Сегодня мы решили изучить одну из самых востребованных у покупателей локаций на юге Московского района и посетили жилые комплексы, расположенные около Средней Рогатки (на территории, ограниченной Московским и Пулковским шоссе, Дунайским проспектом и кольцевой автодорогой).
Попробуем оценить это место по всем возможным критериям – от экологии до наличия всевозможной инфраструктуры. Но начнем, конечно, с главного…
Кто строит и почем продает
На сегодняшний день в интересующей нас локации работает семь девелоперов, реализующих восемь проектов, в основном относящихся к комфорт-классу.
Наименее дорогим является ЖК «Московский». Причина, видимо, в неоднозначном местоположении: с одной стороны – железная дорога, с другой – КАД. Впрочем, в Группе ЦДС обещают проблему шума и пыли решить создав буферную зону из паркингов и поставив современные стеклопакеты. Ну и сделать небольшой дисконт на квартиры.
Сейчас в ЖК «Московский» строятся два корпуса первой очереди – это примерно половина всего проекта. Конкурировать с ним по цене может разве что ЖК «Две столицы», во многом за счет того, что в нем квартиры передаются покупателям без отделки (такое предложение в небольшом количестве есть также в «Триумф-Парке», в остальных объектах превалирует чистовая отделка – см. таблицу).
Застройщиком «Двух столиц» является компания «ИнтерГрупп», аффилированная с Московским индустриальным банком – фактическим владельцем территории бывшего мясокомбината «Самсон». Поначалу банк продавал землю другим девелоперам, но прекратил, решив, что справится самостоятельно. И вслед за «Двумя столицами» начал возводить ЖК «Звезды столиц» на две с лишним тысячи квартир (продажи пока не открылись). Работы у девелопера впереди еще много: из 30 га предназначенной под застройку земли не освоена пока даже треть.
Есть среди новостроек микрорайона и свой проект бизнес-класса – это ЖК Green Tower. Среди прочих его выделяют акцент на трех- и четырехкомнатные квартиры, «фишки» в виде апартаментов с террасами и зимними садами, доступ в подземный паркинг на лифте и дизайнерская отделка входных групп.
Все остальные новостройки – довольно ровные как по цене, так и по набору опций. Строят здесь, конечно, только высотки (от 17 до 25 этажей), доля студий не выходит за пределы 30-35% от общего числа квартир, а самый распространенный тип жилья – однушка площадью 34-40 кв. м. Планировки разнообразные, в части объектов есть индивидуальные кладовые, а подземный (или крытый наземный) паркинг стал уже обязательным элементом для всех жилых комплексов.
Полный список жилых комплексов этой локации и минимальные цены на квартиры в них для вашего удобства мы свели в таблицу (см. ниже).
Кто уже построил
В советские времена рассматриваемая нами местность была, мягко говоря, не самым популярным местом для проживания. Скорее выселками. Здесь есть несколько невысоких сталинок постройки 1952–1958 годов, а также кирпичные точки 528-й серии. А еще три панельных дома, построенные в середине 90-х, причем с одного из них начала свою работу в Петербурге известная компания «ЛЭК» (ныне – «Л1»). Но вплоть до начала XXI века селиться тут было особенно некуда: огромные площади занимали теплицы совхоза «Лето» и упомянутого выше мясокомбината им. Кирова («Самсона»). Последний, кстати, немногочисленному местному населению периодически отравлял жизнь в самом прямом смысле, ибо запахи от него шли не самые приятные.
В 2002 года мясокомбинат обанкротился, а акции «Лета» скупили компании, впоследствии перепродавшие активы девелоперам. «Группа ЛСР» построила здесь жилой комплекс – «Пулковский посад». Сразу три объекта последовательно возвела Группа ЦДС («Пулковский», «Пулковский-2», «Пулковский-3»), сдал четыре очереди ЖК «Триумф-Парк» Mirland Development – и на подходе пятая.
