В ходе XI съезда строителей Ленинградской области чиновники призвали застройщиков строить комфортное жилье, а преференции обещали лишь «донорам» – тем, кто будет помогать региону достраивать проблемные объекты.
Многоэтажки не нужны
По словам выступившего на съезде губернатора Ленинградской области Александра Дрозденко, регион больше не заинтересован в многоэтажном строительстве и не будет гнаться за метрами. «Около 2,3-2,4 млн кв. м в год – вот тот объем, на котором мы хотели бы оставаться», – заявил губернатор.
По итогам 2018-го в Ленобласти было построено более 2,6 млн кв. м жилья (из них 860 тыс. – в рамках ИЖС). Большая часть многоквартирного жилья пришлась на Всеволожский район, который, по словам губернатора, по численности населения уже обогнал Одинцовский район Московской области и с этого года стал крупнейшим в России. Такие темпы роста чиновники объясняют тем, что жилье в Ленобласти на 85% приобретается иногородними – петербуржцами и жителями других регионов. А денег на детские сады, школы, дороги и прочую инфраструктуру у области остро не хватает. В связи с этим обуздание аппетитов застройщиков продолжится.
Застройщиков – в рамки
Как обещает губернатор, с 1 января текущего года в Ленобласти объявлено главенство региональных нормативов проектирования (РНГП) над Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Это означает более жесткие требования к новым проектам по плотности застройки, высотности (не выше 12 этажей для города, 9 – для сельской местности), парковкам, озеленению и т. д. Всех, кто впрыгнул в последний вагон и успел согласовать по местным ПЗЗ свои проекты, нарушающие региональные нормативы, ревизия также коснется. «Многие из застройщиков сумели проскочить переходный период в 2018 году, но мы с каждым будем разбираться», – пообещал губернатор. По его словам, отклонения от параметров застройки возможны только через градсовет – но лишь для застройщиков, которые согласятся участвовать в достройке проблемных объектов.
Всем, кто поможет региону решать проблемы обманутых дольщиков, глава области обещал преференции. Это выделение земельных участков, строительство дорог за счет бюджета, решение проблем с техусловиями для сетей, первоочередное участие в программе «Стимул», в рамках которой на федеральные деньги строятся детсады, школы и т. д. Сейчас, по словам Александра Дрозденко, в регионе насчитывается около 15 тыс. обманутых дольщиков.
В Петербург за студиями
Еще одно ноу-хау против разрастания муравейников в закадье – изменение квартирографии новых проектов. Власти хотят запретить строить на территории 47-го региона дома с квартирами-студиями, а однушки должны иметь общую площадь не менее 30 кв. м. Соответствующий нормативный акт обещано разработать в этом году. Как объясняют чиновники, сейчас все нормативы для новых строек рассчитываются исходя из регионального параметра – 30 кв. м жилья на человека. Но в маленьких студиях люди живут семьями, и такая удвоенная нагрузка на социальную и прочую инфраструктуру не учитывается.
Правда, каким образом будет отрегулирована губернаторская инициатива, пока непонятно. Чиновники могут, к примеру, заворачивать проекты планировки или отказывать в выдаче разрешений на строительство. Новый глава областного КГА Игорь Кулаков пообещал все продумать и не исключает, что изменения будут учтены в РНГП. «Главное, чтобы наш документ не вступил в противоречие с федеральным законодательством», – осторожно прокомментировал вице-губернатор по строительству Михаил Москвин; ответить, когда инициатива воплотится в реальность, он затруднился. Вице-губернатор особо подчеркнул, что после вступления в силу новые требования не коснутся проектов с уже полученными разрешениями на строительство.
Первичный рынок – 2019: пора ли готовиться к худшему?Проанализировав основные тренды рынка >>Бизнес в ходе съезда никак не отреагировал на инициативу: судя по всему, застройщики уже привыкли к ужесточению правил игры в 47-м регионе и продолжают переносить строительную активность в черту города.
Отметим, что студии и малогабаритные однокомнатные квартиры по-прежнему являются лидерами продаж на рынке – они дешевле всего стоят. И даже в новостройках Петербурга квартирография многих новых жилых комплексов на 70-80% состоит из малогабаритных форматов. Подавляющее большинство всех студий по метражу укладываются в диапазон между 20 и 30 квадратами. Так что в случае чего за микроквартирами покупатель потянется в городскую черту.
Кстати, в базе БН вы можете найти предложения о продаже строящегося жилья: 3400 студий в Санкт-Петербурге и 1400 – в Ленинградской области.
Эскроу надвигаются
Строителей на съезде призвали активнее переходить на эскроу-счета и проектное финансирование. Представитель Сбербанка рассказал, как всё будет происходить. Флагман банковской отрасли уже открыл 600 эскроу-счетов для физлиц в нескольких десятках проектов и готов кредитовать строителей на срок пять лет (семь – для проектов комплексного освоения). Ставка по кредиту для застройщика будет зависеть от суммы накопленных на эскроу-счетах средств. Чем больше денег, тем меньше ставка – вплоть до 0,01%, когда сумма превысит величину выданного застройщику кредита.
Правда, у банка будут два ключевых требования: проект должен быть обеспечен 15% собственных средств застройщика (можно участвовать уставным капиталом, займами материнской компании и т. д.) и обладать высокой экономической эффективностью. «Модель движения средств должна позволять застройщику вернуть банку кредит с процентами, а также быть стрессоустойчивым – выдерживать возможное снижение цены продаж или повышение себестоимости строительства», – рассказала начальник отдела финансирования недвижимости Управления кредитования и проектного финансирования Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк» Маргарита Клименко. По ее словам, оставшееся до 1 июля время – это критический срок для получения проектного финансирования. «Если у вас есть хоть небольшие сомнения, советуем прямо сейчас узнать в уполномоченном банке, на какие средства вы можете рассчитывать и на каких условиях», – советует она.
Строители вновь безмолвствовали. Отсутствию вопросов очень удивился вице-губернатор Михаил Москвин. По его оценкам, среди областных застройщиков примерно 30% в зоне риска и вряд ли могут рассчитывать на получение банковского финансирования проектов после 1 июля.
По итогам регионального съезда строители решили обратиться в Минстрой с предложением сдвинуть сроки начала работ по проектному финансированию.
