Наш традиционный рейтинг, подготовленный Центром оценки и аналитики БН, формирует десятка застройщиков – лидеров по объемам нового строительства на рынке новостроек Петербурга и ближнего пояса Ленобласти в 2018 году (см. таблицу).
К новым рекордам
Активность девелоперов по пополнению рынка новыми объемами жилья растет уже не первый год. За 2018-й они общими усилиями вывели в Петербургской агломерации 4,8 млн кв. м суммарной площади квартир (без учета апартаментов). Это на 10% больше, чем в 2017-м (4,3 млн). И значительно выше показателей 2016-го (3,9 млн кв. м) и даже ударного в плане новых строек 2015-го (4,4 млн кв. м).
При этом динамику вывода новых квадратов в продажу отличал неровный характер, как всегда, обусловленный колебаниями спроса. Если в начале года потенциальный покупатель осторожничал, то ближе к лету раскочегарился, подгоняемый прогнозами о повышении цен из-за отмены долевки, удорожанием ипотеки и прочими факторами. В конце лета и начале осени эксперты даже отмечали признаки некоторого ажиотажа – на котлованах некоторых стартапов квартиры разлетались как горячие пирожки.
Соответственно реагировали и застройщики. Больше всего новых квартир в продажу было выведено в июне, когда была последняя теоретическая возможность впрыгнуть в уходящий вагон старой долевки. Но и после девелоперы не сбавили оборотов и продолжали стабильно пополнять рынок 9-10 тысячами квартир в месяц. При этом большие партии по полторы-две тысячи квартир выводили крупные компании как в своих старых, так и в новых масштабных проектах. Абсолютный рекорд поставила компания Setl Сity – в седьмой очереди одного из уже реализуемых проектов она в июне разом вывела в продажу почти 3 тыс. квартир.
Отметим и большое число появившихся в 2018-м стартапов – застройщики продолжали подогревать покупательский интерес, предлагая новые локации, и нередко поблизости от станций метро. Каждый третий из пополнивших в прошлом году рынок объектов – это совершенно новые жилые комплексы.
Десятка активных
Верхнюю строчку с серьезным отрывом от остальных игроков уже несколько лет подряд держит Setl City – в минувшем году застройщик вывел в продажу 662 тыс. кв. м жилья. На его долю пришлось и самое большое число стартапов в городе – сразу восемь, в разных районах и различного класса, от комфорта до элиты. При этом застройщик чуть сбавил обороты в деле пополнения рынка – его доля за год уменьшилась с 21 до 14%.
На вторую строчку поднялась Группа ЦДС, которая за год в два с лишним раза нарастила показатели новых объемов – до 432 тыс. квадратов. Рывок в основном сделан за счет четырех масштабных стартапов: ЖК «Северный», ЖК «Полюстрово», ЖК «Черная речка» и ЖК «Елизаровский».
По объемам выведенного жилья третье место заняла ГК «Эталон», которая второй год подряд наращивает объемы нового предложения на петербургском рынке. В 2018 году холдинг отметился сразу пятью новинками – это жилые комплексы «Дом на Блюхера», «Охта-Хаус», «Галактика. Премиум», «Петровская доминанта» и «Эталон на Неве».
Лишь ненамного отстала «Группа ЛСР», которая в целом стала осторожнее и сбавила темпы пополнения петербургского рынка по сравнению с прошлым годом. Это, видимо, связано с большими объемами текущего строительства (по данным ЕРЗ, холдинг держит второе место по стране с показателем в 4,8 млн кв. м). Впрочем, и в Северной столице были анонсированы два стартапа – ЖК «Ручьи» и ЖК Riviere Noire.
Отметим, что в условиях нестабильного законодательства некоторые компании в 2018 году стремились резко увеличить объемы нового строительства. Особенно внушительный рывок за год сделали «СПб Реновация» – за счет своих старых и одного нового проекта (ЖК «Живи! В Курортном») – и компания «КВС» со стартапами «Жили-Были», «Наутилус» и «Континенты».
Другие застройщики, наоборот, стали осторожничать и выводят столько же или гораздо меньше, чем в прошлом году. Так, из десятки самых активных выпала компания «Полис Групп», а также девелоперы с иногородними корнями – Glorax Development, «Аквилон Инвест» и ФСК «Лидер», которых последние пару лет отличал более энергичный характер пополнения рынка. Они были вытеснены из рейтинга «новичками».
