Владислав Назаров: «Форум-2008 обещает быть интересным»

– Владислав Борисович, в конце прошлого года ваше агентство предложило банкам в виде временной меры, до марта, ужесточить условия выдачи кредитов. Как отреагировали кредиторы?

– С пониманием. Проблема требований к потенциальным заемщикам к тому времени уже сформировалась. И, с точки зрения наших партнеров – кредитных организаций, это была своевременная мера. Они тоже считали, что период либерализации требований к заемщику пройден. Кризис в США показал, что идти слишком далеко по этому пути не следует, что заемщика пора оценивать более жестко. Замечу, что наши нововведения были основаны на мнении федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, которое является конечным кредитором. Мы транслировали их точку зрения.

– Все ли банки откликнулись?

– Какой смысл не откликаться? Мы просим выдавать кредиты в соответствии с новыми параметрами. И предупреждаем, что кредиты, выданные за пределами установленных нами ограничений, будут рефинансироваться в последнюю очередь, по остаточному принципу.

С другой стороны, понятно, что если в банке собираются выдать кредит и держать его у себя на балансе либо продать иному инвестору, вне системы АИЖК, то они могут даже не читать наши письма.

– Результаты уже заметны?

– Так быстро это не увидишь. Мы выкупаем кредиты у банков – первичных кредиторов и перепродаем в АИЖК. Эффект от любого нововведения мы можем почувствовать после того, как банк выдаст кредит, потом будут выполнены регистрационные действия и, наконец, проведена подготовка к продаже. Это занимает месяца два. Кредиты, выданные по новым требованиям, до нас даже еще не дошли.

– Что изменится весной? Как вы намерены действовать после марта?

– Все эти изменения имеют целью только одно: повышение качества портфеля ипотечных кредитов. Мы надеемся, что результатами нововведения станет уменьшение среднего количества просрочек и дефолтов по кредитному портфелю – этого требует сегодня рынок.

Горожане, потребители услуг ипотеки, могут испытывать неудовлетворенность, но мы не видим в новшествах ничего плохого. Те граждане, что пользовались достаточно либеральными требованиями к заемщикам, не осознавали риска, который они брали на себя. Впоследствии они могли оказаться не в состоянии погасить кредит. Мне кажется, это защита и для них.

– Значит, март – вовсе не рубежная дата, вы и в марте не откажетесь от жестких требований?

– Я думаю, что рынок уже преобразился, произошла переоценка рисков во всероссийском масштабе. Это видно по заявлениям ряда банков: кто-то повышает ставки, кто-то ужесточает требования к потенциальным заемщикам. Я, честно говоря, думаю, что процесс уже необратим, что эта временная мера будет иметь постоянный характер.

– Как вы оцениваете перспективу развития ипотечного рынка в России в ближайшие месяцы? Каков ваш прогноз?

– Кризисные явления, связанные с американскими событиями, начались еще в начала лета, но на объемных показателях нашего рынка ипотеки никак не сказались. Рост количества ипотечных кредитов в России, и в Петербурге в частности, продолжился. И я думаю, что и первое полугодие этого года никаких новостей не принесет.

Другое дело, что темпы роста постоянно уменьшаются. Но это естественный процесс.

Изменение рыночных показателей будет связано с улучшением кредитного качества, более жестким подходом к заемщикам, увеличением процентных ставок по ипотечным кредитам. Этот процесс будет продолжаться в течение всего года.

– Существует ли в вашем агентстве проблема недостатка средств на рефинансирование? Как вы намерены ее решать?

– Проблема существует. Кризис ликвидности охватывает весь рынок, не только АИЖК и его региональных операторов. Он не затронул разве что госбанки.

В начале этапа развития ипотечного кредитования как перед федеральным, так и нашим агентствами стояла задача расшевелить рынок, увеличить объемы ипотечных сделок. Я считаю, что на сегодняшний день такая задача уже не стоит. В этом смысле решать проблему нехватки финансирования не имеет смысла: нет задачи наращивания объемов и средств. Мы не считаем, что это сейчас важно и необходимо, нужно просто поддерживать заданные темпы.

Почему в федеральном агентстве возникли проблемы финансирования? Сказалась рыночная ситуация: секьюритизация ипотечных кредитов сегодня не может стать следствием привлечения средств.

Но это – краткосрочный этап. Стабилизация рынка, по разным прогнозам, наступит либо во второй половине этого года, либо в самом начале следующего. Кредитные явления, связанные с недостаточным финансированием, тоже носят временный характер, и, рано или поздно, закончатся. Надо просто переждать трудное время.

– На прошлой неделе АИЖК объявил о внедрении новой схему рефинансирования – толлинга. В чем ее суть? Как толлинг будет внедряться в Петербурге? Что это будет значить для заемщика?

– Для заемщика толлинг ровным счетом ничего не изменит. Это касается только профессионалов рынка.

Толлинг – это оказание содействия повышению ликвидности активов. Банки передают накопившийся портфель АИЖК, хотя и не напрямую – через ипотечные агентства, а обратно получают на аналогичную сумму более ликвидный актив – ипотечные ценные бумаги.

