После ажиотажного 2014 года средние цены на петербургском рынке жилья топтались на месте и даже делали попытки к движению вниз. В 2018 году новации законодательства и прочие факторы стали разогревать среднюю ценовую температуру.
Прайсы вверх
Предварительные итоги этого года в целом выглядят успешными для рынка: показатели спроса, объемы нового строительства (не ввода) идут вверх. Не стали исключением и цены.
Сходные цифры и у других аналитиков. По данным экспертов Группы RBI, рост средних цен за 11 месяцев в городском комфорт-классе составил 6%, а в сегменте «стандартного жилья» превысил эти показатели.
Как сообщают в КЦ «Петербургская недвижимость», средние цены в масс-маркете на рынке агломерации с начала года выросли на 8%. При этом наибольшими темпами прирастали новостройки в сегменте эконом: в городе – плюс 9,5% (86,4 тыс. руб. за кв. м к началу декабря), а в пригородах – плюс 11,6% (65,8 тыс. руб. за кв. м).
Причин, приведших к движению ценовой маховик, эксперты называют несколько. Одна из основных – ажиотаж в стане покупателей: их подстегивали отмена долевки, валютные скачки, рост ипотечных ставок и пр. Продажи у многих застройщиков рванули вверх (по предварительным данным, число заключенных в Петербурге ДДУ будет на 45% больше, чем в прошлом году). На стройках повышались прайсы: в ряде новых проектов ценник после старта продаж менялся чуть не по два-три раза за месяц.
«Безусловно, текущий рост цен является реакцией застройщиков на возросший спрос. Это – базовый закон экономики. Второй фактор роста состоит в том, что застройщикам все дороже обходятся проекты, особенно в преддверии перехода на эскроу-счета», – отмечает директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.
По словам руководителя КЦ «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, прирост средних цен фактически представляет собой компенсацию инфляции за предыдущие три года, когда средние цены стояли на месте. Кроме того, нужно учитывать и традиционный рост по мере строительной готовности объектов – это плюс 15-30%.
Стартапы дороже
Больше, чем в городе, выросли средние цены в областных пригородах – во Всеволожском районе, по данным БН, рост за 11 месяцев составил 12,6%. С одной стороны, на волне ажиотажа оказались вымыты самые дешевые варианты квартир, которыми славится закадье. С другой – постарался и сам законодатель, запретив регистрацию ДДУ в проектах с задержками ввода свыше шести месяцев. В итоге из листингов пропали предложения по цене «ниже рынка» в десятках проблемных объектах, что также повысило средние цены.
При этом в Ленобласти по-прежнему падает активность и застройщиков, и покупателей. «Можно уверенно говорить о продолжающемся повышении спроса на квартиры в жилых комплексах в городе. Если в прошлом году соотношение продаж в городе и Ленобласти составляло 65% к 35%, то в третьем квартале 2018 года пропорция уже 75% к 25%», – отмечает директор по продажам компании «Главстрой Санкт-Петербург» Юлия Ружицкая.
Перенос активности застройщиков в черту Петербурга в свою очередь вызвал довольно резкие изменения средней ценовой температуры по районам. Причина – старт в этом году большого числа крупных проектов редевелопмента, которые тяготеют к станциям метро и априори недешевы.
Наивысшую ценовую динамику показал Выборгский район. По данным аналитиков БН, за 11 месяцев средний ценник здесь вырос на 33% (до 112 тыс. руб. за кв. м) – в основном за счет новых проектов вокруг метро «Лесная». Также крупные стартапы вблизи метро вызвали повышение средних цен в Невском – на 17% (101 тыс. руб. за кв. м) и ряде других районов.
Есть и обратное движение. Усредненная стоимость квадрата в дорогом Курортном районе с начала года упала более чем на 40% (до 73 тыс. руб.) – в поселке Песочный вышла первая очередь крупного проекта на 1,5 тыс. квартир. На 10% (до 107 тыс. руб. за кв. м) подешевел и престижный Московский район – здесь также появились свежие относительно недорогие новостройки.
Хорошие и плохие проекты
Наиболее востребованные покупателем проекты и дорожают сейчас больше всего. По словам застройщиков, рост цен в некоторых стартапах этого года составил 25-30%.
«Всегда ценятся квартиры в проектах, расположенных ближе к центру города и ближе к метро. Они лучше подходят и для инвестиций, и для собственного проживания. Рост спроса на такие проекты особенно ощутим», – отмечает директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Сережина.
