Эскроу для всех
В канун нового года строительный рынок был в очередной раз огорошен изменениями правил игры. Вместе с косметическими правками в 214-ФЗ, призванными облегчить жизнь застройщиков (проблемы со страхованием ответственности, снижение требований к опыту застройщика и пр.), законодатель принял решение ускорить перевод рынка на эскроу-счета. До этого момента предполагалось, что еще два-три года застройщики продержатся на старых правилах и накопленных запасах разрешений, которых переход на эскроу-счета не коснется. Но законодатель, как всегда, все переиграл.
Теперь с 1 июля не только новые, но и уже запущенные проекты нужно будет переводить на новые модели финансирования – строить их за счет средств дольщиков не получится. Гонка с получением разрешений на строительство (в Петербурге – на 20 млн кв. м жилья, в Ленобласти – на 10 млн кв. м) оказалась бесполезной: «подушка безопасности» будет затронута реформой.
Исключение обещают сделать лишь для новостроек в высокой степени готовности – их можно будет достраивать по старинке, на деньги дольщиков. Соответствующие критерии для таких строек Правительство РФ своим постановлением обещает определить уже в феврале. Судя по всему, послабления светят далеко не всем – помимо стадии строительства, будут учитываться финансовая устойчивость компании, количество проданных ДДУ и пр.
В любом случае под «эскроу-раздачу» попали все свежие, недавно выведенные на рынок проекты. По данным Центра оценки и аналитики БН, за 2018 год рынок петербургской агломерации пополнился рекордными объемами нового жилья – 231 объект c общей площадью квартир 4,8 млн кв. м.
Рынок поставят на паузу?
Эксперты полагают, что в первом полугодии ситуация на рынке принципиально не поменяется. Новые правила игры до конца не оглашены: пока неясны критерии для застройщиков, которым будет позволено продолжить строительство без эскроу-счетов.
«А вот после опубликования этих критериев стоит ожидать существенного движения на рынке, так как одной из стратегий сохранения прав на использование ДДУ может быть “присоединение” к компании, которая будет соответствовать разработанным Правительством РФ критериям», – считает руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов. По его мнению, не исключено, что уже во втором полугодии в движение могут прийти и цены, так как есть вероятность существенного сужения рынка за счет остановки проектов застройщиков, которые не попадут под критерии Правительства РФ.
Другие эксперты также не исключают возникновения паузы на рынке. Новая схема работы по эскроу в целом всем понятна и достаточно прозрачна. Но любой новый механизм потребует этапа настройки. «Насколько игроки рынка готовы к переходу на эскроу-счета, не вызовет ли он задержек платежей и проблем с финансированием, не приведет ли к уходу части компаний – все это пока только предстоит увидеть», – говорит директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Сережина. По ее словам, в первую очередь отмена долевого строительства затронет те компании, у которых есть проблемы с привлечением проектного финансирования.
По поводу немедленного роста цен не все так однозначно. Как считает генеральный директор компании «Главстрой Санкт-Петербург» Александр Лелин, в 2019 году не стоит ожидать существенного роста цен на рынке строящегося жилья. «У девелоперов есть хороший товарный запас и широкий выбор предложений. Возможен даже некоторый демпинг от компаний с неустойчивым финансовым положением. Но вложения в такие проекты для покупателей будут иметь повышенные риски», – предупреждает он. По его мнению, существенного роста цен следует ждать через год-два.
Рисков больше, выбор меньше
Как известно, все жесткие действия законодателя последних двух лет в сфере долевки были направлены на защиту граждан от действий недобросовестных застройщиков. После внедрения на рынке системы эскроу-счетов риски будущих покупателей действительно будут сведены к минимуму. Но вот для нынешних дольщиков они, по мнению экспертов, наоборот могут существенно возрасти. «Можно ожидать, что банки не справятся с единовременным обращением к ним тысяч застройщиков за финансированием. И с учетом консервативного подхода банков даже для крупных компаний рефинансирование стройки может составить несколько месяцев. Значит, есть реальная опасность существенного снижения темпов строительства вплоть до полной его остановки», – предполагает Дмитрий Некрестьянов.
Еще один вопрос: что будет с объемами нового предложения на рынке? Все идет к тому, что количество стартов в 2019 году начнет сокращаться. «Во-первых, требования к застройщикам становятся жестче. Во-вторых, очень большой объем выведен в 2018 году – многие компании постарались запускать проекты быстрее, чтобы реализовывать их еще в рамках старого законодательства», – отмечает Вера Сережина. По ее словам, покупателю не стоит бояться того, что «будет нечего купить». Предложение большое, есть резерв для вывода новых очередей в тех локациях, которые уже разрабатываются. Но вот появление на рынке совсем новых локаций, скорее всего, теперь будет редкостью.
Дмитрий Ходкевич, генеральный директор компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:
– За четверть века нашей работы мы были свидетелями постоянных корректировок законодательства и нормативной базы. Однако нынешние поправки более радикальные. Но эти изменения оздоровят отрасль, сделают рынок более цивилизованным. Выживут сильнейшие, а вот средние и мелкие компании могут не выдержать перемен.
Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI:
– В тенденции к монополизации рынка неожиданностей нет. Такая ситуация складывается как минимум последние два-три года. Пятнадцать ведущих девелоперов в регионе охватывают порядка 75% рынка. И законодательные нововведения, которые несут все более строгие требования к застройщикам, этому тренду способствуют. Особенно в низком ценовом сегменте небольшим застройщикам будет все сложнее конкурировать с крупными компаниями, имеющими собственные подрядные мощности.
Александр Лелин, генеральный директор компании «Главстрой Санкт-Петербург»:
– Заметное увеличение цены квадратного метра может произойти через год или два, когда проектное финансирование приведет к росту себестоимости нового строительства. Что касается ближайшей перспективы, то пока для строителей остаются открытыми такие вопросы, как способы взаимодействия с регулирующими органами и банками, размер ставок для проектного финансирования, способы строительства социальной инфраструктуры. От этого будет зависеть ценовая политика и финансовые модели инвестиционных проектов.
Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»:
– Объективно непонятно, что будет с рынком, так как сохраняется интрига в вопросе о критериях застройщиков, которые будут освобождены от перехода на эскроу по действующим проектам и будут находиться в иной финансовой реальности по сравнению со всеми остальными.
