С января 2019 года вступил в силу ФЗ-217 «О ведении гражданами садоводства и огородничества…», определивший новые правила игры на садово-огородно-дачном поле. Что изменилось?
А у вас дача или садоводство?
В советское время были и садоводства, и дачные кооперативы. В послесоветское – возникло множество дачных поселков в формате некоммерческих товариществ, партнерств, потребительских кооперативов. При этом садоводства устойчиво ассоциировались с «шестью сотками» и грядками. В дачных поселках и участки побольше, и публика посолиднее. Именно поэтому сегодня постоянно приходится слышать: «Хочу дачу, но только не в садоводстве».
Так вот, теперь «дачники» (члены ДНП, дачных кооперативов и прочих объединений) с точки зрения закона тоже садоводы.
В свою очередь, новые объединения дачников, то есть, простите, садоводов теперь будут регистрироваться только в форме ОНТ и СНТ (огороднических и садоводческих некоммерческих товариществ). А всем старым объединениям в форме партнерств и кооперативов надлежит своевременно приводить уставы в соответствие с нормами ФЗ-217.
Садоводство и огородничество: в чем разница?
Итак, термины «дачное хозяйство» и «дачный участок» – забудьте. Их больше нет. В новом законе упоминаются только огородные и садовые участки. В чем отличия? А вот в чем.
Огородные участки – «с правом размещения хозпостроек, не являющихся объектами недвижимости».
Садовые участки – «с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей».
Само понятие «садоводство» тоже претерпело трансформацию. Новый закон подчеркивает некоммерческий характер садоводства и огородничества. В садоводстве теперь можно жить и культурно отдыхать. А вот выращивать огурцы на продажу – это уже «на грани».
Дом: жилой или садовый
Забудьте и такие определения, как дачный дом и жилое строение. Вам предлагается два варианта: садовый дом – «здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием» (ФЗ-217, ст. 3) – и жилой дом.
В чем разница? Только в том, что в первом нельзя прописаться, а во втором – можно. Соответственно, у жилого дома будет больше кадастровая стоимость и налогооблагаемая база. Насколько – тоже пока вопрос открытый.
... Зато теперь можно прописаться
Как мы сказали выше, новый закон разрешает и садоводам, и бывшим дачникам регистрацию по месту жительства, но для этого дом должен быть не садовым, а жилым и пригодным для круглогодичного проживания.
Но пригодность для проживания – понятие растяжимое. Так, для сельских домов, которые давно построены и фактически круглогодично эксплуатируются, допускается вариант «удобства на улице». В то же время владельцам новых коттеджей нередко приходится доказывать соответствие санитарным, строительным и жилищным нормам в судебном порядке.
В обозримом будущем законодатели обещают прописать более внятные правила. Пока вопросов больше, чем ответов. А разночтения дают чиновникам на местах широкие возможности как стимулировать, так и тормозить процесс.
По нашим сведениям, в некоторых садоводствах в Ленобласти круглогодично проживающим на даче пенсионерам уже предлагают регистрировать свои постройки не как садовые, а как жилые дома. Соответственно, прописываться можно. Но есть тонкий момент: налогооблагаемая база увеличится, притом существенно.
Что можно строить и регистрировать
На огородном участке допустимы только хозпостройки без капитальных фундаментов. Соответственно, регистрировать ничего не надо.
На садовом – почти все, что угодно: садовый или жилой дом, гараж, баня, беседка. При этом садовые и жилые дома необходимо регистрировать в Едином государственном реестре недвижимости. Все прочие постройки на участке (бани, гаражи, сараи) регистрации не требуют и, как выяснилось, налогами облагаться не будут.
Объективно – это хорошая новость, но, мягко говоря, запоздалая. Ведь два-три года назад чиновники на местах запугали владельцев загородной недвижимости «незаконными сараями, до которых вот-вот доберутся Росреестр и налоговики», загоняя дачников к кадастровым инженерам (имеющих связи с администрациями) – для «легализации» всех расположенных на участках построек. В результате законопослушные пенсионеры покорно оплачивали навязанные и недешевые услуги по кадастровой съемке.
Как будем регистрировать дома?
С 1 марта 2019 года меняется порядок регистрации садовых и жилых домов и их оформления в собственность. Теперь, начиная строительство, необходимо уведомить о его начале местную администрацию – заявлением по установленной форме с указанием сроков проведения работ и параметров будущего дома. Подать заявление можно лично, заказным письмом или через МФЦ.
Далее, по окончании строительства, придется приглашать кадастрового инженера для составления технического плана объекта и этот план вместе с соответствующим заявлением отправить также в местную администрацию – для регистрации в Росреестре.
Декларируется возможность подавать уведомления о начале и окончании строительства без излишней бюрократии – через портал госуслуг. Но пока эта опция не работает. Образец заявления мы нашли только на сайте Госстроя.
А если построить дворец?
Минувшей осенью чиновники Минстроя наконец разродились разъяснениями, что такое индивидуальный жилой дом. Оказывается, это обособленное здание, не состоящее из отдельных квартир, имеющее не больше трех наземных этажей и высоту до 20 метров.
Площадь не ограничивается. Но если строение до 500 кв. м, достаточно уведомить власти о начале и окончании строительства по процедуре, описанной выше. Если больше – потребуется предварительная экспертиза и согласование проектной документации, а также получение разрешения на ввод.
В параметры индивидуального дома, определенные Госстроем, вписывается Большой Меншиковский дворец в Ораниенбауме. Зимний дворец в Петербурге не проходит по высоте (30 метров).
Может ли рядовой садовод построить дворец? Оказывается, нет. Ведь, в соответствии с Градостроительным кодексом, ограничения вносятся на местном уровне и фиксируются в местных правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), уставах СНТ, инструкциях МЧС, Роспотребнадзора, природоохранных ведомств и т. п. И если в ПЗЗ написано, что в данной зоне можно строить только деревянные одноэтажные дома до 50 кв. м, то так тому и быть: все по-прежнему решается на местах.
