Шаг 1. Принимаем жилье правильно
Не в интересах покупателя спешить подписывать акт приема-передачи без тщательной проверки помещения.
Итак, сначала – осмотр квартиры. Его можно провести самостоятельно либо, что более надежно, воспользоваться услугами профессионалов.
«Оптимальная идея – обратиться в специализированную компанию, предлагающую консультации при приемке квартир. Таких компаний сейчас очень много, – советует управляющий директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Катерина Соболева. – Стоимость их услуг вполне демократична – 1,5–3,5 тыс. руб. в зависимости от площади квартиры. Чаще всего специалисты находят мелкие недостатки даже в очень качественных комплексах. Специалист приходит в квартиру вместе с собственником и внимательно ее осматривает, проверяет качество отделки, креплений, ровные поверхности».
Не так давно корреспонденту БН удалось поприсутствовать на приемке однокомнатной квартиры. Ознакомиться с подробностями и узнать, на что нужно обращать внимание при осмотре будущего жилья, можно в материале «Как принять квартиру у застройщика».
Шаг 2. Оформление требований
Итак, покупатель обнаружил недочеты на объекте и у него появились претензии к застройщику. Все недостатки фиксируются в акте несоответствия. Данный документ с подписью представителя строительной компании должен быть составлен в двух экземплярах.
Чтобы понять, что делать дальше, стоит разобраться непосредственно в самих дефектах. Делят их на существенные и несущественные.
К числу существенных относятся неполадки, жить с которыми в квартире невозможно: сломанные двери, неисправная система канализации, отсутствие тяги в вентиляции и т. д. При обнаружении такого рода погрешностей составляют акт осмотра с описанием недостатков. При этом акт приема-передачи подписывать нельзя – до тех пор пока застройщик не выполнит одно из условий, перечисленных в 214-ФЗ:
– устранение неполадок безвозмездно и в разумные сроки;
– снижение стоимости жилья;
– возмещение расходов на ремонт, выполненный дольщиком.
После того как проблемный вопрос между сторонами урегулирован, составляют новый акт, в котором ставят фактическую дату приемки квартиры.
Будьте осторожны! Иногда застройщик предлагает собственнику подписать акт до устранения брака, предоставляя взамен гарантийное письмо. Но рассчитывать на то, что впоследствии компания выполнит свои обязательства, как правило, не приходится.
В случаях обнаружения несущественного брака, например, трещин или царапин на поверхностях, неровностей на стенах и потолках, подписывают как дефектную ведомость, так и акт приема-передачи с указанием недочетов на объекте. Далее следует договориться с застройщиком о сроках и обязательно зафиксировать этот момент в документах. С компанией можно подписать соглашение об устранении дефектов либо вручить представителю под подпись претензию с требованием устранить брак в конкретный срок.
Шаг 3. Устанавливаем сроки
Отдельный вопрос: в течение какого времени застройщик должен исправить те или иные погрешности? Закон (214-ФЗ) отвечает на него размыто, используя формулировку «разумные сроки». Действительно, недочеты встречаются разные. На устранение изъянов в одном случае потребуется месяц, а в другом – хватит и двух дней. Поэтому покупатель фиксирует дефекты и сразу обговаривает с представителями компании дедлайн.
Есть и такие дефекты, которые становятся заметны позже – при эксплуатации квартиры. Например, лишь с наступлением холодов жилец обнаружит, что система отопления работает неисправно. Как быть? В таких случаях, согласно 214-ФЗ, действует гарантия на пять лет. В течение этого времени застройщик обязан бесплатно исправить все недочеты, которые появились по его вине.
«С 1 января 2017 года все застройщики должны вместе с ключами выдавать дольщикам инструкцию по эксплуатации новой квартиры. В бумажном документе должны быть прописаны подробные сведения о том, из чего сделан дом, что должно быть в квартире, если она сдается с отделкой, что можно и нельзя делать при ремонте, а также гарантийные сроки на все отделочные элементы. У каждой строительной компании есть свои нюансы в отделке, поэтому всегда лучше уточнять, в каком виде передается квартира покупателю. Если есть возможность, обязательно стоит посмотреть либо аналогичную квартиру, либо шоу-рум», – отметила руководитель департамента долевого строительства корпорации «Адвекс. Недвижимость» Ольга Морозова.
Шаг 4. Выплата неустойки
Нарушение сроков, установленных для устранения дефектов, чревато для застройщика финансовыми потерями. Неустойка в размере 1% от цены выполнения работ предусмотрена законом «О защите прав потребителей» и рассчитывается за каждый день просрочки.
Чаще всего до суда дело не доходит: строительным компаниям важна репутация, а судебные разбирательства вряд ли положительно влияют на имидж. Но бывает и так, что застройщик специально тянет время, вынуждая покупателя провести ремонт самостоятельно. Рано или поздно такая стратегия приведет к судебным тяжбам. Поэтому будущему новоселу надо вести подробную документацию и фиксировать все договоренности с представителями компании.
Сроки срываются, застройщик не идет на контакт или кормит обещаниями – следует составить письменную претензию и отправить в компанию. Это условие необходимо выполнить перед обращением в суд. Если в течение месяца реакции не последует, уже в судебном порядке можно требовать выплаты неустойки, компенсации расходов, а также расторгнуть договор и вернуть деньги, уплаченные за жилье, с процентами.
