На конференции «Итоги 2018 года на рынке недвижимости с BN.ru» много внимания было уделено рынку новостроек. Спикерами в этой части конференции выступили ведущий аналитик по строящейся недвижимости ГК «Бюллетень недвижимости» Ольга Романова и начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Тенденции развития ипотечного рынка также были освещены. Этим занимались Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке банка «Открытие», и Анна Никитина, главный специалист отдела партнерских продаж Газпромбанка.
Обратно в город
По словам Ольги Романовой, за 11 месяцев 2018 года (данные за декабрь еще уточняются) на рынок жилья Петербурга было выведено в продажу 3,4 млн кв. м. Это на 21% больше, чем за тот же период 2017 года (2,6 млн). При этом в Ленобласти за весь 2017 год было выведено 1,2 млн квадратов, а с января по ноябрь 2018-го – всего 810 тыс. кв. м. «Налицо перетекание и спроса, и предложения на территорию Санкт-Петербурга, и оно идет уже второй год подряд», – отмечает эксперт.
С реализацией в 2018 году тоже все было хорошо. Неопределенность перед введением новых правил игры (проектное финансирование и эскроу-счета) подстегнула спрос. И если за 11 месяцев 2017 года в Петербурге было зарегистрировано 62 959 договоров долевого участия (ДДУ), то в 2018 году за тот же период было уже 80 484 ДДУ. Прогнозируемый объем реализации за 2018 год в городе – 3,5-3,7 млн кв. м. Причины на поверхности: изменения законодательства, падение курса рубля, инфляция и пр. То есть рост составил 28%. Такого не было с 2014 года.
Еще одна тенденция – в Петербурге снизился объем ввода нового жилья. В 2017 году было введено в эксплуатацию 3,4 млн кв. м новостроек, а за 11 месяцев 2018-го – всего 1,5 млн кв. м. «Даже с учетом традиционно больших объемов ввода в декабре, прошлогодние показатели явно не будут перекрыты», – отметила Ольга Романова. По ее мнению, это следствие кризиса 2014 года, когда на рынок выходило мало новых проектов. Через три года строительного цикла это закономерно сказалось на рынке.
Ценовая температура и объем
Рост средней цены предложения жилья в сегменте масс-маркет (комфорт и стандарт) в Петербурге за 11 месяцев 2018 года составил 4,8%. В абсолютных цифрах это 105 500 руб. кв. м в ноябре. А вот в Ленобласти масс-маркет подорожал на целых 12,6%, до 63 900 руб. за кв. м в ноябре 2018-го. И основной рост цен пришелся именно на конец года, начиная с осени.
Средняя площадь квартир что в Петербурге, что в Ленобласти перестала уменьшаться и даже немного увеличилась: в городе с 45,1 до 46,1 кв. м за год, в области – с 38,7 до 40,2 кв. м.
Итак, по мнению Ольги Романовой, можно выделить четыре основные особенности развития рынка строящегося жилья в 2018 году. Первая – опережающий рост цен в новых проектах. Вторая – уход с рынка части застройщиков и заморозка реализации квартир в их проектах. Третья – начало расслоения предложения на проекты – лидеры спроса, «середняки» и проекты потенциально проблемные.
И, наконец, пятый пункт – это рекордно низкие ипотечные ставки. Но об этом мы поговорим во второй части нашего отчета о конференции.
Никаких обвалов
Светлана Денисова посетовала на то, что во многих деловых изданиях по-прежнему оперируют такими терминами, как «обвал» или «падение». «Ничего подобного после 2014 года на рынке не случилось, рынок полностью адаптировался к новым условиям, что видно и по настроениям покупателей», – отмечает эксперт.
В связи с грядущими законодательными изменениями потребитель ждет подорожания, поэтому на рынок и пришел отложенный спрос. Разумеется, мощным драйвером выступила ипотека.
Чем же обусловлена обеспокоенность застройщиков? В первую очередь тем, что этого отложенного спроса надолго не хватит. И помимо привлекательности ипотеки (несмотря на незначительное повышение ставок) нет других причин ожидать высокого спроса, ведь роста доходов населения ожидать не приходится. Повышается НДС, растет себестоимость строительства, значит, пойдут вверх и цены на новостройки. К этому есть все предпосылки.
Светлана Денисова также отметила, что Петербург уже сегодня отобрал пальму первенства у Москвы по продаже жилья, в первую очередь новостроек, покупателям из регионов. Сказался тут, конечно, и перенос офисов дочерних структур «Газпрома», но это не единственный фактор. Дело в том, что «точка входа» на рынок в Питере гораздо ниже, и это привлекает все большее число иногородних покупателей. И эта тенденция сохраняется уже как минимум два года.
«Мы часто зацикливаемся на негативе, но 2018 год принес много позитива, и я надеюсь, что так будет и дальше. Можно жить и работать, добиваться побед», – завершила свое выступление Светлана Денисова.
Ипотека без калькулятора
Плавно, через тему эскроу-счетов, переходим к ипотечному блоку.
Анна Никитина, помимо ипотечных продуктов Газпромбанка, рассказала о том, что пока представляемая ею финансовая организация с эскроу-счетами для застройщиков не работает, но к такой работе готовится.
Татьяна Хоботова отметила, что в 2018 году активизировалось рефинансирование ипотечных кредитов и по итогам десяти месяцев занимает около 20% рынка ипотеки.
Таких темпов роста ипотечного кредитования, как в 2018 году (55-57%), в 2019-м ожидать не приходится, считает Татьяна Хоботова.
«Дело даже не в повышении ключевой ставки, оно не критичное, – отмечает она. – А вот тот отложенный спрос, который был, уже реализовался. Понятно, что платежеспособность населения сильно не растет. И роста объемов ипотеки более чем на 10-15%, на мой взгляд, не будет».
Татьяна Хоботова подчеркивает, что повышение ключевой ставки ЦБ на 0,25 п. п. незначительно влияет на рынок.
Подводим итоги: после 1 июля 2019-го счастье наступает для всех сразу. Дольщик – защищен по самое не хочу (и потому бросился покупать); застройщик обрел реальность (не зря же разрешениями на строительство запасался, не зная, что напрасно); банк, особенно государственный, – свой заслуженный геморрой; законодатель – боль за бесцельно прожитые годы.
