Рост цен и продолжение периода высокого спроса на первичном рынке – такую динамику в первом полугодии 2019 года ожидают в «Петербургской Недвижимости». О трендах рынка беседуем с генеральным директором компании «Петербургская Недвижимость» Олегом Пашиным.
– Олег Валентинович, предлагаю начать с итогов 2018 года, благо вся информация уже не только собрана, но и проанализирована. Какие были основные тенденции, что было неожиданного, а что, наоборот, ожидалось и сбылось?
– Первое, что хочется отметить, – мы не прогнозировали такой рост спроса и числа сделок. И, конечно, рост цен, который получили по итогам года. На первичном рынке Петербургской агломерации (город плюс ближайшие окрестности) было продано примерно 5 млн кв. м. Этот результат всего на 200 тыс. кв. м отстает от рекордного 2014-го, когда резкое падение курса рубля вызвало на рынке недвижимости серьезный ажиотаж.
– Почему вдруг в минувшем году был достигнут такой показатель?
– Во многом благодаря низким процентным ставкам по ипотеке. Они тоже оказались рекордными и обеспечили этот грандиозный объем продаж. Но самое главное, на мой взгляд, это все-таки настроение покупателей. Рынок недвижимости, как и любой другой, всегда подвержен влияниям общественного мнения. В 2018 году его определял тот факт, что не за горами переход на эскроу-счета и проектное финансирование. Значит, вырастет себестоимость строительства, а вместе с ней, по всей видимости, и цены на квартиры в новостройках. Два этих основных фактора и определили погоду на рынке.
– Получается, что законодатель пытается максимально оградить потребителя от всех рисков долевого строительства, а потребитель своими действиями отвечает: «Спасибо, не надо, я лучше сегодня куплю»?
– Так и есть. Клиентам комфортнее покупать находясь в хорошо знакомом правовом поле и по ожидаемым ценам. Больше ограничений и регламентов – более узким становится рынок, что не может не отразиться на стоимости. Мало кто четко представляет себе, как будет жить рынок новостроек по новым правилам, но для многих очевидно, что некая часть застройщиков не сможет преодолеть новые барьеры. Теперь контроль за конечным результатом серьезнее – подключается банк, который в случае неуспешного проекта рискует остаться с недостроем и земельным участком, с которыми не очень понятно, что и делать-то.
– Видимо, сегодняшняя, пока еще существующая, система долевого строительства покупателю привычна и понятна. А тут – неопределенность, которая всегда страшит.
– Да. Рынок существует уже больше четверти века, он проходил разные стадии развития. Например, 214-ФЗ, который также сначала был принят неоднозначно, в итоге стал благом, во многом этот рынок урегулировал и привел к общему знаменателю. У покупателя выработались свои критерии оценки застройщика – по уровню репутации, по тому, что происходит на стройплощадке, и так далее. Люди научились оценивать риски, соглашаясь купить по более «вкусной» цене. Сегодня будущее в глазах покупателя снова выглядит неопределенным: кто останется на рынке, у кого можно покупать, что будет с ценами?
– Наверное, с отменой долевки рынок входит в новую стадию развития?
– Безусловно. Вопрос в том, сколько времени займет переходный период и когда новые правила станут привычными для всех. Понятно, что базовый спрос в Санкт-Петербурге останется: город растет и за счет самих петербуржцев, и за счет миграции, потребность в жилье будет всегда. Но следует ожидать изменений и в динамике, и в структуре спроса. Скорее всего, продолжится рост популярности небольших квартир – однокомнатных и студий.
– Собственно говоря, на рынке новой вторички студий тоже предостаточно, ведь за последние годы их построено было очень много.
– В этой связи интересно отметить, что новая вторичка на общей волне тоже подорожала, и подорожала значительно. Но даже не это главное, а то, что сегодня сократилось число выставленных на продажу квартир. Как инвесторы, которые вкладывались в стройку на ранних стадиях, так и владельцы недвижимости на вторичном рынке жилья придерживают квартиры, отказываются продавать. А на вопрос «Почему?» следует стандартный ответ: «Продам летом». То есть тогда, когда прояснится ситуация на первичном рынке и цены, по мнению продавцов, достигнут некоего максимума. Это касается ликвидного предложения и тех, у кого сейчас нет острой необходимости продавать квартиру.
– На ваш взгляд, не слишком ли резкий это отказ от долевки, которая, между прочим, давала объемы ввода жилья, превышающие даже показатели советского периода, когда никаких проблем с реализацией построенного, понятно, не было?
