Что принес год ушедший
Арендные ставки, снижавшиеся в первой половине 2018 года, рванули вверх летом (год-то был не простой, а «футбольный»!), достигли пика осенью и к концу года немного опустились.
Динамика средней цены предложения по типу квартир, руб. в мес.
Но в целом по итогам 2018 года аналитики зафиксировали рост средних цен предложения на арендное жилье в Санкт-Петербурге.
Средние цены предложения на конец декабря 2018 года (изменение за год, %)
11,2 тыс. руб. в мес. (+0,9%) – комнаты
22,0 тыс. руб. в мес. (+4,8%) – студии и однокомнатные квартиры
30,3 тыс. руб. в мес. (+6,7%) – двухкомнатные квартиры
39,8 тыс. руб. в мес. (+11,1%) – трехкомнатные квартиры
Футбола не будет
В текущем году событий, аналогичных мировому футбольному первенству (именно с ним связан разогрев рынка аренды летом 2018 года), в календаре нет. Роста деловой и производственной активности, «строек века» и притока рабочей силы не прогнозируется. Поэтому нет оснований ждать ни роста спроса на съемное жилье, ни подъема арендных ставок.
По словам риэлторов, оживление намечается только в сегменте жилья комфорт- и бизнес-класса – в Приморском районе (из-за переезда «Газпрома») и Московском, где также повышенная концентрация «дочек» и подрядчиков углеводородного монополиста. Переезжают ближе к работе не только топ-менеджеры, но и стабильно оплачиваемый линейный персонал.
Но потенциал Московского района, где «приземлились» головные офисы ведущих подрядчиков, по большей части уже исчерпан. Активное переселение в Приморский район, к подножию Лахта Центра, начнется осенью 2019 года, когда заработает головной офис. Кстати, по данным аналитиков БН.ру, именно Приморский район лидирует по количеству предложений на рынке аренды. На него приходится больше 14% выставленных квартир и комнат.
Времена дефицита прошли
В прошлом пятилетии спрос на рынке съемного жилья значительно превышал предложение: каждое новое объявление о сдаче квартиры вызывало шквал звонков от претендентов. Почти на любую квартиру, даже на убитую, в считаные дни находились постояльцы.
Такое положение дел исключало привередливость со стороны потенциальных съемщиков. Поэтому у хозяев «лишней» жилплощади не было необходимости вкладывать деньги в ремонт и обстановку.
Но сейчас все радикально изменилось. Объем предложения прирастал, а в последние годы доступная ипотека спровоцировала и заметное снижение спроса на съем.
За счет чего растет предложение
В первую очередь, за счет вчерашних жилых новостроек и апарт-отелей. По осторожным оценкам риэлторов, в некоторых крупных жилкомплексах в оборот рынка аренды поступает до трети объектов.
Во-вторых, значительное количество квартир категории «сдается впервые» готовили к ЧМ-2018 – в расчете на краткосрочную аренду. Большинство этих объектов сдается и сейчас, уже на долгосрочной основе (не пропадать же добру).
В-третьих, относительно новое явление – микроквартиры-студии, сделанные из просторных комнат в коммуналках. Поскольку это, как правило, объекты нелегальной перепланировки, продать их по ценам, превышающим цены комнат, невозможно. Но на рынке аренды такие объекты котируются почти по ценам типовых однокомнатных квартир.
В-четвертых, массовый вывод на рынок «бабушкиных» квартир – следствие постперестроечного демографического кризиса. Бабушки и дедушки, имеющие одного внука на четверых, – не редкость среди коренных петербуржцев. При этом повышение пенсионного возраста и рост безработицы располагает владельцев унаследованных излишков жилплощади не продавать их, а придерживать и сдавать в аренду. Однако найти съемщика на видавшее виды жилье с каждым годом сложнее.
«Бабушкин ремонт» не котируется
Главное, что бросается в глаза при изучении сегодняшних объявлений по аренде, – возросший уровень подготовки объектов, свидетельствующий о скрытом снижении арендных ставок.
Например, несколько лет назад однушка по средней на сегодняшний день арендной ставке (22 тыс. руб. в месяц) нередко представляла собой объект класса «бабушкин ремонт». То есть с видавшей виды мебелью, свежими бумажными обоями поверх старых, а также разнокалиберными чашками и тарелками, знавшими не одно поколение жильцов.
Большинство сегодняшних предложений по приведенным выше средним арендным ставкам – это квартиры с относительно свежей обстановкой и полной линейкой бытовой техники.
Квартиры, специально подготовленные под арендатора, также теснят «бабушкины». Без должной «спецподготовки» трехкомнатную квартиру сегодня можно сдать по ставке двухкомнатной, а двухкомнатную – по ставке однокомнатной.
Подводная часть арендного айсберга
Несмотря на то что рынок аренды приобретает все более цивилизованные черты и стандарты качества, его участники не спешат выходить из тени. Чиновники время от времени предпринимают попытки легализовать оборот арендного сегмента, устраивают кампании по выявлению неплательщиков, но не имеют необходимых рычагов, чтобы призвать их к ответу.
При этом в легализации не заинтересованы ни арендаторы, ни арендодатели. Поэтому пенсионер Василий Петрович, чтобы не платить 13-процентный подоходный налог, всегда может объяснить, что «пустил пожить» племянника Ахмеджона.
Не надо быть аналитиком, чтобы понимать: при курсе на увеличение собираемости налогов, в текущем году законодательные попытки легализовать рынок аренды будут продолжены. Это означает, что и без того невысокая доходность аренды для наймодателей снизится.
На рынок идут миллениалы
Традиционный контингент потенциальных съемщиков – трудовые мигранты из регионов и ближнего зарубежья. Но городские предприятия сокращают штаты, а рост безработицы отнюдь не способствует увеличению количества арендаторов из числа «тружеников».
В основном контингент съемщиков пополняется за счет молодых людей, не желающих жить под одной крышей с родителями, но не готовых на долгие годы вписываться в ипотеку. Тем более что цены на квартирном рынке не растут, торопиться с покупкой жилья ради экономии смысла нет, а трудные времена можно пересиживать у родителей.
По всей видимости, в ближайшее время условия на рынке долгосрочной аренды начнет диктовать именно поколение, появившееся на свет в период демографического провала 1990-х годов. Это поколение малочисленно, и оно приходит на рынок со своими жизненными ценностями и установками – без выраженных собственнических амбиций. Его представители активно пользуются автопрокатом и присматриваются к каршерингу. Они готовы арендовать места в автосервисах формата «почини сам» и отнюдь не считают, что «маленькая, зато своя» квартира на выселках лучше съемной.
Делаем выводы. Арендные ставки имеют тенденцию к скрытому снижению, а качество выставляемых в листинги объектов растет. На смену типовым панелькам с бабушкиными шкафами приходят варианты со свежим ремонтом. И сдать квартиру без должной подготовки становится все сложнее.
