Под сегмент апартаментов еще не в полной мере проработана законодательная база, однако процесс госрегулирования уже пошел. Какие апартаменты не сумеют пройти классификацию и какие последствия это будет иметь для собственников, обсудили эксперты в ходе круглого стола «Тренды 2019 года на рынке апартаментов», организованного «Бюллетенем недвижимости».
Апарты дороже жилья
Рынок апартаментов развивается в Петербурге бурными темпами. По данным Knight Frank St Petersburg, в прошлом году на рынок вышло восемь новых проектов. В ближайшие два года ожидается еще свыше двух десятков (вместе с очередями в существующих) в общей сложности почти на 600 тыс. кв. м. Такой динамичный рост рынку обеспечивают именно сервисные апартаменты – где управляющие компании берут на себя заботы по обслуживанию, наполнению номеров и предлагают покупателям различные программы доходности.
«Доля сервисных апартаментов достигла почти половины от общего предложения на рынке, а спрос на такие объекты вырос за год в 2,4 раза. Вслед за увеличением продаж растут и цены, и не только за счет строительной готовности объектов – новые проекты, только выходящие на рынок, уже сравнялись по цене или стали дороже своих жилых аналогов», – отмечает руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко. По ее словам, раньше апартаменты стоили на 15-20% меньше сходных по параметрам жилых объектов в той же локации или по соседству. Средние цены на рынке апартаментов достигли отметки в 141 тыс. руб. за кв. м, а рост за год составил 12%.
Такую популярность сегменту обеспечили именно частные инвесторы, которые приобретают не просто квадратные метры недвижимости, а готовый бизнес, приносящий доход. По словам генерального директора ООО «Вало Сервис» (управляющая компания апарт-комплекса Valo) Константина Сторожева, лишь 20% клиентов рассматривают этот формат для целей длительного проживания. С этими цифрами согласен и заместитель генерального директора ООО «Союз Инвест Девелопмент» Владимир Федоров (апартаменты Salut). «Если три года назад до 50% покупателей в нашем объекте приобретали юниты для собственного проживания, то сейчас 80% делают это с целью получения прибыли от аренды», – говорит он.
Взлетевший инвестиционный спрос объясняется просто: в стране нет и не предвидится подходящих инструментов инвестирования, доступных для большинства граждан.
«Нет и инструментов накопления: рублевые запасы съедает инфляция, а что будет с валютными – знает только Минфин и ЦБ РФ. Люди всерьез думают, как обеспечить себе достойную старость», – объясняет эксперт, главный редактор журнала «Пригород» Дмитрий Синочкин. По его словам, ко всему прочему власти серьезно взялись за регулирование рынка найма жилья. Собственникам рано или поздно придется закладывать в арендные ставки 13% налога, а значит, апартаменты получат дополнительное конкурентное преимущество.
Недостижимые звезды
Впрочем, и на рынке апартаментов стартовавший процесс госрегулирования не обещает быть гладким. Новые требования «Положения о классификации гостиниц», к которым приравняли апарт-отели, сулит застройщикам серьезные дополнительные вложения и пересмотр многих параметров.
Так, по словам Владимира Федорова, набрать количество баллов, необходимое для получения высшей категории звездности по новым требованиям, – задача почти невыполнимая. К примеру, сразу четырех баллов апарт-отель лишается, если не расположен в здании-памятнике, еще четырех – если потолки в номерах ниже 3 метров (при том что у многих – 2,7 метра) и т. д. Баллы будут на вес золота, поэтому в номера вернутся телефоны, радиоточки и прочие гостиничные рудименты, которых требует новая классификация.
Есть и трудновыполнимые требования – в части планировочных решений. Юниты в апарт-отелях теперь могут быть только двух типов: апартаменты от 40 кв. м и студии от 25 кв. м. «Это самое сложное в новой классификации. Все остальные требования – по сервису, персоналу и т. д. – в принципе выполнимы. Пройти сертификацию при определенных усилиях не составит труда. Но в будущих проектах придется закладывать новые планировочные решения», – говорит Владимир Федоров. Для уже строящихся объектов он видит только один выход – номера меньше нового стандарта придется «складывать» между собой, благо конструктивные решения это позволяют.