Также из сданных объектов здесь расположены ЖК «Летний» от «Эталон ЛенСпецСМУ» и ЖК «Сириус» от «ЛидерГрупп».
Предложение на вторичном рынке сконцентрировано в основном в новой вторичке. По той простой причине, что ее здесь больше всего. Квартир в сталинках и брежневках в открытой продаже, напротив, практически нет. Вероятно, владельцы живут здесь так давно, что переезжать уже никуда не хотят.
Как въехать и как выехать
Проблема с парковкой очень актуальна – как и во многих других микрорайонах с преимущественно новой застройкой. Крытые паркинги есть, но на всех их не хватает. Дворы забиты машинами повсеместно, и пока не очень понятно, как ситуацию улучшить.
С другой стороны, транспортная доступность местных новостроек очень приличная. Особенно тех, что строятся или уже построены ближе к Московскому шоссе – тут метро «Звездная» в шаговой доступности. Путепровод над Пулковским шоссе в створе Дунайского проспекта помог избавиться от потенциально пробочного перекрещивания потоков, хотя, конечно, полностью от заторов одну из важнейших магистралей города не избавил.
Совсем рядом здесь выезд на кольцевую автодорогу, скоро к ней добавится трасса М11 (платная автодорога на Москву). Ну и бонусом близость аэропорта Пулково, пусть этот фактор и не является определяющим при выборе места проживания.
Наличие инфраструктуры
С зелеными зонами положение благополучно – есть большой Пулковский парк с прудами и велодорожками. С торговлей и развлечениями тоже прекрасно: на нечетной стороне Пулковского шоссе расположено так называемое кладбище гипермаркетов, включая ТРК «Лето».
А вот с социальной инфраструктурой дела обстоят ровно наоборот. При том что жилья построено за последние десять лет почти полмиллиона квадратов, первый детсад был открыт только в конце 2017 года, второй (в рамках ЖК «Триумф-Парк») недавно сдан, но пока не работает. Школу даже не начали проектировать. Собственно, дефицит социальных объектов – это и есть тот самый жирный минус, о котором мы говорили в начале текста.
Решением этой проблемы, по всей видимости, придется заниматься Смольному совместно с «ИнтерГрупп», если эта компания действительно будет дальше застраивать оставшуюся территорию «Самсона» самостоятельно.
Итого: отсутствие надлежащего количества объектов соцкультбыта снижает средний балл локации, но зато все остальное (качество жилья, экология, торговля и транспортная доступность) находится на приличном уровне. Отсюда – твердая четверка, по нашему субъективному мнению.
Глас народа
Ирина Ананина, жительница ЖК «Пулковский»:
– Одна из самых серьезных проблем для жителей – это практически полное отсутствие парковочных мест. Девелоперы построили два крытых паркинга, однако для тех, кто не готов покупать в них места, ситуация критическая. Важно отметить, что жилье в этом районе – это проекты масс-маркет, поэтому рассчитывать на то, что многие кинутся скупать места в паркингах, не стоило изначально. Во дворах жильцы устраивают настоящие войны, прокалывают колеса автомобилей, а самые находчивые продают возможность поставить машину у дома. Однако, несмотря на существующие проблемы, я вполне могу назвать район комфортным для жизни. Это удобная локация – недалеко от аэропорта и в получасе езды от центра. Рядом находится множество гипермаркетов, фитнес-центр, а во дворах масса магазинов шаговой доступности, аптеки, кафе, различные детские центры творчества и прочее. Также у нас неплохо работает управляющая компания, в парадных всегда чисто, придомовая территория регулярно убирается (не считая этой зимы).
