Инвестиции в апартаменты могут приносить собственникам вдвое больше доходов, чем сдача в аренду жилья. Но и рисков немало. Как их оценить и не промахнуться с выбором объекта?
На эти и другие вопросы попытались ответить эксперты в ходе круглого стола «Тренды 2019 года на рынке апартаментов», организованного «Бюллетенем недвижимости». В первой части дискуссии участники рынка рассказали, как перетряхнет рынок новая классификация. Теперь – о рисках такого формата недвижимости.
Предел доходности
Только в прошлом году в Петербурге было заявлено с десяток новых проектов, еще свыше двадцати – на подходе. Так рынок реагирует на повышение спроса, причем продажи растут именно в сегменте сервисных апартаментов – там, где управляющие компании предлагают клиентам разные программы доходности от сдачи номеров в аренду. Чем больше объектов выходит на рынок, тем щедрее обещания высокой доходности – чуть ли не 25% годовых.
Но, как правило, в рекламе учтены цифры по капитализации – росту стоимости объекта недвижимости за период строительства. По словам экспертов, за пару лет от котлована до ввода цены на апарты могут вырасти на 25-30%. А вот с начала владения рост уже будет составлять в среднем 3% в год.
«У нас доходность зависит от времени входа в проект. Кто заходит на старте, у того цифры больше – там получается под 17%. Но реалистичная история для доходных программ – 12-14% годовых. В том числе и потому, что физлица не платят налог на прибыль, – это рычажок, позволяющий получать более высокий доход по сравнению с гостиницами», – отмечает генеральный директор ООО «Вало Сервис» (управляющая компания апарт-комплекса Valo) Константин Сторожев. По его словам, на рынке существуют также программы гарантированной доходности, но они менее гибкие и доходность по ним ниже.
Другие эксперты, напротив, говорят, что лишь программы гарантированной доходности могут дать уверенность инвесторам. «Все остальные доходные программы, по сути, чаще сводятся к следующему: если будет успех, мы всё поделим, а нет – это ваши проблемы. Поражение всегда сирота», – утверждает заместитель генерального директора ООО «Союз Инвест Девелопмент» Владимир Федоров (апартаменты Salut). По его словам, 10-12% по программе гарантированной доходности – это хороший результат.
«От 10 до 14% годовых – вполне реальные цифры по рынку, а все, что выше, у нас уже вызывает сомнения», – говорит руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.
Инвестиции счет любят
Показатели доходности зависят от большого числа факторов: от концепции объекта, проектных решений, профессионализма УК и пр. Немаловажна и локация – сегмент апартаментов развивается настолько динамично, что новые проекты заходят не только в серединные районы города, но и на отдаленные окраины.
«Покупателю необходимо думать – а как это будет работать в будущем? Кто поедет на окраину снимать апартаменты за большие деньги, если за ту же сумму в центре можно просто снять квартиру? Сервисы не могут быть абстрактными, застройщик должен конкретно объяснить, ради чего сюда поедут постояльцы. К примеру, понятна история новых проектов, запускаемых по соседству с крупными транспортно-пересадочными узлами. Но как будут действовать УК без опыта, обещающие 18% годовых при входе в проект 5-6 млн руб.? Сдавать апартаменты по 100-120 тыс. руб. в месяц на периферии нужно будет очень постараться», – говорит Владимир Федоров.
По его словам, вычисление примерной доходности доступно всем. К примеру, выбрав стратегию краткосрочной аренды, нужно по агрегаторам определить средние ставки предложения номеров в данной локации, умножить на 30 дней, на коэффициент заполняемости (0,7) и прикинуть примерную доходность за год. Затем вычесть все будущие расходы: на меблировку, страхование, налоги, ежемесячные отчисления УК. «На УК нужно закладывать не 10-15% от доходов, а все 40% – с учетом ее расходов на эксплуатацию, обслуживание, амортизацию номерного фонда, площадки бронирования и пр. В итоге вы получите то дно, от которого можно отталкиваться в оценке инвестиций», – советует Владимир Федоров.
Риски плюс
На первый план сейчас выходят риски, связанные с госрегулированием, – классификация апартаментов вместо добровольной будет носить обязательный характер. Это вполне может ударить и по программам доходности: ставки аренды напрямую зависят от числа звезд на борту апарт-отеля. «Есть технические параметры – кондиционирование, вентиляция, пожарная безопасность и пр., которые даже при замечательном менеджменте обслуживания не позволят апарт-отелю получить желаемую категорию», – предупреждает генеральный директор ООО «Звезды отелям» Лилия Биткулова.
А можно и вовсе оказаться без категории. «Подумайте, что делать собственникам полуторатысячного отеля без сервисов и без классификации. Чем они владеют? Сдача нежилого помещения в аренду – это незаконная предпринимательская деятельность, помимо штрафа с оборота, светит еще и уголовная ответственность», – в свою очередь пугает независимый эксперт, главный редактор журнала «Пригород» Дмитрий Синочкин. По его словам, новые игроки на рынке апартаментов из-за конкуренции вынуждены заявлять все большую доходность. Но первое же столкновение с госрегулированием, когда ожидания собственников разойдутся с реальностью, может обернуться настороженным отношением к сегменту в целом.
О прочих рисках участники круглого стола упомянули лишь вскользь. К примеру, строительство апартаментов построено на тех же принципах, что и долевка: деньги на стройку собирают с инвесторов. Но в отличие от рынка жилья, если объект не будет завершен, то «обманутый инвестор» сможет претендовать только на возврат средств, а не самой недвижимости. Кроме того, с 1 июля бесплатный финансовый ресурс в виде денег дольщиков закрывается. В результате конкуренцию выдержат компании с хорошей финансовой подушкой безопасности. Как заметил Дмитрий Синочкин, предлагать инвестору доход в 12% годовых и при этом брать у банка проектное финансирование под 15% было бы очень странным бизнесом.
Впрочем, по словам Константина Сторожева, большинство застройщиков апартаментов вели продажи по 214-ФЗ исключительно ради доверия покупателей. А теперь присматриваются к новой схеме взаиморасчетов – через эскроу-счета.
По его словам, формат апартаментов пришел на рынок надолго. По мере легализации сегмента инвестиции в апартаменты будут становиться все безопаснее, а более удачного по прибыли продукта на рынке недвижимости сейчас нет.
