Схема не нова: ее придумали в 1990-е годы, и она исправно работает сегодня. Но время вносит корректировки. Особенность нашего времени в том, что предложение значительно превышает спрос. Поэтому купить легко, а чтобы продать – надо основательно поработать. При этом опытные специалисты по недвижимости советуют своим клиентам всеми возможными способами рвать цепочки и по возможности разносить сделки по времени.
«Ну все, продам участок, все равно стройку не потянуть. Добавлю деньжонок – переедем в квартирку попросторнее, заживем как люди!» – поделился планами друг детства.
Перед этим он несколько дней изучал каталоги объявлений о продаже недвижимости и пришел к выводу, что за двухкомнатную в брежневке (разумеется, если он не будет уступать в цене и обойдется без посредников) сможет выручить 4,5 млн руб.
А добавив миллион и основательно поторговавшись, переедет в просторную трешку в 137-й серии с хорошим ремонтом и обстановкой. Хотя, если повезет, найдется по сходной цене сталинка, правда, скорее всего, такая, которой нужен ремонт. Придется еще более настойчиво торговаться...
Разумеется, оплачивать услуги риэлторов и влезать в кредиты товарищу не хочется. Поэтому он озадачил: надо бы найти такой вариант, чтобы хозяин трешки согласился на двушку с доплатой. Времена, мол, трудные, а деньги нужны многим, – с ногами и руками оторвут...
Пришлось объяснять, что идея, в принципе, неплохая, но практически не реализуемая, ведь желающего переехать из ухоженной квартиры в двушку не первой свежести он будет искать вечно – даже за приличные деньги:
– По сути, дорогой друг, у тебя два пути: прямой обмен, или мена (с доплатой или без оной), и так называемая встречная покупка (продажа жилья с одновременной покупкой другого). Есть еще и третий путь – разнести продажу и покупку по времени, например, за счет ипотечного кредита с последующим досрочным погашением. Каждый вариант имеет свои плюсы, минусы и ограничения.
Справка БН
Прямой обмен
При прямом обмене сделку можно оформить договором мены – нотариально – или в простой письменной форме. Относительно небольшие доплаты и минимальные изменения налогооблагаемой базы упрощают взаиморасчеты, делают сделку быстрой и почти безопасной.
Пожалуй, единственный недостаток, который, однако, напрочь перечеркивает все плюсы, – это ограниченное число возможных контрагентов. Даже на бескрайнем, казалось бы, рынке найти желающего поменяться – задача трудноосуществимая. Как рассказывают риэлторы, многие их потенциальные клиенты как заведенные начинают именно с такого варианта, но только убивают время. В практике обменные сделки, да, встречаются и широко распространены. Только, как правило, это обмены между родственниками или соседями.
Встречная сделка
В классическом виде встречная покупка (встречка) – это продажа объекта недвижимости (квартиры или комнаты) с одновременной покупкой другого. При такой сделке продавец, он же покупатель, может сделать доплату или получить компенсацию (например, если речь о квартирах разных площадей).
По оценкам риэлторов, на встречные сделки приходится около 80% операций на вторичном рынке жилья. В большинстве случаев размеры доплат при встречных сделках укладываются в диапазон от 500 тыс. до 1 млн руб.
Тем не менее сегодня многие опытные специалисты по недвижимости призывают клиентов решительно рвать цепочки и по возможности разносить сделки покупки и продажи по времени.
– Давай разберемся со встречными покупками. Как это работает и с чего начать?
– Возьмем твой случай. Возможны два варианта. Первый: начинаешь смотреть трешки. И вот, предположим, квартира тебе понравилась. Ты уговариваешь хозяина подождать, вносишь задаток. Потом быстренько выставляешь на продажу свою двушку. Но поскольку твой контрагент вряд ли согласится долго ждать, продавать свою квартиру придется срочно и с существенной скидкой.
– Ну, по такому случаю процентов пять я буду готов уступить.
– Не торопись, не все так просто. Сегодня и десять процентов – не гарантия быстрой продажи.
– Окей, а если я не буду торопиться, начну с продажи своей квартиры и тем временем буду присматриваться?
– Да, это разумнее. Но затягивать и заряжать цену все равно не стоит. А в целом действуешь так: выставляешь квартиру на продажу, а как только на твоем горизонте появляется реальный покупатель, просишь его подождать и в ударном темпе подбираешь трешку. Конечно, прицениться придется заранее. Времени на торги у тебя совсем немного.
В результате получается цепочка из трех звеньев: покупатель с деньгами – ты, со своей двушкой и миллионом в кармане, – и продавец трешки. Вы готовите два договора, потом в назначенный час встречаетесь у нотариуса или в МФЦ и проводите две сделки.
– Встречку себе я найду быстро: открываешь любой каталог – вариантов море. В чем здесь сложность?
