиры: что можно, а чего нельзяДелая ремонт в квартире, мы нередко >>Другой способ объединения квартир – вертикальный, он предполагает перепланировку жилья на смежных этажах и в практике применяется редко. Связано это с тем, что шансы согласовать проемы в перекрытиях практически сводятся к нулю. Осложняет процесс и монтаж лестниц, размеры которых должны соответствовать строительным нормам и правилам (СНиП): высота и глубина ступеней – одинаковы, ширина лестницы – не менее 0,9 м, а максимальный уклон составляет 1:1,25 к высоте потолка.
В любом случае все технические характеристики требуют положительного заключения контролирующих органов. Самовольное объединение квартир наказуемо и грозит как административной, так и уголовной ответственностью.
Какие документы нужны
Для оформления разрешения на объединение квартир собственнику придется обойти разные инстанции с пакетом документов:
– технические паспорта на все квартиры с приложением поэтажных планов;
– свидетельства о собственности на все квартиры;
– финансово-лицевые счета;
– выписка из домовой книги;
– заверенное у нотариуса согласие всех владельцев квартир на объединение;
– согласие соседей на объединение квартир, если в результате перепланировки затрагивается общее имущество.
Первая организация, в которую обращается собственник, – районная межведомственная комиссия по вопросам перепланировки и переустройства жилых и нежилых помещений. В учреждении оценят возможности проведения перепланировки. И только после этого за разработку проекта берется профильная компания. Обязательно поинтересуйтесь, есть ли у проектной организации необходимая сертификация.
По итогам своей работы проектировщики выдают заключение, в котором поясняется, что в процессе перепланировки не будут задеты инженерные коммуникации. Помимо готового проекта нужно получить согласие СЭС, пожарной и газовой инспекций, заключение органов местного самоуправления, управляющей компании и Жилинспекции. Надо быть готовым к тому, что процедура получения разрешения на объединение квартир затянется на длительное время.
Почему могут отказать
При перепланировке важно соблюдать требования в мельчайших деталях, в противном случае последует отрицательное решение. Отказать в объединении квартир могут по нескольким причинам: снос несущих стен, закрытие доступа к коммуникациям, изоляция или перекрытие вентиляционных каналов, присоединение балконов и лоджий, демонтаж стояков.
Согласование перепланировки квартиры: что нужно знатьВремя от времени каждому из нас хочется >>Особо следует обратить внимание на размещение кухни и санузлов. Места расположения этих помещений называются мокрыми зонами, и перенос их в жилое пространство согласовать не получится.
Обычно весь процесс занимает от двух месяцев до полугода. После окончания работ необходимо получить акт ввода объекта в эксплуатацию в районной межведомственной комиссии, заказать новый техпаспорт на квартиру, например, в районном ПИБ. И после этого уже подавать документы в Росреестр для оформления права собственности на квартиру.
А сколько стоит?
Проведя мониторинг сайтов петербургских компаний, профессионально занимающихся перепланировкой и объединением квартир, мы выяснили, что стоимость разработки проекта – около 20-30 тыс. руб., согласования – 40-70 тыс. руб., стоимость ввода объекта в эксплуатацию – 30-50 тыс. руб. в зависимости от площади объекта и сложности поставленной задачи.
Перепланировка в новостройке
Иногда бывает так, что покупателю сложно найти в интересующей его новостройке квартиры большой площади, к примеру, если проектом не предусмотрены четырехкомнатные. В таком случае можно приобрести две квартиры с последующим объединением в одну.
Пока дом не введен в эксплуатацию, теоретически внести изменения в проектную декларацию и откорректировать квартирографию застройщик может. Но ради одного покупателя заниматься он этим не станет – слишком затратно и невыгодно. Конечно, если речь не идет о небольших элитных проектах: там девелоперы учитывают все пожелания клиентов, и называться эта опция будет не объединением площадей, а созданием квартиры с индивидуальной планировкой.
Но для массового покупателя в плане согласований новая квартира и объект со вторичного рынка ничем не отличаются. Только учтите: пока вы на законных основаниях не оформите право собственности на приобретенное жилье, приступить к согласованию проекта объединения вам не удастся.
Перед покупкой таких квартир стоит проконсультироваться с представителями застройщика и уточнить, можно будет объединить площади или нет. Кроме того, стоит запросить поэтажный план с экспликацией, на котором обозначены несущие стены. Без предварительных расчетов и консультаций слишком велики риски получить в будущем отказ в объединении.
Со всеми удобствами
Объединение нескольких квартир в одно большое помещение требует и определенного подхода к дизайну. Важно создать максимально комфортные условия для проживания. Так, спальни, детскую и кабинет лучше разместить в одной части квартиры, а гостевые комнаты, столовую и кухню – в другой.
При соединении двух маленьких комнат не забывайте и об освещении. Наверняка потребуются дополнительные светильники и люстры. Продумать этот момент нужно еще до проведения отделочных работ.
Специалисты советуют не отказываться от второй двери – пусть она послужит запасным выходом.
Диагноз – неликвид
На объединение квартир собственники не жалеют ни сил, ни денег. Есть, правда, еще один негативный фактор. На рынке такие объекты не пользуются спросом у покупателей. И, вероятно, чтобы при необходимости продать квартиру, созданную по индивидуальному проекту, потребуется столько же усилий, сколько на согласование перепланировки. Хотя бывают и счастливые исключения.
