К слову, цены на вторичное жилье в уходящем году росли не только в Петербурге. По предварительным данным мониторинга на сайте Российской гильдии риэлторов, в крупных городах годовой рост составит от 2 до 12%.
Правда, окончательные итоги подводить пока рано: данные от регионов поступают с опозданием. Но Петербург, скорее всего, окажется в середине рейтинга.
С чем связано оживление? На наш взгляд, сошлись несколько факторов – как местных, так и общероссийского масштаба.
Почему вырос спрос
Во-первых, неопределенность и меняющиеся правила игры в сегменте долевого строительства переключили внимание самых осторожных покупателей на квартиры секонд-хенд. Все-таки на вторичном рынке не бывает ни задержки сроков сдачи, ни обманутых дольщиков.
Во-вторых, с конца лета банки начали объявлять о повышении ставок по ипотечным кредитам. Пусть осторожно, на десятые доли процентов, но это заставляло «почти готовых» покупателей торопиться с выходом на рынок.
В-третьих, отложенный спрос встретился с «завтрашним»: свершившееся повышение пенсионного возраста, очевидно, также располагало к принятию решений о покупке квартир-кормилиц, которые можно сдавать в аренду.
Местная специфика: новая точка притяжения
Теперь, собственно, о местных факторах, влияющих на квартирный рынок. По мнению некоторых из наших наблюдателей, один из значимых – переезд в Петербург Газпрома и его дочерних структур. В 2016-17 годах он оживлял первичный рынок жилья бизнес-класса и выше. Однако переезжают и трудоустраиваются не только топ-менеджеры, но также ИТР и линейный персонал, поэтому вторичному рынку тоже перепадает.
О влиянии Газпрома на вторичный рынок жилья в текущем году свидетельствует тот факт, что Приморский район Петербурга (именно там расположен Лахта Центр – головной офис упомянутой организации) стал одним из лидеров ценового роста. Так, воспользовавшись сервисом «Аналитика» на БН.ру, мы обнаружим, что средняя цена квадрата с ноября 2017 по ноябрь 2018 года в Приморском районе выросла на 10,8% (с 111,0 тыс. до 123,1 тыс. руб.).
Социальные программы
Оживление на рынке жилья более демократичных районов вносят представители льготных категорий. В уходящем году в городском бюджете предусмотрено 500 млн руб. на социальные пособия для многодетных семей.
Размер единовременной выплаты на покупку жилья для многодетных составляет обычно от 3,5 млн до 4,0 млн руб., в этом году власти намерены осчастливить пособиями 149 семей.
По данным Горжилобмена, еще 2780 семей до октября получили пособия по целевой программе «Расселение коммунальных квартир» (общая сумма, предусмотренная в бюджете, – 3,1 млрд руб., средний размер полученного пособия – 1,1 млн руб.).
Львиная доля этих субсидий осваивается вторичным рынком жилья. А поскольку он состоит преимущественно из встречных покупок, то каждый новый покупатель приводит в движение целую цепочку сделок.
Есть ли поводы для оптимизма
Как мы уже сказали выше, за 2018 год среднестатистический квадрат в Петербурге вырос в цене на 4,3%, или на 4,7 тыс. руб. На первый взгляд, это ощутимо.
Исходя из указанных значений, получается, что среднестатистическая двушка 54 кв. м (именно такими объектами обычно оперирует Росстат) прибавила в цене больше 250 тыс. руб.
Динамика средней цены предложения на вторичном рынке Санкт-Петербурга
Да, в прежние годы такая «бодрая» ценовая динамика давала покупателям повод торопиться, а продавцам, наоборот, не спешить: квартиры выставляли в продажу по завышенным ценам – через несколько месяцев реальные рыночные их «догоняли». Но так происходило, когда рынок действительно был на подъеме. Нынче ситуация радикально отличается.
Сегодня положительная динамика не дает поводов ни для оптимизма продавцов, ни для спешки покупателей. Дело в том, что индекс, в основе которого средняя цена квадрата, – это своего рода моментальная фотография объектов, представленных в листингах в тот или иной временной период. Но структура рынка жилья изменилась.
Метры дорожают, квартиры дешевеют?
О парадоксе, когда квадратные метры дорожают, а сами квартиры дешевеют, мы писали почти год назад. Дело в том, что из листингов в первую очередь вымывается дешевое жилье – например, видавшие виды советские панельки. При этом их места в каталогах занимают объекты новой вторички.
Так, несколько лет назад в листингах доминировали брежневки и хрущевки. Сегодня почти три четверти объектов в каталогах объявлений – это квартиры в домах, сданных в эксплуатацию сравнительно недавно, после 2008 года, которые заметно дороже по определению. И доля таких объектов медленно, но верно увеличивается с каждым месяцем.
Структура предложения по году постройки дома, % от общего объема
Второй момент: в прежние годы продажа убитой квартиры в состоянии «как есть» была почти нормой жизни, а покупатель, как правило, начинал новую жизнь с ремонта. В последние годы в каталогах все больше ухоженных квартир – в состоянии «въезжай и живи». Они также дороже объектов, требующих ремонта.