Впрочем, и покупатель в свою очередь стал предъявлять застройщикам более конкретные и высокие требования. «Даже в малогабаритных квартирах люди хотят видеть большую функциональность. В связи с этим на рынке стало появляться все больше квартир с европланировками, квартир-трансформеров и т. д.», – отмечает основатель проектного бюро Rumpu Евгений Богданов.
Высокая требовательность к будущему жилью и осторожность – вот два тренда, которые будут набирать обороты. «Никто из клиентов не желает пополнить ряды обманутых дольщиков, поэтому досконально изучается не только желаемый объект, но и работа компании в целом», – говорит коммерческий директор компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Ольга Аветисова.
Как отмечает ведущий аналитик строящейся недвижимости БН Ольга Романова, по мере ужесточения законодательства процесс расслоения на рынке будет только усиливаться. «Есть качественные проекты с хорошей локацией, приемлемой доступностью и с застройщиком, которому не страшно отдавать деньги. Такие проекты будут дорожать. И есть объекты от компаний, которые чувствуют себя все хуже и могут уже в будущем году не пережить обязательного перехода на эскроу-счета и проектное финансирование», – отмечает эксперт. По ее словам, в любом случае цены снижаться не будут.
– Положительное изменение средних цен обусловлено совокупностью факторов, в первую очередь – повышенной покупательской активностью и, соответственно, вымыванием низкобюджетного предложения. Среди локаций в сегменте эконом самые высокие темпы прироста средних цен за 11 месяцев показали локации Усть-Славянка (+15,2%), Шушары (+25,5%) и Бугры (+13,9%).
В будущем году одним из основных драйверов спроса будет состояние неопределенности с точки зрения развития экономики и изменений законодательства.
– При переводе всех проектов на эскроу-счета в середине 2019 года мы получим их неминуемый и достаточно серьезный рост цен. Причем это не пойдет на пользу ни застройщику, ни покупателю. Как рост цен отразится на спросе – это открытый вопрос. На мой взгляд, переход на новую схему работы несущественно снизит спрос на рынке, так как, к сожалению, у покупателей не будет других возможностей приобрести жилье. И решать жилищный вопрос гражданам придется в тех условиях, которые нам обозначили законодатели.
– Конечно, переход на эскроу-счета так или иначе повлияет на рынок, и цены на недвижимость, скорее всего, продолжат расти. Количество новых стартов в 2019 году может сократиться по сравнению с тем, что мы имеем сегодня. Во-первых, требования к застройщикам становятся жестче. Во-вторых, очень большой объем выведен в 2018 году. Но не стоит бояться того, что «будет нечего купить». Предложения на рынке много, есть резерв для вывода новых очередей в тех локациях, которые уже разрабатываются.
– В будущем году рынок жилой недвижимости ждет адаптация к серьезным изменениям в 214-ФЗ. Цены продолжат плавный рост, спрос будет стимулировать ипотека, а покупатели все чаще станут отдавать предпочтение проектам с городской локацией.
С 1 января ставка НДС увеличится с 18 до 20%. Вслед за этим вырастет себестоимость строительства за счет удорожания стройматериалов, работ и других расходов. Также на стоимость жилья окажут влияние переход к проектному финансированию и другие изменения федерального законодательства. Можно ожидать, что доступное ипотечное кредитование на рынке первичного жилья и в 2019 году останется главным драйвером спроса.
– Сейчас наблюдается новый тренд – функциональность использования каждого квадратного метра. Покупатель попросту не готов переплачивать за лишние 4-5 кв. м. Поэтому популярность набирает новый формат – квартиры, пространство в которых можно трансформировать под свои жизненные потребности. Это заранее заложенная возможность перепланировки, а также изменения пространства за счет раздвижных перегородок и трансформируемой мебели. И то, и другое существенно расширяет возможности владельца жилья. Ориентируясь на эти тенденции, мы вывели новый формат жилья – «СуперНовые» квартиры, которые предполагают трансформацию пространства. Большую часть квартирографии новых домов в ЖК «Цветной город» в Красногвардейском районе Петербурга составляют именно «СуперНовые», предлагающие клиентам возможность создать собственную квартиру. В этом же проекте мы представили и классические варианты планировок, но при этом максимально функциональные. К примеру, есть трехкомнатные варианты евроквартир с большими и светлыми кухнями-гостиными и комфортные студии с двумя окнами.
