На круглом столе, организованном порталом «Разумная недвижимость» при информационной поддержке BN.ru, риэлторы подвели итоги 2018 года и попытались дать прогноз о развитии событий в году нынешнем.
Мало предложения
Подводя итоги прошлого года, генеральный директор АН «Петербургская недвижимость» Сергей Дроздов отметил, что рост продаж произошел во второй половине года. По сравнению с первым полугодием 2018-го и всем 2017 годом он составил 20%. Основные факторы: доступная ипотека, падение курса рубля и 214-й федеральный закон, несмотря на то что речь идет о вторичке.
Обычно осенью на вторичном рынке увеличивается объем предложения. В прошлом году он, наоборот, уменьшился. Не намечается роста предложения и в 2019 году.
Все это приводит к тому, что студии и однокомнатные квартиры в новой вторичке серьезно дорожают, по некоторым позициям за полгода на 10-15%.
Уходим на вторичку
«Где-то до конца лета прошлого года мы наблюдали повышенный спрос на квартиры эконом-класса, в частности студии. Прежде всего – для дальнейшей их сдачи в аренду, – рассказал коммерческий директор АН “Юринфо-Недвижимость” Михаил Марченко. – Ценник был в районе 1,3 млн руб. И при первоначальном взносе по ипотеке 10% продажи шли успешно. Летом эта категория покупателей попала в клещи: застройщики подняли цены – под 1,7 млн, а банки увеличили минимальный первоначальный взнос. И потенциальные инвесторы оказались отрезаны – они перестали проходить андеррайтинг и по уровню доходов, и по размеру ежемесячной выплаты».
При этом продолжается ценовая сегрегация по локациям. А в целом ценник растет, условия кредитования ухудшаются. По словам Михаила Марченко, его агентство в своей работе больше ориентируется сейчас на вторичку, потому что видно: интерес к ней растет. Ужесточение ФЗ-214 вызывает у риэлторов очень много вопросов.
Апарты, душ и маятник
Президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Игорь Горский рассказывает: «Буквально вчера позвонил иногородний клиент и попросил найти вариант однушки за 3,2 млн. Еще год назад таких вариантов была бы масса – сегодня меньше чем за 4,1 млн ничего не нашли».
Все последние годы вторичка была недооценена, отмечает Горский. Все говорили о стройке, и маркетологи застройщиков хорошо поработали в этом плане. А вторичка если не угасала, то уж точно стагнировала. Многие молодые агентства недвижимости были ориентированы исключительно на первичку. В компаниях постарше росли департаменты строящейся недвижимости. Можно упомянуть и рынок апарт-отелей, который оттянул спрос у арендного жилья на вторичке. Очередное обновление 214-го закона подействовало как холодный душ. И банки, которые держат нос по ветру, сейчас очень сильно ориентируются на вторичку.
Маятник качнулся в другую сторону, сегодня вторичка отбирает покупателя у рынка новостроек.
Комнаты не нужны
Студии вытеснили комнаты в коммуналках со вторичного рынка. По словам Сергея Дроздова, доля сделок с коммунальными квартирами за 2018 год сократилась с 20 до 14%. «А к концу 2019 года она составит и вовсе 10%, – утверждает Сергей Дроздов. – При этом доля сделок со студиями на вторичном рынке Петербурга уже сейчас составляет 20%».
Сдать студию в районах массовой застройки по адекватной цене все труднее. Но студия для современного покупателя более понятный товар, чем коммуналка.
Прогнозы и цены
О том, что цены на первичном рынке вырастут в ближайшее время, не говорил только ленивый. Они, собственно говоря, уже и растут. Но вполне предсказуем рост и на вторичке. Если сюда сдвигается спрос, если на полгода откладываются продажи (продавцы хотят посмотреть, что будет на первичке после 1 июля), логично предположить, что ценовая динамика будет склонна к повышению.
