куда идут Цены
Рост цен за минувший год в Петербурге составил немногим более 7%, то есть соответствовал формуле «инфляция плюс еще чуть-чуть». Сюрпризом это не стало – именно о таком развитии событий аналитики говорили год назад. И даже возросший почти на 30% спрос не дал основания для более серьезного задирания цен.
Динамика средней цены предложения на рынке новостроек класса масс-маркет, руб./ кв. м
Полные отчеты об общих тенденциях на первичном и вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга, а также на рынке комнат, найма жилья и загородной недвижимости вы можете заказать через свой личный кабинет.
Причины понятны: доходы населения не растут, а старых запасов (и не всегда ликвидных) застройщики накопили немало. В области есть объекты, где на момент заселения непроданными остаются до 80% квартир. В Петербурге дела обстоят лучше, но примеров, когда застройщик продолжает продавать квартиры еще минимум пару лет после сдачи дома, хоть отбавляй. В таких условиях поднимать стоимость квартир как-то не с руки.
В то же время представители застройщиков весь 2018 год постоянно твердили о том, что обязательно произойдет корректировка ценников в сторону увеличения в условиях повального перехода на расчеты посредством эскроу-счетов. Называли и конкретные цифры – 5-10%, разумеется, в плюс к той самой формуле с инфляцией. Определенный резон в этом есть: девелоперам вместо бесплатных, по сути, денег дольщиков придется использовать проектное финансирование под процент, причем сразу на всю стройку. И даже объекты, уже имеющие разрешение на строительство, как недавно выяснилось, не минует чаша сия.
Но рискнем предположить, что все это перспективы 2020 года, не раньше. Во-первых, еще есть более пяти месяцев для продаж по старым правилам. Во-вторых, некоторые проекты, находящиеся на финальной стадии реализации, разрешат продавать «как раньше» и после 1 июля 2019 года. В-третьих, крупные застройщики имеют возможность какое-то время строить «на свои», не прибегая к помощи банкиров. Стало быть, сильного роста цен в текущем году можно будет избежать. Скорее, девелоперы будут вынуждены искать новые способы снижения своих издержек.
что ждет ипотеку
Пару слов скажем об ипотечном рынке. Упав к середине прошлого года до исторического минимума (средневзвешенная ставка на новостройки приблизилась к 9%), к осени ставки снова поползли вверх. А уже в январе взять кредит можно было под 10% годовых – за редкими исключениями. Часть экспертов считает, что это еще не конец и вскоре средняя ставка достигнет 11,0-11,5%, что будет серьезным шагом назад.
Впрочем, с самого верха уже раздаются призывы как-то обуздать пугающую тенденцию. Совсем недавно по этому поводу высказалась и Валентина Матвиенко. Так что, похоже, государство не даст ипотеке сильно подорожать. Могут быть применены как нерыночные директивные методы воздействия на банки (тем более что самые крупные государством и контролируются), так и субсидирование ставок из бюджета. Такое, как мы хорошо помним, уже было.
где будем покупать
Областное закадье все больше проигрывает в популярности новостройкам в черте города. В Кудрово уже нет свободной земли, строительный бум также миновал и Мурино, а у южных предместий все плохо с транспортной доступностью и улучшений не предвидится. Областные застройщики прекрасно видят сложившийся тренд и в некоторые месяцы минувшего года либо вообще ничего на рынок не выводили, либо начинали продажи в одном-двух небольших объектах. К тому же в области работает много небольших застройщиков, которые выглядят первыми кандидатами на вылет с рынка в связи с меняющимися правилами игры. Выходит, объем предложения в закадье очевидно обречен на уменьшение.
Тем временем в Петербурге со спросом, наоборот, все в порядке. И обнаружились новые лидеры потребительского внимания. Это такие локации, как Каменка, Средняя Рогатка (территория бывшего мясокомбината «Самсон» и совхоза «Лето») и Октябрьская набережная. Постепенно раскручивается намыв Васильевского острова, хотя до бума спроса тут еще далеко. И пока не исчерпали своих ресурсов давно известные Парнас, Усть-Славянка и Ручьи.
что нам напланировали
Средняя площадь квартиры на первичном рынке в 2018 году, по одним данным, продолжала понемногу снижаться, по другим – осталась на прежнем уровне. Но одна тенденция совершенно бесспорная: все застройщики, а не только самые продвинутые, стараются избавляться от неэффективных квадратных метров. В частности, коридоров.
Уже никого не удивишь планировкой со входом в квартиру прямо в кухню. Ниши для гардероба – повсеместное явление, а вот насчет балконов и лоджий единства нет. Одни увеличивают их площадь до размера террас, другие проектируют жилье вообще без них (скажем, ГК «ПИК»).
Количество студий в строящихся объектах медленно, но верно снижается. Все большее число застройщиков упирает в рекламе на их полное отсутствие в проекте, хотя еще пару лет назад так делали единицы. Но совокупная доля студий и однушек все равно превалирует в масс-маркете, и, видимо, это не изменится в ближайшие лет пять.
такая полная Отделка
Доля квартир с чистовой отделкой в минувшем году наконец-то перевалила за 50%. На долю черновой (проще говоря, жилья с голыми стенами) приходится менее 30% квартир. Да, качество отделки очень разное, но тренд налицо. И если еще несколько лет назад из Госдумы доносились призывы законодательно обязать застройщиков сдавать жилье под ключ, то сейчас в этом нет необходимости: рынок сам все расставил по местам. Вряд ли в ближайшие годы черновая отделка уйдет совсем, но ее доля явно понизится. А вот меблировка, хотя бы частичная – в виде кухонного оборудования, пока не прижилась и остается на рынке экзотикой. Ну, не всё сразу!
покупателя манят комфортом
Дефицит социальной инфраструктуры во многих районах никуда не делся (самый печальный пример – Шушары), но в целом дела налаживаются, особенно это касается Ленобласти.
К тому же примерно пять-семь лет назад девелоперы сообразили, что квадратные метры бетона сами себя продавать уже не могут, и озаботились наконец созданием комфортных общественных пространств в своих проектах. Да, рендеры и рекламные проспекты по-прежнему склонны преувеличивать площадь, отданную под озеленение и детские площадки, но положительная тенденция все же прослеживается.
Повсеместным явлением в новостройках комфорт-класса стали дворы без машин, системы видеонаблюдения по всему периметру двора и внутри корпусов, уличный wi-fi. Да и площадками для выгула собак и роллердромами уже поразить покупателя сложно. Во всяком случае, унылые дворы с парой качелей и чахлыми кустами, без сомнения, уходят в прошлое. И это не может не радовать.
