На этой неделе состоялась конференция «Итоги 2018 года на рынке недвижимости с BN.ru», где осветили положение дел во всех сегментах жилой недвижимости. Наш первый материал – о вторичном рынке.
Спикерами в этой части конференции выступили президент ГК «Авентин» Валерий Виноградов и руководитель проекта BN.ru Александр Усачев. Первый оперировал данными Аналитического центра Российской гильдии риэлторов, второй – Центра оценки и аналитики «Бюллетеня недвижимости».
От нефти к дому
Валерий Виноградов начал с цен на нефть, которые за девять месяцев выросли на 39,7%. И если раньше «нефтяные» деньги шли на рынок недвижимости, то сегодня идут за границу – объем вывода капиталов бьет новые рекорды.
Низкие депозитные ставки до сих пор также не способствовали перетоку инвесторов на рынок недвижимости.
Вообще политические факторы играют все большую роль, а выход из стагнации обещают российской экономике года через три.
Однако сделки совершаются, и даже цены немного растут. Впрочем, более, чем в пределах инфляции, роста на вторичке в 2019 году ждать не стоит, уверен Валерий Виноградов.
Москва и Петербург по-прежнему соревнуются
Сегодня большинство региональных покупателей предпочитают Петербург Москве. «Наш город вышел на первое место, Москва на втором, на третьем – Сочи», – говорит Валерий Виноградов.
По его мнению, основным фактором является цена: в Петербурге можно купить квартиру примерно в два раза дешевле, чем в Первопрестольной, а сдавать в аренду практически за те же деньги. Это, с точки зрения инвесторов, безусловный плюс.
Второй фактор – переезд структур «Газпрома» в Северную столицу, вследствие чего интерес к питерской недвижимости проявляют жители нефтеносных регионов.
Цифры и факты
Александр Усачев в свою очередь отметил, что за 11 месяцев 2018 года средняя цена предложения на вторичном рынке квартир повысилась на 4,2% и составила на конец ноября 111,9 тыс. руб. за квадрат.
Основной рост цен отмечался в сентябре и октябре 2018 года, наибольшая динамика наблюдалась в Приморском и Василеостровском районах.
Интересна структура предложения. Сегодня на вторичке преобладают студии и одно- и двухкомнатные квартиры, они составляют 57,6%, трехкомнатные – 31,4%, многокомнатные – 11,0% от общего объема.
С выходом новых строительных объектов и вводом их в эксплуатацию рынок по-прежнему пополняется малогабаритными студиями, одно- и двухкомнатными квартирами, что вполне может привести к дефициту и росту цен на многокомнатные квартиры (три комнаты и более) в перспективе ближайших двух лет.
Структура предложения по районам, % от общего объема
В структуре предложения по районам пальму первенства держит Приморский район – 14,9% от объема выставленных на продажу квартир.
В топ-5 также входят Московский, Центральный, Невский и Выборгский районы, предложение в них составляет 10,2%, 9,9%, 8,8% и 8,7% соответственно.
Увеличение стоимости квадратного метра связано прежде всего с расслоением рынка на дома старой и современной постройки, так называемую старую и новую вторичку, подчеркнул Александр Усачев.
Динамика цен «старой» (до 2009 г.п.) и «новой» (после 2009 г.п.) вторички в 2017-2018 годах, руб. за кв. м
За 2018 год объем предложения домов современной постройки (возведенных после 2009 года) увеличился с 38,6 до 42,9%.
Доля «новой вторички» (после 2009 г.п.) от всего предложения по районам
Наиболее дорогими являются кирпично-монолитные дома современной постройки, в IV квартале 2018 цена квадратного метра составила 123,7 тыс. руб., а самыми дешевыми по-прежнему остаются панельные дома 1960–1980-х годов постройки – 93,0-96,7 тыс. руб. за кв. м.
Тенденции года
Осенью 2018 года был отмечен повышенный спрос и увеличение числа сделок с квартирами на вторичном рынке, что связано с опережающим ростом цен на первичке, опасениями недостроя со стороны покупателя и, как следствие, перетеканием части спроса с первичного на вторичный рынок. Такое влияние оказывают бесконечные поправки в 214-ФЗ. Рост ипотечных ставок, конечно, тоже сказался на активности спроса.
Общая для Петербурга тенденция – снижение цен на квартиры в старом жилищном фонде, в домах, требующих ремонта, с неудачными планировками и старыми коммуникациями.
Самые высокие цены сегодня на так называемую новую вторичку – недавно сданные дома. Цены на строящееся жилье во многом зависят от района, где располагается дом. Дешевле всего квартиры на окраинах города с плохой транспортной доступностью, дороже – в обжитых районах рядом с метро.
Прогноз очевиден: старое будет дешеветь, а новое – дорожать. С этим еще не смирились продавцы, но это уже четко осознали покупатели. А поскольку покупатель сегодня на рынке играет ведущую роль, за ним и последнее слово.