Хит продаж – двушка в брежневке
Таким образом, рост «ценовой температуры» квартирного рынка в значительной степени обусловлен вымыванием из каталогов самых привлекательных по ценам вариантов (преимущественно в категории «старая панель») и замещением их относительно новыми, ухоженными, а потому более дорогими квартирами.
Сегодняшняя статистика приведенную версию полностью подтверждает. Во второй половине 2018 года, когда вторичный рынок заметно оживился, хитами продаж и лидерами ценового роста стали, во-первых, советские двухкомнатные квартиры, во-вторых, жилье в старых панельных домах.
То есть внимание покупателей самого демократичного ценового сегмента переключилось с однокомнатных квартир и студий в периферийных новостройках на двухкомнатные в серединных спальниках.
Что будет с ценами
Это ключевой вопрос, который волнует и продавцов, и покупателей. На первый взгляд, падать некуда, ведь застройщики больше не смогут снижать цены, стало быть, покупательский интерес к вторичке сохранится. С другой стороны, рост цен и снижение доступности ипотеки приводят не только к переключению внимания на более доступные варианты, но и к отказу некоторых категорий покупателей от решения жилищных вопросов.
Поэтому оживление на фоне затяжной стагнации – не повод для оптимизма. Стихия рынка всегда берет свое: в условиях низкого платежеспособного спроса всплески оборачиваются симметричными спадами.
Что делать продавцам и покупателям
Разумеется, не откладывать выход на рынок в долгий ящик. Продавцам не стоит надеяться на рост цен, а покупателям – на снижение. Ведь подавляющее большинство участников вторичного рынка – это одновременно продавцы и покупатели, а основной двигатель вторичного рынка жилья – встречные покупки.
Поэтому продавайте лишнее, ненужное и некомфортное и покупайте то, что соответствует вашим потребностям. Если есть необходимость доплачивать – берите кредиты, но небольшие. Последовательно решать свои жилищные вопросы можно при любом ценовом фоне и уровне активности рынка.
Важно помнить, что обоснованная цена – главная составляющая успешной продажи, почти гарантирующая, что покупатель найдется в течение месяца-двух.
Что делать покупателю? Вроде бы, торопиться не стоит. Но важно помнить, что привлекательные варианты в серединных районах разбирают быстро. Чем дольше ждете, тем выше риски уехать за те же деньги на периферию. Выбирайте, приценивайтесь, готовьтесь к обоснованному торгу и действуйте.
Не берите кредиты, превышающие ваши возможности, по принципу «главное – ввязаться». В большинстве случаев минимальный размер первого взноса по ипотеке – 30%, чем больше, тем лучше (комфортный – 50%). Но желательно рассчитывать так, чтобы ежемесячный платеж не превышал арендную ставку за аналогичное жилье: в этом случае у вас будет шанс расплачиваться, если что-то пойдет не так. При этом используйте все возможности для частичного или полного досрочного погашения, опять-таки чтобы минимизировать переплаты и уменьшить размеры ежемесячных платежей, и предпочтительно – на начальном этапе, когда львиную долю ежемесячных платежей составляют проценты, а само тело кредита уменьшается незначительно.
Помните, что период стагнации – это возможность решать свои жилищные вопросы спокойно, уверенно и не впопыхах.
– Уходящий 2018 год начинался не то чтобы очень активно. До весны на рынке было немало дешевых квартир, покупатели были желанными гостями и торговались до последнего. Раздача бюджетных субсидий на покупку жилья (их обычно выдают в две очереди: в апреле и июле) активизировала спрос – в первую очередь на двух- и трехкомнатные квартиры. Привлекательные по ценам объекты стали быстро разбирать.
В августе банки начали заявлять о грядущем повышении процентных ставок по ипотечным кредитам, что вызвало новую волну покупательской активности в октябре и ноябре. Но осень ознаменовалась системным сбоем в Росреестре: продавцы не могли своевременно получить выписки из ЕГРН, а банки – обработать входящие заявки.
Поэтому до последних дней декабря и в агентствах, и у нотариусов наблюдается ажиотаж. И, я думаю, он не рассосется до февраля следующего года, пока закрываются начатые сделки, а вчерашние продавцы выходят на рынок, но уже в качестве покупателей. Далее, вероятно опять до апреля и очередной раздачи жилищных субсидий, будет передышка.
– Ситуация на вторичном рынке жилья характеризовалась низкой активностью покупателей в первом полугодии. Во втором – росли и спрос, и цены. Лидерами ценового роста стали Василеостровский и Приморский районы (по данным БН.ру, цены на вторичное жилье выросли соответственно на 11,6 и 10,8%. – ред.).
Василеостровский район стал более востребован, потому что получил в виде «бонусов» к чемпионату мира по футболу новую транспортную инфраструктуру – ЗСД и открытый в мае 2018 года мост Бетанкура. Район продолжает развиваться, но потенциал ценового роста для квартир на Васильевском острове по большей части уже реализован.
Что касается Приморского района, то, по всей видимости, повышенный интерес к нему начали проявлять будущие труженики Лахта Центра, в том числе линейный персонал. Но официальное открытие, заселение и переезд – только в следующем году. Поэтому здесь самое интересное еще впереди.