Светлана Афонина, жительница ЖК «Триумф-Парк»:
– В целом я довольна тем, как живу сейчас, и не пожалела о своем выборе. Качество жизни в жилом комплексе, где мы купили квартиру, действительно можно отнести к «комфорту». Удачные планировки квартир, большие окна и высокие потолки, колясочные, паркинг под домом, в который спускается лифт, двор, полностью закрытый от машин. Жилье здесь мы купили по цене брежневки у метро «Парк Победы» – недавно смотрела объявления. При этом сам микрорайон застраивается плотно. Увы, здесь возводят дома и такие застройщики, которые не думают о качестве жизни. У многих соседних домов машинами хаотично заставлены газоны и дворы. Проезды между домами слишком узкие, так что двум встречным машинам не разъехаться, особенно зимой. Детские площадки бедные и скудные. Даже бывает, что нет тротуаров и люди идут по проезжей части, лавируют между машинами на стихийных парковках. Вторая проблема – здесь практически нет социальных объектов. Садик фактически один (хоть у него и два корпуса), школы нет никакой. Вместо поликлиники – офис участковых врачей, ко всем узким специалистам нужно ехать. Все это обещают построить когда-то потом. А пока приходится ребенка везде возить.
Строящиеся жилые комплексы
| Название ЖК | Девелопер | Адрес | Количество квартир (во всем проекте) | Отделка | Срок сдачи | Студии, мин. цена, млн руб.* | 1ккв, мин. цена, млн руб.* | 2ккв, мин. цена, млн руб.* | 3ккв, мин. цена, млн руб.* |
| 4You | Аквилон-Инвест | Среднерогацкая ул. | 3179 | Предчистовая | Дома сданы, IV кв. 2019, IV кв. 2020 | 2,3 | 3,5 | 3,8 | 5,2 |
| Green Tower | Mirland Development | Пулковское ш. | 132 | Предчистовая | III кв. 2019 | 4,0 | 6,2 | 9,4 | 11,0 |
| Две столицы | ИнтерГрупп | Среднерогацкая ул. | 2714 | Черновая | Дома сданы, I кв. 2020, III кв. 2020 | 2,3 | 3,4 | 4,5 | 6,9 |
| Крылья | КВС | Пулковское ш. | 316 | Чистовая | IV кв. 2019 | 3,5 | 5,0 | 6,0 | 8,3 |
| Московский | Группа ЦДС | Пулковское ш., 30 | 3600 | Чистовая | IV кв. 2019 | 2,5 | 3,1 | 3,6 | 5,2 |
| Оазис | Пулковский мезонин | Пулковское ш. | 260 | Черновая | II кв. 2020 | н/д | н/д | 6,9 | н/д |
| Светлый мир «Жизнь…» | Seven Suns Development | Среднерогацкая ул., 16 | 2642 | Чистовая | I кв. 2019, II кв. 2020 | 2,8 | 3,7 | 4,9 | 6,4 |
| Триумф-Парк | Mirland Development | Дунайский пр. | 5240 | Чистовая и черновая | Дома сданы, II кв. 2019, III кв. 2019 | 3,2 | 4,0 | 4,4 | 7,7 |
Сданные жилые комплексы
| Название ЖК | Девелопер | Адрес | Кол-во квартир | Год сдачи |
| Летний | Эталон ЛенСпецСМУ | Пулковское ш., 38 | 990 | 2013 |
| Пулковский | Группа ЦДС | Пулковское ш., 36, корп. 4 | 619 | 2013 |
| Пулковский-2 | Группа ЦДС | Пулковское ш., 40 | 1014 | 2015 |
| Пулковский-3 | Группа ЦДС | Пулковское ш., 36, корп. 5 | 395 | 2016 |
| Пулковский посад | Группа ЛСР | Пулковское ш. / Дунайский пр. | 2300 | 2014 |
| Сириус | Лидер Групп | Среднерогацкая ул. | 576 | 2018 |
Минимальные цены на вторичном рынке в локации
| Количество комнат | Цена, млн руб. |
| 1 | 4,2 |
| 2 | 5,3 |
| 3 | 5,8 |
| 4 | 12,0 |