Отметим, что наиболее популярным форматом инвестиций выступают как раз студии – их предпочитают брать около половины покупателей апартаментов. Компактные юниты площадью 18-20 кв. м востребованы из-за более быстрой окупаемости.
Другие участники рынка не так оптимистичны. «Когда посмотрел положение о классификации, то для себя определил: а почему я не могу быть вместо апарт-отеля гостиницей “три звезды”? Как наличие кухни может помешать мне пройти классификацию, если я соответствую по всем другим параметрам!» – говорит Константин Сторожев.
На все эти вопросы ответы будут получены лишь после обкатки нового положения на практике. Генеральный директор ООО «Звезды отелям» Лилия Биткулова предлагает участникам рынка подавать свои предложения и успокаивает, что на корректировку документа есть еще больше трех месяцев. Так, положение о классификации гостиниц приняли пока без учета малых средств размещения, которым также нужно будет подтверждать свою звездность. К примеру, в Петербурге насчитывается как минимум 1,8 тыс. расселенных коммунальных квартир, переделанных под хостелы и мини-отели. «Это рынок людей, которые покупали и расселяли коммуналки и чистили город. И сейчас этот рынок под угрозой», – говорит Лилия Биткулова.
По словам Дмитрия Синочкина, алгоритм «репрессий» будет простым. Сначала на объект приходит ФАС и указывает, что у него незаконная реклама. Затем появляется Роспотребнадзор и говорит об оказании услуг, право на предоставление которых не подтверждено надлежащими документами. По словам эксперта, чуть ли не половина апартаментов, которые сейчас выставлены как гостиничные объекты на Booking, Airbnb и других агрегаторах бронирования, с 1 июля становятся незаконными: у них нет подтверждения звездности.
И риски всех остальных
Эксперты уверены, что даже такая классификация пойдет рынку во благо. Она наконец выведет сервисные апарт-отели в правовое поле и позволит им отстроиться от иных форматов. К примеру, от «псевдожилья» – апартаментов для собственного проживания. Хотя отличить их можно невооруженным взглядом: в последнем случае речь не идет о номерах с полной отделкой, мебелью, техникой и прочим наполнением, а сервисные услуги в таких объектах предоставляются по минимуму или отсутствуют вовсе. По словам Светланы Московченко, доля «псевдожилья» на рынке сокращается, вывод новых проектов пошел на спад и сейчас составляет около 15%.
Перспективы такого «псевдожилья» в свете классификации пока остаются неясными. Хотя проходить процедуру придется: значительная часть собственников сдают апартаменты в аренду. И зачастую специально регистрируются в качестве ИП для работы по-белому.
«В отношении “псевдожилья” пока ничего не могу сказать. Если прежний вариант документа допускал классификацию иных средств размещения, то новое постановление утвердило только классификацию гостиниц», – отмечает Лилия Биткулова. По ее словам, новые правила позволяют войти в классификацию как объект «без звезд», с минимальными требованиями к номерам. Но без сервисного обслуживания, персонала, меблировки в определенной комплектации и соблюдения других требований даже эту категорию будет не получить. А сами индивидуальные предприниматели смогут подавать заявку на классификацию только в составе УК.
«Теперь возникает вопрос: а что делать собственникам в старых хороших проектах, где половина живет, а другая половина хочет сдавать свои номера в аренду? Они будут ставить ресепшн на полкоридора?» – риторически интересуется Дмитрий Синочкин. По его словам, таким же туманом правовой неопределенности окутана судьба апарт-отелей с медицинской или спортивной составляющей, которых немало заявлено в Петербурге: «Классификация не распространяется на те заведения, где гостиничные услуги не являются основным видом деятельности. Как будут они выкручиваться и что делать собственникам – не знает никто. Рынок апартаментов вступает в очень интересный период. Скучно точно не будет».
Такие мнения были высказаны экспертами на круглом столе «Тренды 2019 года на рынке апартаментов», организованного «Бюллетенем недвижимости».
