«Бюллетень недвижимости» провел круглый стол «Тенденции 2019 года на рынке недвижимости», где застройщики, риэлторы и представители банков обменялись мнениями, насколько готов рынок к ускоренному переходу на эскроу-счета и как это отразится на ценах в текущем году.
Всплеск перед часом Х
Прошлый год для рынка новостроек стал рекордным по объему спроса. Но и в наступившем, по крайней мере в первой его половине, спада на рынке эксперты не ожидают. Драйвером спроса стало требование законодателя перевести с 1 июля 2019 года все проекты на эскроу-счета. «2019-й будет годом перемен. Уже можно прогнозировать всплеск продаж во втором квартале, ближе к лету: на фоне спекулятивных заявлений о конце долевки и неизбежном росте цен клиент побежит покупать и квартиры будут пользоваться спросом», – отмечает заместитель руководителя бизнеса ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» Антон Комаров. Правда, понимание, что будет происходить с рынком далее, – пока относительное. По мнению эксперта, перепрыгнуть показатели прошлого года не удастся.
В ускоренной реализации жилья заинтересованы и сами девелоперы, которые будут стремиться продать как можно больше квартир по старым, «долевым» правилам. «До лета 2019 года застройщики будут активно продвигать проекты и усиливать способы привлечения целевых клиентов, пока доступна аккредитивная форма взаиморасчетов. Все будут стремиться до 1 июля нарастить финансовую подушку безопасности», – отмечает заместитель директора Центра инвестиций в недвижимость NAI Becar Яна Васильева.
Цены в рост, запас – два года
Все эксперты сходятся на том, что цены на рынке новостроек будут продолжать свое движение. «За прошлый год средние цены выросли в среднем на 6-7%, хотя ожидалось, что будет меньше. В текущем году средний рост составит не менее 8-10%. Рост ипотечных ставок, высокая волатильность рынка, информационная шумиха вокруг 1 июля – все это продолжит подталкивать рынок», – говорит директор по продажам и маркетингу компании «Ленстройтрест» Ольга Копейкина.
С оценкой коллеги согласна заместитель директора по продажам компании «Главстрой Санкт-Петербург» Ольга Кузнецова. По ее словам, можно ждать повышения как минимум на 10% до конца года. «Продолжает расти себестоимость строительства, свое влияние окажет переход на проектное финансирование и другие изменения федерального законодательства. Кроме того, на цены влияет усиление конкуренции – на рынок в минувшем году был выведен рекордный объем новостроек», – отмечает она. По ее словам, дальше можно ждать снижения числа новых проектов и роста спроса на существующее предложение. А через два-три года вследствие снижения маржинальности объем рынка значительно упадет.
Некоторые эксперты говорят о начале существенного ценового роста именно со второй половины 2019-го. «Цены будут расти достаточно плавно, а увеличение до конца года составит как минимум 15%. При этом часть спроса может уйти на вторичный рынок жилья, – говорит Яна Васильева.
Интересно, что риэлторы, в отличие от застройщиков, менее уверенны в своих ценовых прогнозах. «Первичка сейчас задирает цены, и это вполне естественно: у застройщиков осталась последняя возможность сделать финансовый задел на будущее. Но вот по поводу роста цен однозначного мнения нет. Есть прогнозы, что дальнейшее уменьшение спроса вызовет ценовое снижение. Кто-то, наоборот, уверен, что застройщики смогут и дальше позволить себе держать курс на плавное повышение цен», – отмечает коммерческий директор АН «Панорама» Артем Каспаров.
Эскроу навсегда
Застройщики уже смирились с мыслью, что продавать квартиры придется по новым правилам. А для финансирования строек останется немного вариантов: строить на собственные средства, привлекать проектное финансирование или делать микс этих двух источников. Но принять окончательное решение о финансовых моделях по-прежнему трудно из-за законодательной неопределенности. «К сожалению, даже сами банки пока не вполне понимают целый ряд деталей. Мы будем ждать, когда появится большая ясность. К примеру, непонятно, как будут оценивать объект в высокой степени готовности – по количеству этажей, дольщиков? От этого напрямую зависит, какие объекты с 1 июля останутся на ДДУ, а какие перейдут на эскроу-счета. У каждой компании – по портфелю проектов, и решать экономику надо комплексно, а не по одному объекту», – говорит Ольга Копейкина.
Впрочем, некоторые игроки решили не ждать законодателя. «Мы заранее готовимся к переходу на новые модели продаж. Реализация квартир через эскроу-счета в шестой очереди “Юнтолово” и в одном из кварталов “Северной долины” стартует в марте-апреле. Это должно дать понимание работы новой системы и необходимых доработок со стороны застройщика и банков», – говорит Ольга Кузнецова. Она не сомневается, что все равно по мере перехода застройщиков на эскроу-счета правила будут корректироваться.
Процесс пошел
«Застройщики ведут себя по-разному: кто-то уже начал переходить на эскроу-счета, а кто-то просто сидит и надеется, что будут послабления или даже отмена новых правил. Но процесс перехода на эскроу начался, а сам продукт будет меняться», – говорит Антон Комаров. В его банке уже давно начали работать с эскроу-счетами и перевели на эту модель 98% сделок на вторичном рынке. Теперь такой продукт разработан для первичного рынка и найдены первые партнеры-застройщики.
В других банках пока ждут большей определенности. По словам менеджера по развитию бизнеса отдела по работе с застройщиками банка «ДельтаКредит» Василия Огаркова, его банк заинтересован работать по эскроу-счетам и рассматривает различные варианты и программы. «Возможно, это будет скидка на процентную ставку для клиента, возможно, скидка на проектное финансирование для застройщика. Но каким конкретно будет этот продукт, сейчас говорить рано», – отмечает он.
В отношении того, насколько высок запас прочности у строительного рынка и скольких игроков он потеряет при переходе на новые рельсы, взгляды экспертов разделились. По мнению Ольги Копейкиной, компаниям, у которых нет внутреннего запаса по маржинальности или он на уровне 2-3%, придется тяжело. «Но за 20 лет девелоперский рынок пережил колоссальное количество изменений правил и на 80% готов к переменам», – уверена эксперт.
У риэлторов особое мнение. «Мне внушает оптимизм, что застройщики, судя по сегодняшним высказываниям, чувствуют себя уверенно. Но для своих агентов мы строим более пессимистичные прогнозы. Деньги граждан переходят под контроль банков, и строить без единого долевого котла будет очень сложно. На мой взгляд, количество строительных компаний на первичном рынке Петербурга и Ленобласти может сократиться до 20 игроков», – считает Артем Каспаров.
Такие мнения были высказаны экспертами на круглом столе «Тенденции 2019 года на рынке недвижимости». Этим мероприятием БН открыл серию круглых столов, на которых будут обсуждаться самые сложные и актуальные вопросы развития рынка строительства и недвижимости. Следите за информацией в разделе «Календарь мероприятий».