К примеру, в рейтинг вошла компания «Лидер Групп», которая за год увеличила объемы нового предложения для покупателя в семь раз (!) – с 21 тыс. до 146 тыс. кв. м. Застройщик вывел в продажу четыре новых объекта (три из них – в рамках проекта «Гавань капитанов» на намывных территориях Васильевского острова).
Отметим, что в 2018 году немало застройщиков из «середняков» стремились нарастить свою долю присутствия на рынке и чуть ли не вдвое усилили строительную активность. Среди них – «Арсенал-Недвижимость» и «РосСтройИнвест». Некоторым лишь чуть-чуть не удалось дотянуть до топа-10.
Область выдыхается
Одна из усиливающихся тенденций – новостройки в областных полях продолжают резко сдавать позиции. В черте Петербурга в минувшем году появилось проектов на 3,8 млн кв. м жилья (плюс 25%), а в Ленобласти новые объемы упали до 940 тыс. кв. м (минус 21%). Для сравнения: несколько лет назад новые стройки в двух регионах распределялись по площади поровну, и даже по итогам 2017-го застройщики в предместьях вывели в продажу свыше 1,2 млн кв. м. Теперь стартапы в областных пригородах можно пересчитать по пальцам: в основном там достраиваются очереди ранее запущенных проектов.
Еще один тренд – покупатель становится все более требователен к комфорту, и застройщикам приходится учитывать это в квартирографии новых проектов. В 2017 году средняя площадь квартир в городской черте впервые прекратила уменьшаться. А в 2018 году даже чуть подросла – с 45,2 до 46,4 кв. м. При этом снизилось и число студий – в новых проектах Петербурга они составили 21%. Такие же процессы аналитики БН наблюдают и в предместьях: там метраж усредненной квартиры за год вырос с 38,7 до 39,7 кв. м, а число студий уменьшилось с 29,0 до 27,1% в пользу других форматов квартир. Можно делать осторожные выводы, что точку насыщения малогабаритным жильем рынок новостроек наконец прошел.
И самый интересный тренд – на рынке впервые начал уменьшаться «навес» (доля нереализованного жилья). В 2014 и 2015 годах застройщики запускали новых проектов примерно на 500-600 тыс. квадратов больше, чем мог освоить покупатель. В 2016-м было продано жилья столько же, сколько и выведено в продажу. В 2017-м «навес» вновь начал расти – переизбыток составил примерно 300 тыс. кв. м. А в 2018 году покупатели впервые приобрели жилья чуть ли не больше, чем застройщики сумели вывести на рынок агломерации за год.
Впрочем, выбор новостроек по-прежнему широк: в Петербурге и пригородах в активной продаже находится свыше 5 млн кв. м жилья, а запасы накопленных застройщиками разрешений огромны. Но, как известно, под самый новый год законодатель сделал застройщикам очередной сюрприз: с 1 июля нельзя будет строить дома на деньги дольщиков (за исключением объектов в высокой степени готовности). А средства покупателей нужно размещать на эскроу-счетах. За деньгами на новые стройки придется идти в банки, которые, как известно, пока не горят желанием переводить рынок на проектное финансирование.
Как скоро эти новации отразятся на темпах пополнения рынка новым предложением, никто судить не берется. Уже есть осторожные прогнозы, что новых проектов станет гораздо меньше.
Но пока что до дефицита далеко. А потенциального покупателя больше волнует не количество корпусов, выводимых девелопером в продажу, а степень его надежности – в условиях кардинальной перестройки отрасли риски недостроя могут существенно возрасти.
Топ-10. Вывод новостроек на рынок Петербурга и Ленобласти в 2018 году
| Компания | Доля на рынке (по общей площади квартир) | Общая площадь квартир, тыс. кв. м | Количество квартир |
| Setl City | 13,9% | 662 | 17600 |
| Группа ЦДС | 9,1% | 433 | 9844 |
| ЛенСпецСМУ | 6,4% | 304 | 5007 |
| ЛСР. Недвижимость-СЗ | 6,1% | 291 | 6077 |
| КВС | 5,0% | 240 | 5713 |
| СПб Реновация | 4,7% | 223 | 5592 |
| Главстрой-СПб | 3,4% | 163 | 4048 |
| Лидер Групп | 3,1% | 146 | 3240 |
| Строительный трест | 3,0% | 142 | 2156 |
| Seven Suns Development | 2,5% | 119 | 2170 |