Известно, что самый ликвидный актив – это деньги. Есть менее ликвидные активы. Например, закладные. Банки отдают их, получают взамен актив, который находится где-то посередине между передаваемым активом и деньгами, т. е. ипотечные ценные бумаги. Повышение ликвидности актива увеличивает возможность привлечения с его помощью дополнительного финансирования. Это – по сути.

А если говорить о механике, ипотечные портфели передаются отдельному юридическому лицу. Оно, под руководством АИЖК, осуществляет на основе этого актива выпуск ипотечных ценных бумаг. Которые (на ту же сумму) передаются первичному кредитору-банку. Эти ценные бумаги по сути своей гораздо более ликвидны, нежели базовый актив.

Предполагается, что банк (первичный кредитор) сможет распоряжаться полученным активом двумя способами. Если актив будет включен в ломбардный список Центробанка, банк, заложив его, может получить под него прямое софинансирование. Другой вариант связан с продажей актива. Может быть, это повлечет некоторую потерю доходности, но увеличение финансирования все равно будет.

Проблема сейчас состоит в том, что портфель ипотечных ценных бумаг стал менее востребован на рынке. Год назад продать пул закладных по кредитам не представляло труда. Банки с удовольствием их покупали. Сегодня ситуация изменилась. Продать пул ипотечных кредитов стало значительно труднее. А иные рефинансирующие организации предлагают даже купить его с дисконтом, т. е. заплатить меньше, чем он стоит на самом деле. АИЖК предлагает нивелировать эту проблему, сделать так, чтобы пулы обращались более свободно.

Это не значит, что одна схема работы сменится другой. Старая сохранится, а новая станет дополнением к ней.

– Одна из секций Петербургского ипотечного форума – 2008 посвящена информационным системам на рынке ипотеки и рефинансирования. Эффективен ли, на ваш взгляд, тот обмен информацией, который сейчас налажен между участниками рынка?

– Мы попытались сделать систему обмена информацией между первичными кредиторами, региональными операторами АИЖК и рефинансирующими организациями высокотехнологичной. На сегодняшний день обмен информацией достаточно эффективен и вполне удовлетворяет наши потребности. В системе, которую мы разработали для себя, в любой момент можно получить информацию по любому заемщику, который когда-либо прошел через нас: каково состояние его текущих дел, как он платит, как продлевает страховку. Эта информация постоянно заносится и отслеживается.

Скорее всего, на форуме мы будем говорить об информационной взаимосвязи с последней рефинансирующей организацией. Именно эта цепочка требует наибольшей эффективности, скорости и адекватности передаваемой информации.

Другой вопрос, что на сегодняшний день каждая рефинансирующая организация начала разрабатывать свой собственный программный продукт, свою базу для взаимосвязи. Мне кажется, в этом отношении ситуация пошла немножко не в том направлении…

– Внедряются «несовпадающие» системы?

– Да, каждая организация повторяет ошибки, которые уже были у других. Можно было сделать иначе. АИЖК изначально предлагало создать общую базу и предоставить всем партнерам доступ к ЕИС – единой информационной системе, которую мы используем для взаимосвязи. Рынком в тот момент это предложение не было воспринято. Теперь у крупных рефинансирующих организаций есть свои системы.

– Значительно ли изменится повестка дня Петербургского ипотечного форума в сравнении с прошлогодней?

- Прошлый форум проходил на фоне нормальной текущей рыночной обстановки, когда каждый участник рынка заботился только о том, как извлечь из деятельности больше прибыли. Ожидания рынка были оптимистическими. Сегодня акценты кардинально изменились: речь идет скорее о недопущении участниками рынка убытков. Это, к счастью, в нашей ситуации возможно – в отличие от положения в Америке, где происходит массовое списание убытков.

У нас все не так страшно, не так кардинально. Но существуют разные мнения по поводу дальнейших тенденций. У меня более или менее оптимистичный прогноз, хотя я слышал заявления, что вообще тема ипотечного кредитования в России будет потихонечку «схлопываться». Я в это не верю. Но в любом случае повестка дня Форума-2008 будет кардинальным образом отличаться от предыдущей. Форум будет более интересным, более дискуссионным.

– Какие проблемы, на Ваш взгляд, необходимо обсудить на секции «Рефинансирование» Петербургского ипотечного форума – 2008?

– Всегда полезны узконаправленные, тематические обсуждения. Например, в Москве недавно проходил конгресс по судебным решениям, связанным с ипотекой, – это было интересно. Я думаю, будет много вопросов, связанных с несовершенством законов. Прогресс есть, со времени прошлого форума вступили в силу некоторые изменения законодательства. Хотелось бы обсудить их влияние на ситуацию. Большую роль стали играть проблемы некачественной задолженности. Были бы интересны нововведения в исполнительное производство, связанные с изменениями полномочий судебных приставов. Будет полезно обсудить проблемы, связанные с рассмотрением споров в судах и работу коллекторских агентств, помогающих банкам взыскивать долги.

В этом году ситуация будет не совсем стабильной, не совсем спокойной. Но это не превратилось в тренд. И следующий Форум-2009, думаю, тоже пройдет в оптимистичной обстановке.
 

Текст: Василий Когаловский