Эксперты рынка жилья на Рождественском саммите подвели итоги уходящего года и поделились своим видением будущего.
Вырастут цены на жилье
С лета этого года строительный рынок стал адаптироваться к новым правилам игры. В частности, застройщиков обязали открывать спецсчета в банках по всем проектам, независимо от времени получения разрешения на строительство. Банки таким образом могут контролировать целевое расходование собранных с граждан средств.
По мнению некоторых экспертов, на этом витке реформы вполне можно было бы остановиться: для решения проблемы обманутых дольщиков введения спецсчетов достаточно.
А вот следующий этап – обязательный переход с 1 июля на проектное финансирование и работу по эскроу-счетам – ударит и по покупателям жилья, и по застройщикам. По словам генерального директора корпорации «Мегалит» Александра Бреги, эскроу-счета поставят крест на доступном жилье, так как приведут к увеличению затрат и росту цен минимум на 20%. «В итоге рынок ожидает сильное сжатие: с него будут вымыты проекты эконом-класса, а стоимость жилья окажется за пределами 100 тыс. руб. за кв. м», – говорит Александр Брега.
Генеральный директор «Ленстройтреста» Валерия Малышева согласна, что эскроу-счета убьют экономику проектов: застройщики с низким запасом маржинальности уйдут с рынка. Пострадает и потребитель: при ставке банковского финансирования в 8-9% стоимость жилья возрастает как минимум на 5-6 тыс. руб. за кв. м.
Другое негативное последствие реформы – банки будут стремиться минимизировать свои риски и отказывать в финансировании любого «нестандарта»: малоэтажных проектов, объектов в пригородах и пр. «Чтобы получить банковское финансирование, застройщики будут вынуждены упрощать свои проекты. По сути, градостроительную и архитектурную политику станут определять банки», – считает Валерия Малышева.
Упадут объемы строительства
Как в условиях реформы выйти на планку ввода 120 млн кв. м жилья в год и будет ли обеспечен спрос, не знает пока никто. «Скорее всего, правительство выберет путь субсидирования процентных ставок по ипотеке: для различных категорий населения, за счет регионов, госпредприятий и пр. Другого пути нет», – предполагает президент СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Александр Вахмистров.
По мнению председателя совета директоров компании «РосСтройИнвест» Игоря Креславского, через один-два года рынок «подожмется», оставшиеся застройщики перейдут на работу по эскроу-счетам, цены на жилье подрастут на 10-20%, а объемы ввода станут падать. «В ближайшее время не будет каких-то изменений в правилах игры. Возможно, примут поправки о поэтапном раскрытии эскроу-счетов по мере реализации проектов. Но не более того», – считает он.
Старший вице-президент по инвестициям «ЮИТ» Михаил Возиянов высказывает сомнение, что рынку пригодятся накопленные запасы разрешений на 23-24 млн кв. м жилья. «У нас по традиции быстро меняющееся законодательство. Не уверен, что все разрешения устоят», – считает он. По его словам, основные статьи затрат застройщиков в будущем году – это повышение НДС на 2%, строительная инфляция и эскроу-счета. Но с учетом того, что к полномасштабной работе по эскроу-счетам в 2019 году никто не готов, то и затраты в целом вырастут незначительно. При условии что не появится новых непредсказуемых платежей.
Надо снижать себестоимость
О том, что с будущего года в Петербурге заработает Фонд социального участия застройщиков, рассказал председатель комитета по строительству Леонид Кулаков. По его словам, точку в вопросе поставит совещание в Смольном под руководством вице-губернатора Албина в конце года. Но точный размер отчислений, который застройщики должны будут направлять на строительство инфраструктуры, глава комитета вновь назвать затруднился. Напомним, что стороны не могут договориться уже второй год: торг идет в диапазоне 5–11 тыс. руб. с квадрата жилья.
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов предлагает выносить этот вопрос на законодательный уровень – ведь 214-ФЗ предполагает лишь отчисления застройщиков в Фонд защиты дольщиков. «Застройщики не смогут со спецсчетов совершать такие взносы в Фонд социального участия. Им придется платить живыми деньгами. Поэтому нужно создавать механизм, который будет работать по закону, а не по серым схемам», – уверен он.
Власть в лице председателя КГА Владимира Григорьева в довольно резких выражениях сформулировала свою позицию, а также обрисовала новые реалии застройщиков. «Пора перестать плодить ошибки и ущемлять права граждан... У вас есть выбор: либо ждать, когда город в рамках Адресной инвестиционной программы построит детсады и школы, либо самим создавать инфраструктуру», – заявил он. По его словам, застройщикам уже пора перестать «плакать» по поводу жестких норм ФЗ-214 и вместо этого задуматься о снижении себестоимости строительства.
После этого все дискуссии о перспективах рынка жилья на будущий год очень быстро сошли на нет.
