Выше 11 саженей – не строить
В начале своей истории Петербург был преимущественно двухэтажным и застраивался «образцовыми домами» – по типовым проектам, авторство которых приписывается первостроителям Трезини и Леблону.
В первой половине XIX века город подрос до трех-четырех этажей, а в последней четверти, с приходом промышленной революции, началось уплотнение и массовая застройка дворов семиэтажными корпусами.
В дореволюционном Петербурге действовал высотный регламент – «не выше Зимнего дворца». Так, в 1844 году Николай I издал указ, запретивший строить гражданские здания свыше 11 саженей (около 23,5 м). Данная высота позволяла вписывать в проекты доходных домов семь этажей по 3,2 м и сделать «неучтенную» жилую мансарду.
Лифтов в жилых зданиях ХIХ века не было, они начали появляться только в начале XX века – ими оснащались самые фешенебельные доходные дома, причем только парадные подъезды.
В домах старого фонда можно купить квартиру от 3,5 млн руб.
Сталинки: пять без лифта, семь с лифтом
Требование оснащать лифтами дома свыше пяти этажей появилось в советское время. Довоенные кировские пятиэтажки, конструктивистские рабочие городки и послевоенные типовые пятиэтажные сталинки ими не комплектовались. Но в семиэтажных домах того периода (например, в предвоенных домах для специалистов, а также в ампирных доминантах, которые возводили в 1950-е годы) они были всегда.
Цены на квартиры в сталинках стартуют от отметки 4,4 млн руб.
Дореволюционные дома (старый фонд) начали массово обеспечивать компактными лифтами также в период послевоенных реконструкций. Здесь делали выносные шахты-стаканы и устанавливали кабины, по габаритам больше похожие на ждановские шкафы.
Но такой модернизации подвергались не все дома, а только те, в которых имелись технические возможности.
Зачем «понизили» хрущевки
Почти одновременно, в начале 1960-х годов, началась «ковровая» застройка городских окраин хрущевками с миниатюрными квартирами и потолками 2,5 м. Пятиэтажными – чтобы, опять-таки, обойтись без лифтов. Ведь для того, чтобы к 1980-му году обеспечить каждую семью отдельной квартирой (именно такой курс был взят в хрущевские времена), надлежало строить быстро и предельно дешево.
Хрущевки – самое демократичное жилье, цены начинаются от 3,4 млн руб.
Развитие лифтового хозяйства в эту доктрину не вписывалось. Результат: в соответствии с генпланом 1960-х годов на окраинах Ленинграда пятиэтажки строили до начала 1970-х, а в Ленобласти – до середины 1980-х.
Примечательно, что в строительных нормативах об этажности ни слова. В частности, сегодняшний стандарт (актуальная редакция СНиП 31-03-2003 «Здания жилые многоквартирные») требует, чтобы лифты предусматривались «в жилых зданиях с отметкой пола верхнего этажа, превышающей уровень пола первого этажа на 12 м» (полная высота пятиэтажек разных серий – 14-15 м).
Аналогичный стандарт действовал и полвека назад, и ему мы обязаны не только малой этажностью, но и низкими потолками. Поэтому пятиэтажные дома с высотой помещений 2,5-2,7 м (высота этажа вместе с перекрытием – 2,7-2,9 м) в него еще вписывались. Те, что выше (высота этажа 3,0 м), – уже нет.
Почему девять, а не десять
С середины 1960-х годов на смену массовой пятиэтажной застройке пришла девятиэтажная, также с высотой этажа 2,5 м, – с совмещенным лифтово-лестничным узлом и одним лифтом на блок-секцию (подъезд).
Почему же все-таки строили девять этажей, а не десять, к примеру, – так сказать, для ровного счета? Потому что стандартная высота автоматизированной пожарной лестницы на базе грузового шасси, которыми с 1960-х годов комплектовались пожарные части, – 30 м. Эти характеристики позволяют с небольшим запасом дотянуться из пожарного проезда до эвакуационной отметки 28 м.
При высоте здания свыше данной отметки проект должен предусматривать пути эвакуации в случае ЧП, а именно – незадымляемые лестницы и два лифта, пассажирский и грузовой. Брежневки тоже надлежало строить быстро и дешево. Поэтому возводить десятиэтажные дома с двумя лифтами и изолированной лестничной клеткой для стандартных блок-секций, где предусмотрены четыре квартиры на этаже (602-я серия) или шесть квартир (606-я), было экономически нецелесообразно.
С появлением грузовых лифтов высотность массовой застройки в середине 1970-х годов преодолела отметку в 28 м, а этажность возводимого жилья увеличилась сразу на три-пять этажей.
Самые недорогие квартиры в брежневках можно найти за 3,4 млн руб.