– А сложность вот в чем. Ты когда последний раз видел человека с пятью миллионами свободных денег?
– Давно это было. Лет десять назад...
– Так вот, покупатель с живыми или даже кредитными деньгами, не обремененный необходимостью продажи старой недвижимости, на квартирном рынке самый дорогой и желанный гость. Его днем с огнем не найти. Например, если приглянувшаяся тебе трешка чудо как хороша, – на нее находится другой покупатель. Продавец не будет тебя ждать ни дня, и его можно понять.
Есть и другой момент. Подав объявление о продаже своей двушки, ты почти сразу убедишься, что у подавляющего большинства тех, кто будет звонить и приходить на просмотр, проблемы такие же, как у тебя. Они с кем-то разъезжаются или съезжаются, им надо продать свою однушку и комнату, дождаться, пока одобрят кредит, и т. д. и т. п.
Таким образом, появляется еще одно звено со своими заморочками, которому также требуется как минимум месяц на решение своих задач. К тому же, этот человек тебе тоже ничем не обязан, а пока суд да дело, ему может приглянуться другая квартира.
– Как понять, насколько это реальный покупатель?
– Узнать его планы и ситуацию: откуда деньги, что он продает. Если недорогую однокомнатную – есть шанс, что продаст быстро. Но это тот случай, когда тебе прямой резон сотрудничать с опытным риэлтором. Спецы, представляющие интересы клиентов в цепочке, за несколько дней до сделки встретятся, чтобы проверить актуальность всех документов и обсудить детали.
А здесь ситуация такая: каждое лишнее звено в геометрической прогрессии увеличивает риски, что цепочка распадется. Конечно, иногда агентам удается выстроить и скоординировать цепочки из шести-семи звеньев. Но это скорее исключение, чем правило.
Все время накладки случаются: то кому-то из участников кредит не одобрили, то более интересный вариант подвернулся. Или собрались у нотариуса – и вдруг выясняется, что у одного из участников паспорт просрочен или с документами на квартиру непорядок... В общем, ненадежная это схема.
– Где найти спеца, чтобы помог все выстроить?
– По-хорошему, цепочки складываются сами: покупатели и продавцы находят друг друга. Риэлторы этот процесс только координируют, но, как правило, каждый представляет интересы своего клиента.
И, как мы уже сказали, продать сегодня сложнее, чем купить. Поэтому, во-первых, я бы порекомендовал обратиться в агентство недвижимости. Во-вторых, настаивал бы, чтобы мне порекомендовали агента, который работает в местном офисе либо живет по соседству – в твоем Купчино.
Конечно, агент, живущий на Гражданке, охотно возьмется за продажу твоей купчинской квартиры, но, как показывает мой личный опыт, будет заниматься ей не слишком активно, по остаточному принципу: ему на показы ездить далеко.
Что касается подбора встречного варианта – им стоит озадачить того же специалиста. Но перед этим оценить, насколько он активен и компетентен.
Кстати, сегодня многие опытные спецы по недвижимости настраивают клиентов обходиться без цепочек и разносить сделки по времени. Например, ты продашь квартиру, а на период поиска новой снимешь жилье и пропишешься у родителей, – это ты уже с агентом будешь обсуждать.
Лично мне кажется, что в твоем случае оптимальный вариант – купить трешку в ипотеку. У тебя для этого все возможности: зарплата – белая и вполне приличная, деньги на первый взнос есть.
– Влезать в кабалу? Ты же знаешь, как я отношусь к кредитам!
– А я тебе и не предлагаю влезать в ипотеку на десятилетия. Купишь трешку – продашь двушку и досрочно погасишь кредит, хоть через месяц, хоть через год.
Только при продаже помни, что жадность ведет к бедности: в твоих интересах реализовать старую квартиру как можно быстрее, чтобы уменьшить тело кредита и, соответственно, свести к минимуму переплату процентов. Ведь ипотечный кредит в данном случае – всего лишь инструмент, позволяющий разорвать ненадежную во всех отношениях цепочку и не стать крайним звеном.
К тому же у тебя не будет необходимости решать все вопросы, что называется, впопыхах и в последующем жалеть об этом. Покупка в кредит, хотя тоже представляет собой кота в мешке, все же менее рискованна. Ведь банк не заинтересован в неликвидном залоге, поэтому эксперты его будут оценивать и все документы проверять едва ли не с микроскопом.
– Знаешь, а у меня вот какой бизнес-план созрел. Может быть, по такому случаю мне двушку не продавать, а лучше сдать ее, чтобы ипотеку гасить? И будет у меня две квартиры...
– А вот с этим проектом я бы поспорил. Во-первых, очередь арендаторов на твою квартиру не выстроится. Во-вторых, все варианты просчитывать надо, а это еще надолго. Давай как-нибудь в другой раз, когда ты уже более четко с планами определишься. А я тем временем подберу для тебя подходящего риэлтора.
