По сложившейся традиции перед наступлением нового года БН.ру обратился за прогнозами к специалистам, чтобы узнать, что, по их мнению, ожидает ипотечный рынок в году грядущем. Спойлер: регулирование ужесточится, а ставки немного подрастут.
– Можно ожидать, что при переходе на эскроу-счета банк, предоставляющий застройщику проектное финансирование, параллельно будет пытаться монополизировать ипотеку на квартиры этого застройщика.
Такая тенденция очевидна. Как выглядит взаимодействие банка и застройщика по эскроу-счетам? Банк принимает деньги от клиентов на покупку квартир у того или иного застройщика и сохраняет на своих счетах. Когда дом достроится, банк перечислит все деньги на счет этого застройщика.
Застройщик не видит денег клиента: он просто получает подтверждение от банка о том, что деньги поступили. А значит, у застройщиков должны быть свои деньги или проектное финансирование, чтобы построить дом. Мелкие компании просто не выживут в таких условиях, и им надо будет либо объединяться, либо продаваться более крупным игрокам рынка. Банк, в свою очередь, перед тем как брать на себя обязательства по эксроу-счетам того или иного застройщика, будет тщательно его поверять на надежность. Таким образом, банк получит проверенных, надежных клиентов и застройщиков и, как следствие, качественный кредитный портфель.
Также можно прогнозировать продолжение роста популярности расчетов по ипотечным сделкам через банковские аккредитивы.
Аккредитивный расчет является самым удобным способом и уже сейчас активно используется многими игроками рынка. Доля таких расчетов только возрастает, в чем заинтересованы и сами ипотечные банки. Тенденция роста безналичных платежей также позитивно скажется на аккредитивных расчетах.
– Не следует ожидать роста стоимости квадратного метра в связи с переходом строительного рынка на проектное финансирование и эскроу-счета по одной простой причине. Цену метра определяет спрос.
Каждый год мы слышим, что цены вырастут, но уже длительное время они не растут. А если оценивать в валюте, так вообще цены на первичке падают. И я не вижу причин, которые способны подтолкнуть спрос к дальнейшему росту. Первой из таких причин должен быть рост платежеспособности населения. Но пока признаков роста благосостояния граждан не наблюдается. А без спроса, поставь какую угодно цену, продаж не будет.
Скорее всего, как бы это ни было трудно, застройщикам придется изыскивать внутренние резервы и снижать издержки. Например, за счет внедрения новых технологий.
Нас постоянно пугают, что строительные компании уйдут с рынка, рынок сузится, покупать станет нечего… но на практике это не подтверждается.
– Когда коллеги меня спрашивают, какие угрозы я вижу в 2019 году для ипотечного сегмента, я в первую очередь отмечаю неопределенность, связанную с законодательными изменениями. Так, остается открытым вопрос, насколько на объемы спроса повлияют изменения 214-ФЗ. При этом мы не оцениваем реакцию застройщиков на реформу как панику. Наоборот, к нам, в банк, планирующий заниматься проектным финансированием, приходят представители многих компаний за консультациями. И консультации превращаются, по сути, в мозговые штурмы. Креативим.
Второй момент. В октябре появились законодательные идеи, нацеленные на ужесточение условия кредитования физлиц. Требования следующие: если клиент не может подтвердить свое трудоустройство и доходы неким документом, то банк обязан по такому кредиту повышать резервирование. При этом у нас каждая копейка на счету, и кредитование таких заемщиков становится невыгодным. Под вопросом в следующем году оказывается судьба таких продуктов, как «ипотека только по паспорту».
Кроме того, в следующем году банки будут менее лояльны к гражданам с высокой кредитной нагрузкой. Если ежемесячные платежи станут превышать конкретную планку, привязанную к подтвержденному доходу клиента, то опять же потребуется дополнительное резервирование. И, скорее всего, банк предпочтет такому клиенту отказать.
То есть в наступающем году банки усилят скоринг, пытаясь собрать максимум информации о кредитной истории заемщиков. Иначе, если ошибка обнаружится при проверке банка Центробанком, последуют штрафные санкции.
В сумме перечисленные угрозы приведут к сокращению объемов выдач. Например, если исчезнет «ипотека по паспорту», мы потеряем до половины потенциальных клиентов.
Но при этом ответы регулятора на наши запросы свидетельствуют, что в Банке России готовы искать разумные альтернативные решения. Соответственно, банк «Санкт-Петербург» планирует рост собственного ипотечного портфеля.
– В 2019 году объемы ипотечного кредитования будут находиться примерно на уровне 2018 года, то есть под залог недвижимости будет предоставлено кредитов на сумму около 2,9-3,1 трлн руб.
При этом не следует ожидать существенных изменений в структуре выдач ипотечных кредитов вторичного и первичного рынков недвижимости. Правда, есть несколько факторов, указывающих на более динамичный рост выдач в сегменте вторичного жилья. Во-первых, за последние годы цены на недвижимость снизились. Особенно существенное сокращение стоимости квадратного метра произошло на вторичном рынке недвижимости, поэтому этот сегмент выглядит сейчас достаточно привлекательно.
Во-вторых, изменения в законе о долевом строительстве постепенно начнут сказываться на стоимости первичного жилья уже к концу 2019 года. Наконец, вторичное жилье традиционно пользуется более высокой популярностью, так как это готовое жилье, в которое можно заехать сразу после покупки.
Также логично предположить, что в будущем году увеличится объем кредитования по госпрограмме «Детская ипотека». Это произойдет благодаря тому, что недавно были улучшены условия кредитования: теперь программой можно воспользоваться и для рефинансирования, увеличена сумма кредитования, предоставлена возможность привлекать созаемщиков. Кроме того, число семей, соответствующих условиям программы, расширяется, и количество обращений в банк растет.
В то же время доля ипотеки по программе рефинансирования будет снижаться. Эта тенденция объясняется тем, что большинство заемщиков, желавших улучшить свои жилищные условия, уже воспользовались такой возможностью. Также на популярность данного продукта окажет влияние произошедший рост ставок – по мере увеличения процентов по кредиту экономия от перекредитования уменьшается.
Востребованность этого продукта может снова вырасти, когда Центробанк вернется к курсу на смягчение денежно-кредитной политики.
– Согласно нашему прогнозу на 2019 год, более заметный скачок цен на первичном рынке, в частности из-за законодательных изменений, произойдет не сразу. К следующему декабрю будет разумным ожидать рост цен до 10%.
При этом в первом полугодии следует ожидать продолжения волны нынешних настроений, когда граждане спешат купить до вступления в силу законодательных изменений. Кроме того, продолжит рождать обеспокоенность потенциальных покупателей тренд роста ипотечных ставок.
В целом же мы не ожидаем кардинального снижения спроса и во второй половине будущего года. Соответственно, по объемам продаж будущий год приблизительно повторит результаты нынешнего.
– Несмотря на текущие прекрасные показатели по продажам, сильного оптимизма мы не испытываем. Поскольку предпосылок для экономического процветания и роста доходов населения пока не видно. Доходы не растут, и мы не можем рассчитывать, что нынешний спрос продлится в следующем году, даже несмотря на относительно низкие ипотечные ставки.
Впрочем, конечно, ипотека остается основным драйвером. Тем не менее ипотечные ставки начиная с осени уже растут. Поэтому оценивать перспективы рынка как благополучные было бы неосмотрительно.