– Любое глобальное решение подобного рода будет казаться резким. Главное в том, что рынку сейчас не хватает определенности. Все – и застройщики, и покупатели – хотели бы четче понимать, что будет с рынком начиная с 1 июля. Конечно, часть изменений уже вступила в силу. Последние, декабрьские поправки говорят о том, что нововведения распространяются в том числе и на уже реализуемые проекты. После дополнительных разъяснений правительства станет понятно, какой процент из них будет достраиваться без эскроу-счетов, по действующей ныне схеме. В любом случае надо также понимать, что никто не ставил цели сделать хуже и развалить рынок. Да, новые правила ужесточают условия работы застройщиков, но это выполнимые требования – и опытные, сильные девелоперы без проблем смогут работать в соответствии с ними. Времени на подготовку было достаточно. Конечно, если проектное финансирование ведется без подушки безопасности – результат будет печальным.
– Эскроу-счета уже стали реалией? Сколько, по вашим данным, проектов осуществляется по этой схеме? О запуске или намерении запустить пилоты говорили многие.
– Это все единичные и некрупные проекты, к тому же преимущественно небольших компаний. Даже когда эти проекты, реализуемые по схеме эскроу-счетов, завершатся, нельзя будет сказать, что рынок приобрел тот опыт, который ему нужен. Основу рынка составляют крупные застройщики, и во многом по тому, как они станут функционировать в новых условиях, можно будет судить о произошедших изменениях.
Вообще я крайне сдержанно отношусь к прогнозам о том, например, какой процент компаний уйдет с рынка. Если банки выстроят четкую и понятную систему работы с застройщиками, начиная с требований, на основе которых будет приниматься решение – с кем работать, а с кем нет, то потери окажутся минимальными. Мы знаем тезис, декларируемый государством: надо строить много и обеспечивать граждан жильем. Соответственно, сохраняется надежда на то, что будут приняты дополнительные нормативные документы, которые облегчат жизнь застройщиков.
– Рассрочка от застройщика – выживет ли она в новых условиях?
– Если буквально воспринимать те документы, которые имеются сейчас, и если не будет каких-то корректировок и новых разъяснений, то такая возможность у застройщика имеется. Но полная оплата по рассрочке должна быть произведена до окончания строительства. Другое дело, насколько застройщику эта схема будет выгодна. Все надо считать.
– В самом начале беседы вы сказали, что в прошлом году цены на первичке выросли больше, чем ожидалось. Сколько предполагалось и на сколько, по вашим данным, выросли?
– Примерно год назад мы с вами беседовали и говорили о том, что ожидается рост в пределах инфляции. В итоге получилось, что инфляция превысила прогнозные показатели, а цены на первичке все равно ее опередили, хоть и незначительно. В среднем по городу, по нашим данным, цены выросли на 8%, и это немало. В пригородах еще больше – 13%. Это связано и с тем, что в ближайших к Петербургу пригородных территориях Ленобласти сократился вывод новых проектов, а также с тем, что некоторые застройщики не справились со своими обязательствами, в результате у них были отозваны разрешения на строительство.
– Не приведет ли возможное снижение объема предложения на первичке в связи с новациями, о которых мы говорили, к тому, что цена первички превысит цену вторички?
– Конечно, все привыкли считать средние цены – это такой индикатор положения дел на рынке. Но на самом деле так называемую старую вторичку новостройки уже давно обогнали. И если мы сравним в одной локации цены на новостройку (возможно, не на котловане, зависит от проекта) с ценами на квартиры в домах старой панели, то увидим, что и «корабли», и 137-я серия уже давно отстают от первичного рынка.
– В прошлом году цены росли не плавно, более резкое увеличение наступило во второй половине года. Так же и спрос пошел в рост активнее где-то с августа. Эта динамика все еще сохраняется в 2019 году?
– Я думаю, на этот вопрос можно будет ответить только по итогам февраля. Январь был достаточно активен, несмотря на короткий рабочий период. Аналитики говорят о том, что активность спроса сохранится до конца первого полугодия. Несмотря на небольшое повышение ставок по ипотеке, это все равно вполне еще комфортные ставки, которые должны обеспечить устойчивый спрос. Рискну дать прогноз и по ценам, хотя это дело сейчас совсем уж неблагодарное: до 1 июля цены на новостройки вырастут еще приблизительно на 10%, причем рост будет плавный.
Досье БН
Олег Валентинович Пашин
Родился в 1967 году в Северодвинске. В 1991 году окончил Ленинградский военно-механический институт им. Д.Ф. Устинова (Военмех). В строительном бизнесе с 1994 года. В 2003 году пришел в компанию «Петербургская Недвижимость» на должность заместителя генерального директора. С 2010 года – генеральный директор ООО «ЦРП “Петербургская Недвижимость”».
