В прошлой публикации мы обсуждали, выгодно ли покупать комнату, чтобы ее сдавать. Сегодня речь о студиях и однокомнатных квартирах.
Буквально несколько лет назад покупка студии и однушки у метро под сдачу была почти беспроигрышным вариантом. Съемщики находились в считаные часы, выстраивались в очереди на просмотры, да еще и были готовы участвовать в аукционе. Сейчас все иначе.
Да, спрос на жилье начального уровня по-прежнему стабилен: такие квартиры нужны и молодежи (в качестве стартового жилья), и тем, кто приезжает из регионов на заработки.
Но есть проблема, которая вносит серьезные коррективы в долгосрочные планы сегодняшних и будущих рантье, владеющих студиями или однушками или намеренных такую квартиру приобрести. Проблема эта кроется во взрывном росте объемов аналогичного предложения. Количество конкурентов, желающих с минимальными вложениями получать доход от аренды, не просто растет, а множится в геометрической прогрессии.
Лабораторная работа: ставки и цены
Воспользовавшись калькулятором «Оцените свою квартиру» (он есть в разделе «Аналитика» на БН.ру), вы можете провести лабораторную работу и прикинуть, какие территории и типы жилья выглядят наиболее ликвидными с точки зрения жилищной аренды.
В частности, актуальные арендные ставки и цены показывают, что квартира-студия в новом доме у метро «Девяткино», приобретаемая сегодня за 2,29 млн руб., за счет сдачи в аренду (актуальная ставка 15,6 тыс. руб. в месяц) окупится за 12 лет (см. таблицу).
В то же время однушка в брежневке в Купчино «отобьется» только за 15 лет. А однокомнатная квартира в доме комфорт-класса в Московском районе, приобретенная по цене двух студий в Новом Девяткино, будет окупаться все 17 лет.
Прямо скажем, так себе инвестиция. Не лучше ли запастись малогабаритными квартирами-студиями?
Тем не менее для принятия решения о покупке придется не только опираться на статистику, но и проводить собственное исследование, учитывая множество факторов. А самое главное – строить прогнозы на годы вперед. В противном случае ошибки неизбежны.
| Тип квартиры и дома, местоположение | Средняя цена, млн руб. | Средняя арендная ставка, тыс. руб. в мес. | Доходность, % в год | Окупаемость, мес. |
| Квартира-студия 27 кв. м, Пушкинский район (новый дом в Шушарах) | 2,73 | 16,5 | 7,25 | 165 |
| Квартира-студия 26 кв. м, Всеволожский район ЛО (новый дом у метро «Девяткино») | 2,29 | 15,6 | 8,16 | 147 |
| Однокомнатная квартира 32 кв. м, кухня 7 кв. м, Фрунзенский район (панельная брежневка в Купчино) | 3,64 | 20,5 | 6,74 | 178 |
| Однокомнатная квартира 37 кв. м, кухня 9 кв. м, Московский район (современный дом комфорт-класса или сталинка) | 4,83 | 23,9 | 5,94 | 202 |
А что в реальной жизни?
До 16 тыс. руб. в месяц – по таким ставкам предлагают убитые однушки, а также почти голые студии в новых домах в районах с транспортными и инфраструктурными проблемами.
Примечательно, что съемщики, для которых решающий аргумент – низкие арендные ставки, самые ненадежные и нестабильные контрагенты. Потенциальному рантье придется быть морально готовым к таким проблемам, как простои и задолженности. Может случиться даже, что арендаторы съедут «приватизировав» часть хозяйского имущества.
Конечно, в данном сегменте, как и в любом другом, есть порядочные съемщики. Нередко квартиры-студии в активно застраиваемых районах снимают их будущие жители – в ожидании, пока строится свое жилье в соседнем квартале. Но сильно рассчитывать на эту категорию контрагентов не приходится.
От 16 до 24 тыс. руб. в месяц – ставки долгосрочной аренды для квартир-студий и большинства однушек в серединных спальных районах. Чем свежее квартира, тем выше арендная ставка. Но основной ценообразующий фактор – близость к метро.
Основная категория съемщиков – растущая прослойка преимущественно молодых людей, не готовых или не желающих вписываться в ипотеку. Как правило, такие съемщики готовы вкладывать в арендованное жилье от четверти до трети дохода.
От 24 до 40 тыс. руб. в месяц – просторные квартиры класса «въезжай и живи» в престижных районах, в новых ЖК комфорт-класса и выше. Сегмент характеризуется короткими сроками аренды (от нескольких месяцев до года) и официальными договорными отношениями.
Что не учитывает статистика
Ремонт
Ремонт с выравниванием стен и дизайнерской плиткой в квартире под сдачу не нужен. Но давайте попробуем оценить реальные масштабы. Итак, как мы отметили выше, голая студия или квартира с обстановкой в стиле «советский минимализм» сдается рабочим из ближнего зарубежья за 15-16 тыс. руб. в месяц. Такая же, но с относительно свежей мебелью и линейкой бытовой техники б/у – за 22-23 тыс. руб. Ежемесячная прибавка 6-7 тыс. руб., или 70-80 тыс. руб. в год.
Практика показывает, что необходимый минимум первичных вложений для студии или однушки – 200-250 тыс. руб. плюс умелые руки и месяц времени на поиски предметов обстановки (на распродажах и по частным объявлениям). О том, как подготовить квартиру для сдачи в аренду, мы рассказывали в одной из предыдущих публикаций.
Что вам выгоднее – рассчитывайте сами.
Налоги
Сегодня подавляющее большинство арендодателей нарушают закон и налоги не платят. Но если власти всерьез возьмутся выводить рынок аренды из тени (а они уже не первый год грозятся), арендодателям придется платить налоги.
На сегодняшний день возможны два варианта. Первый – 13-процентный НДФЛ (то есть каждый год доход за полтора месяца арендодатель обязан перечислить в бюджет). Второй – зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и платить 6% плюс ежегодные страховые взносы (около 30 тыс. руб.) – выгоден только тем, кто сдает несколько квартир.
Простои
Лет пять назад это слово было незнакомо собственникам, сдающим жилье в аренду. Стоило дать объявление – телефоны раскалялись от звонков. Сейчас на квартиры в историческом центре или в классических советских спальниках арендаторы также находятся относительно быстро.
В новых районах массовой застройки, мягко говоря, по-разному. В пешеходной доступности от метро проблем также почти нет. Но если это дом эконом-класса, под завязку забитый малогабаритным жильем, а до ближайшего транспортного узла три дня лесом и два дня полем, – высока вероятность, что квартира будет пустовать. Не спасут даже арендные ставки ниже минимума.
Выгодно ли?
В любом случае покупка однушки или студии для сдачи в аренду – мероприятие не то чтобы очень выгодное, но надежное. Владение однокомнатной квартирой в обжитом районе обеспечит вам неплохой дополнительный доход, который придется особенно кстати, когда пенсия не за горами. Фактически это вторая пенсия, но не более того.
В то же время «хранить деньги» в малогабаритных квартирах в районах новой массовой застройки с отставанием инфраструктурного развития и преобладанием малогабаритного жилья – на наш взгляд, рискованное предприятие. Ведь собственнику деваться некуда: он вынужден оплачивать коммунальные услуги, а также ждать, пока откроют школу, детский сад и дотянут метро. Арендатор ждать не будет, а «проголосует» за другой дом и другой район.
