Естественно, речь идет о сегменте масс-маркет, в который традиционно входят эконом- и комфорт-класс. Консалтинговый центр «Петербургская недвижимость» как раз подготовил такой список из десяти самых популярных территорий, где в Петербурге чаще всего покупали жилье (по данным на конец октября нынешнего года). Его мы и взяли за основу.
Понятно, что объемы продаж зависят и от объемов строительства (наличия предложения), и от цены этого предложения. Но наша десятка наиболее популярных локаций на первичке говорит о том, что на выбор покупателя влияют и другие обстоятельства.
Каменка
Первую строчку топа занимает Каменка. Между прочим, на ее долю пришлось 13% всех проданных к началу ноября квадратных метров в новостройках. «Понятно, что здесь имеет место широкий выбор застройщиков и проектов, как говорится, на любой вкус и кошелек», – отмечает ведущий аналитик строящейся недвижимости БН Ольга Романова.
Однако средняя цена вполне на уровне и даже немного выше среднего показателя из всех районов массовой застройки, а это, на минуточку, почти 100 тыс. руб. за кв. м.
Вообще Приморский район – один из самых популярных среди спальных, разве что Выборгский может с ним поспорить. А собственно Каменка славится как экологически чистый район. Она действительно утопает в зелени парков и богата озерами, что, разумеется, привлекает покупателей.
Добавим развязки КАД и ЗСД, а также наличие станции метро «Комендантский проспект» в 10-15 минутах езды на маршрутке – и так называемых точек притяжения покупательского спроса можно больше не искать.
Средняя Рогатка
Московский район! И этим все сказано. «Какой приличный покупатель не хочет жить в Московском районе? – задает риторический вопрос президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский. – Средняя Рогатка занимает территорию от площади Победы до бывшего мясокомбината, которая активно застраивается. Здесь строят с десяток жилых комплексов, что тоже объясняет большое количество продаж».
Для Московского района пока это сравнительно недорогая локация. И она не только близко к метро, но и практически на выезде из города в сторону Москвы. И аэропорт Пулково недалеко. Для кого-то – вполне перспективно. Как минимум для 8% петербуржцев и гостей города, что предпочли эту локацию.
Октябрьская набережная – Дальневосточный проспект
У этой территории на Ржевке-Пороховых также около 8% продаж и третье место. А также – большие проекты редевелопмента и перспектива развития локации.
Близость к центру города и – условно-приемлемая – к метро. Видовые (на Неву) характеристики части квартир – тоже в плюс.
Экология сомнительная. Что может привлекать покупателя? Вероятно, низкая цена входа.
«Мы поддерживаем концепцию преображения серого пояса и создаем здесь жилой комплекс “Цивилизация”, – комментирует коммерческий директор “ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад” Ольга Аветисова. – Локация позволяет развернуться: здесь будут и дома комфорт-, и дома бизнес-класса с прямыми видами на воду, и обустроенные зеленые зоны, и даже собственный бульвар. И район дает комплексу свои преимущества: до центра города можно доехать всего за десять минут, метро находится в пешей доступности».
Парнас
Остальных участников нашей горячей десятки разбираем менее подробно. Вот Парнас – уже сложившийся район новой застройки, понятны плюсы и минусы. Есть какой-никакой соцкультбыт. Метро в наличии (да, местами не очень близко, но все же). И опять же невысокая цена. О достопримечательностях говорить не приходится.
Ново-Сергиево
Это ж почти Стрельна, следовательно, близко дворцово-парковые ансамбли. «Проложи проспект Ветеранов еще на пару километров, и успех обеспечен. Такие жилые комплексы, как “Клены”, “Солнечный город” и “Английская миля”, за счет низкой цены и объемов застройки делают погоду отделам продаж», – говорит Дмитрий Щегельский.
Ручьи
Шестое место, но все-таки 5% интереса.
«Дешево и с чистовой отделкой. Вот и все плюсы, которые я вижу, – отмечает Ольга Романова. – Что может здесь привлекать покупателя – непонятно. Неразвитый в смысле транспортной доступности район. Таких фишек, как “рядом с Константиновским дворцом” и “недалеко от фонтанов Петергофа”, что в Ново-Сергиево, в Ручьях не наблюдается. Строится только один комплекс с одноименным названием.
Возможно, к Ручьям относят и ЖК “Цветной город”, что за КАД. Тогда за счет цены и объемов строительства можно иметь большие цифры в продажах».
Проспект Маршала Блюхера
Полюстрово – близко к центру Петербурга. Здесь представлен широкий выбор проектов разной ценовой категории. По питерским меркам метро рядом. За счет этого цена входа примерно такая же, как в Каменке или на Средней Рогатке.
Усть-Славянка
Дешево, сердито и с видом на Неву – уже неплохо. Вода всегда привлекает покупателей. Это романтично. Тут можно говорить, что живешь на набережной Невы. Ближайшее метро – «Рыбацкое» (и больше метро здесь не будет). До некоторых ЖК можно добраться от метро пешком, но только если ты очень силен духом. Среди застройщиков проблемных пока не было.
«Фрунзенская»
Локация номер девять – территории бывшего молокозавода и железной дороги. В былые времена квартиры на Обводном канале покупателей не привлекали. По сегодняшним же меркам – практически центр города.
И против аргумента «метро рядом» не попрешь, а тут целых три станции поблизости. От Заозерной улицы (которая не является территорией молокозавода) до Варшавского вокзала строится десять ЖК.
По всем показателям у этого района есть потенциал подняться в списке лидеров продаж. Хотя цены на объекты здесь даже выше, чем на Средней Рогатке.
«Раньше говорили “мой дом – моя крепость”. Теперь понимание и восприятие собственного дома гораздо шире. Покупателю важна среда проживания в целом, – добавляет Ольга Аветисова. – В распоряжении жителей района все блага динамичного Московского проспекта: магазины, кафе, рестораны, аптеки и многое другое. Район исторический – здесь есть чем полюбоваться, где погулять и отдохнуть. Так что у жилых проектов в этом районе, в том числе и у нашего комплекса “Богемия”, весомые преимущества».
Морской фасад (намыв)
Жить у моря – это ведь мечта! Да еще если цена такая, как на Ржевке-Пороховых. Локация «на вырост» замыкает наш топ-10. В дальнейшем может стать (а может и не стать) довольно престижной. То, что построено сейчас, на престижность не тянет. Условно-доступные цены – варьируются в зависимости от застройщика.
Подытожим. Как видим, успешные продажи идут по всем районам города. В новостройках имеет значение количество предложения, то есть площадь застройки. Чем больше эта площадь и, соответственно, количество квартир, тем больше продаж (при правильно выстроенном маркетинге, естественно).
А в целом покупатель помимо цены все же выбирает локацию исходя из личных привязанностей к месту: «родина» – для коренных жителей; «я тут жил, когда учился» или «тут живут мои друзья» – для приезжих. На вторичном рынке это еще более очевидно, но об этом мы поговорим в другой раз.
Топ-10 по спросу в классе масс-маркет в Санкт-Петербурге, % от объема продаж
