А все говорят – подорожает
Сегодня все публичные споры вокруг грядущего перехода на проектное финансирование в основном сводятся к тому, сколько застройщиков окажется «за бортом» и в каких пределах подскочит в цене первичка.
«При том что проектное финансирование будет браться не на всю необходимую для строительства сумму и застройщик по максимуму станет вкладывать собственные средства, маржа застройщика на весь период строительства уменьшится минимум на 7%, – полагает директор по продажам холдинга AAG Анастасия Осипова. – Соответственно, на эту сумму придется увеличивать стоимость квадратного метра». «По меньшей мере удорожание составит 15%», – уверена руководитель отдела ипотечного кредитования группы компаний «ПСК» Ирина Тютрина…
Однако приближающаяся реформа настолько масштабна, что дополнительно изменит многие, казалось бы, незыблемые и привычные правила игры. И об этих изменениях участники рынка особо не распространяются. Ответы чуть ли не клещами приходится вытягивать.
Генеральный директор СРО НП «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов рассказывает, что стремление застройщиков накопить живые деньги до 1 июля уже превратилось во внятную тенденцию: «Очень многие строительные компании сейчас после продаж не спешат инвестировать вырученные деньги, создавая на перспективу подушку безопасности на депозитных банковских счетах».
Далее такая «заначка» позволит претендовать на более привлекательные условия банковского финансирования.
При этом, говорит Алексей Белоусов, только в конце минувшего года по Петербургу было выведено 2,5 млн кв. м жилья и порядка 3 млн кв. м оставалось еще не распродано.
И по мере приближения 1 июля продажи будут становиться агрессивнее. «Застройщики с ужасом осознали, что все их потуги в первой половине 2018 года по срочному сбору разрешений на строительство оказались бессмысленны, – поясняет глава “Первого ипотечного агентства” Максим Ельцов. – И теперь достаточно большое число застройщиков попытаются реализовывать до 1 июля свои объекты любой ценой».
Анастасия Осипова подтверждает, что идеи распродаж витают в воздухе. В частности, внутри ее компании уже обсуждали возможность распродаж перед 1 июля для увеличения собственных накоплений. «Мы подсчитывали, сколько денег можем собрать и какие с этим сопряжены потери, – говорит директор по продажам холдинга AAG. – Мы держим такое решение в запасе как один из вариантов. Правда, всерьез его пока не рассматривали».
Зато другие игроки уже начинают тестировать замаскированные распродажи, причем под видом ипотечных акций. Так, компания «Метриум» с Совкомбанком запустили акцию «Ипотечный cashback», по условиям которой заемщик через три года сможет получить обратно часть уплаченных процентов. Правда, клиент должен отказаться от досрочного погашения.
А московская компания «Инвесттраст» с банком «Россия» запустили ипотеку без первоначального взноса. Правда, всего на четыре новостройки.
Чтобы сдать в срок – нужен отбойный молоток
Административная борьба за светлое будущее обманутых дольщиков привела к росту всевозможных проверок и ужесточению приемки новостроек. Сроки сдачи постоянно срываются, и адвокаты массово отсуживают для дольщиков компенсации.
«Чиновничье рвение иногда нарушает границы здравого смысла. Например, мы живем на севере страны. И если ввод дома производится в декабре, остаются работы, связанные с благоустройством, – негодует начальник отдела продаж “БФА-Девелопмент” Светлана Денисова. – И прежде это разрешалось завершать и досдавать весной, чтобы не копаться в сугробах».
А теперь, пока не будет благоустройства, допустим не высажены деревья, дом не принимают. При этом абсолютно не берут в расчет, что сто лет строительный комплекс работал по старым правилам. И задним числом строители свои обязательства всегда выполняли.
«Ужесточаются требования к застройщикам, не позволяется введение объектов в строй, несмотря на то что выполнение обязательств не всегда зависит от застройщиков, – подхватывает руководитель КЦ “Петербургская недвижимость” Ольга Трошева. – А задержка сдачи на три месяца уже создает неприятную ауру, в том числе и разносы в прессе».
«Раньше благоустройство, если дом сдается, например, в декабре, можно было отложить на весну, – подтверждает слова коллеги генеральный директор компании “Петрополь” Марк Лернер. – Или сдать дом летом, а отопительный контур дорабатывать к отопительному сезону. Сейчас – нельзя». И сроки строительства у всех застройщиков возрастают минимум на полгода.
«Это одна из иллюстраций того, что всеобщая регламентация и дикая зарегулированность мешают нормально работать», – поясняет Светлана Денисова.
Соответственно, в кругах застройщиков заговорили об ответных шагах. Так, Марк Лернер допускает возможность в договорах указывать срок сдачи дома с запасом, например, не через два-три года, а через четыре.
Впрочем, идея пока сыровата. «Мы столкнемся с тем, что психологически к этому будет не готов клиент», – рассуждает Ольга Трошева.
Время появления нового дома на пятне застройки все-таки возрастет. К тому же в целом отрасль откажется от конвейера. «Многие строители мне рассказывают, что в связи с реформой перейдут на формат “построил дом, распродал квартиры и только потом начинаешь новое строительство”, – делится Алексей Белоусов. – Понятно, что при таком подходе прежних объемов строительства уже не будет, они сократятся в разы. Цикл “построил – продал” лет пять займет».
Один застройщик – один счет – ипотека одного банка
Наконец, кардинально изменится практика выбора потенциальным заемщиком ипотечного банка.
Необязательно банк, предоставляющий проектное финансирование, будет настаивать, чтобы покупатели квартир брали ипотеку только в нем. Какая-то часть заемщиков уйдет на сторону. В частности, сообщает Екатерина Синельникова, ее банк уже оформил первую сделку, в которой выступает эскроу-агентом, а ипотечный кредит выдает другой банк. «Из-за множества законодательных ограничений возникла проблема с переводом средств из стороннего банка на наши эскроу-счета, – рассказывает специалист. – Мы четыре часа обсуждали возможную бухгалтерскую подоплеку и в итоге все же нашли легитимное решение».
Но, уверен Максим Ельцов, возникающая прямая сцепка «банк – отдельный ЖК» автоматически делит алгоритм выбора ипотечного банка на два этапа: «Сначала говорим с эскроу-банком. И только потом, если его скидки и преференции не устроят, будем смотреть альтернативы».
При этом эксперт убежден, что после 1 июля оставшиеся на строительном рынке банки будут предоставлять покупателям квартир в «своих» домах дополнительные скидки по процентным ставкам.
И, по словам Екатерины Синельниковой, такое решение сейчас рассматривается в банке «Санкт-Петербург». Ранее о готовности запустить похожий дисконтный ипотечный продукт заявлял Сбербанк.
