Открытые консультации от БН – встречи экспертов рынка недвижимости с жителями Санкт-Петербурга и области – продолжаются. На последней такой встрече выступила ведущий аналитик по строящейся недвижимости «Бюллетеня недвижимости» Ольга Романова. Приводим ее ответы на наиболее интересные вопросы, прозвучавшие в ходе общения.
В первую очередь хотелось бы сказать о том, что рассчитывать на снижение цен на рынке новостроек в будущем году не приходится. Уже сейчас началось повышение, а дальше нас ждут страшные, как нам их рисуют, изменения в ФЗ-214, которые в полной мере вступят в силу с 1 июля и будут распространятся на те объекты, разрешение на строительство которых получено как раз после 1 июля 2019 года (если будут приняты новые поправки в 214-ФЗ, все проекты, в том числе и текущие, после 1 июля 2019 года перейдут на эскроу и проектное финансирование – прим. ред.).
Изменения заключаются в том, что все расчеты будут производиться через банковские эскроу-счета. Покупатель, приобретая квартиру у застройщика (неважно, с ипотекой или 100% собственных средств), все деньги по договору положит в банк, где они будут лежать, условно говоря, под замком. Застройщик не будет иметь к этим средствам никакого доступа, пока не построит дом, не сдаст его в эксплуатацию и не передаст квартиру покупателю. Соответственно, возникает вопрос: на какие деньги строить? Предполагается, что большинство застройщиков обратится в те же самые банки за проектным финансированием.
Естественно, банк станет выдавать деньги под какой-то процент, его размер до сих пор неизвестен. В любом случае этот процент будет заложен в стоимость квадратного метра для потребителя. Исходя из этой логики, можно утверждать, что строящееся жилье не подешевеет.
Такой вариант маловероятен. Даже в более стабильные времена те застройщики, которые реализовывали квартиры в домах только после их ввода в эксплуатацию, обычно прибегали к заемным средствам. И естественно, квартиры в таких домах продавались уже по цене готового нового жилья. То есть для конечного покупателя материальной выгоды такая покупка не несла, она давала только уверенность и надежность. Что, в теории, и должна гарантировать новая схема приобретения строящегося жилья с помощью эскроу-счетов.
Действительно, это так – но за исключением тех, которые сейчас действуют, их совсем немного, и они останутся. И, кроме того, есть система, когда при банкротстве застройщика для достройки дома из дольщиков создается ЖСК, этот механизм тоже сохранится.
– Если мы посмотрим на те жилые комплексы, которые сейчас выводят на рынок крупные строительные компании, то увидим следующую картину: предложение смещается из областных «капустных полей» обратно в город, причем хорошими темпами (считаные проекты появились в этом году в Мурино, где раньше они плодились десятками). И где чуть-чуть получше локация, немного ближе к центру, более приятная транспортная доступность, тем более метро в пешей доступности – там объект тут же позиционируется как комфорт-класс. Даже несмотря на то, что потолки ниже 2,7 м, а 80% квартир – студии и однокомнатные. При этом уже через какой-нибудь месяц после старта продаж 25-метровая студия стоит под 3,5 млн руб., то есть гораздо больше 100 тыс. руб. за кв. м.
Со спросом пока все в порядке – все боятся грядущих законодательных изменений и повышения ипотечных ставок. Задел у застройщиков есть, сегодня около 5 млн кв. м находятся в продаже.
Отмечу и такую тенденцию: среди застройщиков все сильнее заметно расслоение. Среди них есть те, кому не страшно отдать свои деньги, потому что ты уверен: они достроят и ты получишь свою квартиру. И есть те, кто очевидно чувствует себя все хуже и хуже и, возможно, не переживет следующий год.
Всегда надо в первую очередь смотреть на информационную открытость компании. У каждого застройщика должен быть официальный сайт (это, кстати, требование ФЗ-214), где размещаются разрешение на строительство, документы на земельный участок, неважно, в собственности он или в аренде. Надо иметь в виду, что договор аренды должен действовать до предполагаемого окончания срока строительства. Далее: обязательно размещение на сайте проектной декларации. Сегодня она может быть 600-700 страниц, ничего страшного. Еще один необходимый документ – заключение о соответствии (ЗОС) проектной декларации требованиям ФЗ-214. Если по каким-то причинам компания не получила ЗОС, она не имеет права привлекать средства дольщиков. В любом случае такой договор долевого участия (ДДУ) Росреестр откажется регистрировать. У всех приличных застройщиков все вышеперечисленные документы размещены на сайте и находятся в открытом доступе.
Что еще? Уставные документы, финансовая отчетность. Последняя вам вряд ли о чем-то скажет. А вот если учредителем компании является физическое лицо и уставный фонд составляет 10 тыс. руб. – лучше поискать другие варианты.
Очень непростой вопрос. Для начала вернемся к документам. Срок передачи квартиры по акту определяется в ДДУ! Не в проектной декларации, не в разрешении на строительство (там их можно продлить) и уж тем более не в рекламном объявлении, а в вашем договоре с застройщиком.
Если вы сегодня видите, что на стройке еще нулевой цикл, а по ДДУ сдача в IV квартале 2018 года – остается апеллировать к общественному мнению и СМИ. Правда, не очень понятно, почему мы раньше не следили за тем, как идет стройка, а спохватились в последний момент.
Если уже сняли строительный забор и завершается благоустройство – стоит пообщаться с застройщиком и выяснить, на сколько реально перенесется срок – на квартал или больше.
Это очень тонкий момент. Когда стройка движется, пусть и не такими темпами, как было заявлено, то лучше дождаться ее окончания, получить квартиру по акту приема-передачи, а уже потом выдвигать претензии и требовать компенсации. На стадии строительства кричать о проблемах почти готового дома – это риск накликать настоящую беду.