Четырнадцать этажей: от точечной застройки к массовой
Точечные кирпичные четырнадцатиэтажки серии 1-528КП-80 начали строить в начале 1970-х годов. При реализации этой серии впервые применено популярное по сей день планировочное решение, соответствующее требованиям пожарной безопасности: два лифта, один из которых грузовой, а также лестница, отделенная от парадного подъезда и входной группы переходом через балкон.
Этим же требованиям соответствует и самая массовая крупнопанельная 137-я серия, которую возводили с конца 1970-х годов. Примечательно, что преодоление 28-метровой отметки позволило сделать высокий бельэтаж (один из нелюбимых пожилыми горожанами атрибутов таких домов – высокое крыльцо) и увеличить высоту потолков до 2,7 м.
Цены на квартиры в домах 137-й серии начинаются от 3,7 млн руб.
Кстати, грузовой лифт шириной или глубиной 2,1 м предназначен вовсе не для того, чтобы жильцы смогли привезти шкаф или рояль, а для возможности размещения человека на санитарных носилках.
В позднесоветское время благодаря 137-й серии рядовая застройка новых жилых районов увеличилась до 12-14-этажей. А на смену точечным 14-этажным кирпичным домам пришла 16-этажная серия 1-528КП-82.
Но, как выяснилось, для массивного дома с несущими кирпичными стенами, да еще и на проблемных питерских грунтах, 16 этажей – почти предел. Неизбежная плата за воплощенную в кирпиче высотность – не только массивные стены, но также небольшие комнаты, низкие потолки и планы этажей, напоминающие лабиринты.
Монолитный период: почти без ограничений
Технологии монолитного домостроения, которые начиная с 1990-х годов стали основными в домостроении, позволили преодолеть большинство технических ограничений. Они дали возможность новоселам насладиться высокими потолками и широким шагом несущих стен, а застройщикам – строить как «вверх», так и «вниз». Например, возводить дома почти неограниченной высотности над заглубленными многоуровневыми паркингами.
Любимым занятием девелоперов в 1990-х годах было пробивание увеличения этажности через надзорные инстанции – порой даже в процессе строительства. Не складывается бюджет? Не беда – добавим еще два-три этажа.
Так к 2005 году этажность рядовой монолитно-кирпичной и монолитно-панельной застройки достигла 16-17 этажей. В частности, модификации панелек (точнее, монолитно-панельных домов) образца середины нулевых (121-я серия «Оптима») – это уже многоподъездные 17-этажные дома.
В тот же период начали появляться и первые проекты жилых небоскребов. При этом несколько нереализованных либо реализованных впоследствии в «усеченном» виде проектов предусматривали высоту 140-145 м и от 40 до 45 этажей. Реализации девелоперских амбиций все время что-то мешало – то кризисы, то высотные регламенты и активность градозащитников.
А что в реальности?
В 2004 году был принят временный высотный регламент Санкт-Петербурга, ограничивающий допустимую высоту застройки 48 м. Но действовал он недолго. Под занавес 2007 года петербургское правительство опросным методом приняло изменения, увеличившие предельно допустимую высотную норму до 100 метров.
Однако к 2015 году застройщикам Петербурга удалось возвести 18 жилых зданий с высотой больше 100 метров. До 2003 года самым высоким жилым зданием в Петербурге был 27-этажный ЖК «Седьмое небо» на Кузнецовской улице. Его высота – 101 м. Потом он уступил первенство 108-метровому монолитно-кирпичному дому с угловой башенкой на Богатырском проспекте, 2.
В 2012 году в эксплуатацию введен «первый жилой небоскреб» – ЖК «Князь Александр Невский» на проспекте Обуховской Обороны (37 этажей, 126 метров). Этот рекорд в сегменте жилой застройки до сих пор не побит и, по всей видимости, уже не будет.
Назад, к брежневкам?
В последний год наметилось снижение высотности и этажности анонсируемых проектов. Во-первых, возведение жилых небоскребов, в особенности в период спада и снижения спроса, –удовольствие недешевое. Ведь каждый раз приходится применять сложные инженерные решения.
Во-вторых, как выяснилось, высокоплотная застройка, под завязку укомплектованная малогабаритными квартирами, сложна в эксплуатации и создает горожанам множество неудобств.
В-третьих, власти наконец-то начали наводить порядок. Согласно Градостроительному кодексу, предельная высота регламентируется местными правилами землепользования и застройки. Получить разрешение на отклонение от регламента крайне непросто: его приходится согласовывать со Смольным, который, в свою очередь, вынужден прислушиваться к гласу общественности.
Поэтому застройщики стремятся реализовывать проекты максимально допустимой высотности. Для большинства городских территорий и новых районов Петербурга она составляет 40 метров. Соответственно, на смену многоподъездным высоткам и башням, которыми в нынешнем десятилетии в массовом порядке застраивали периферийные районы, снова придут кварталы не выше 10-12 этажей.
